实施主体从单一招商到公开招引，模式大变的东莞旧改将怎么走？

2023年开年，沉寂已久的东莞旧改迎来了新契机。

1月16日，东莞市政府印发全面加快“三旧”改造实施意见的通知，提出改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，不再统一招引前期服务商。

有近5年经验旧改投资端人士向第一财经分析，新政之后，旧改的前期工作阶段则更强化政府统筹。东莞旧改市场一直与政策面强相关，此次政策出台意味着东莞旧改开始进入新阶段。

东莞旧改溯因

业内人士介绍，此前东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，东莞旧改在2020年一度达到顶峰。

2020年东莞旧改的，曾在2020年出现明显爆发迹象，政策、旧改企业数量、拿地规模上均有可圈可点之处。据第一财经记者不完全统计，仅2020一年，东莞市、镇街两级出台的城市更新相关政策就达到41个，包含市级政策33个、镇街政策8个，其中征求意见稿3个，正式稿38个，其中涉及城市更新、集体资产交易、土地收储、工改工、老旧小区改造、单一主体挂牌等多方面内容。

对各大开发商来说，当时楼面价与备案价价差缩小、土储有限、利润空间承压，急需寻找新的破局之道，因此纷纷重仓布局东莞旧改。

据东莞市农村（社区）集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息不完全统计，2020年全年，东莞共挂网208宗旧改，旧改面积达5475万平方米。其中已确认前期服务商（含协议出让）旧改共176宗，面积达4462万平方米。

如火如荼的东莞旧改，吸引了大批房企抢滩布局，其中主要分为深系、广系、本土系三类。

深系企业主要代表为鸿荣源、卓越、佳兆业、星河等，这类企业在深圳旧改争夺战中已拥有相对成熟的经验，对于旧改前期介入较为积极。其中不少企业是新建班底首次杀入东莞市场，例如佳兆业，据知情人士透露作为当时深圳的“旧改之王”，直接将部分深圳班底空降东莞，“摩拳擦掌”试图复刻深圳的旧改“神话”。广系主要是以时代、富力、奥园等为代表，也凭借自身的经验优势开始进军东莞旧改市场。本土“老大哥”则以莞民投、光大、东实等为主，凭借“主场”优势稳扎稳打，拿地意愿较弱。

数据来源：库思资讯

“躺平”的东莞旧改企业

东莞旧改的热潮，仅持续了短短1年，开发商“前服争夺战”下市场乱象频生。同时，由于各类开发商实力参差，项目推进阶段困难重重。

新政之前，东莞旧改主要分为前期服务商选定（前期阶段）、更新单元立项（单元划定阶段）、改造主体确认（单一主体挂牌招商阶段）、实施方案编制（“1+N”总体实施方案阶段）、供地实施监管五个阶段。但在中标前期服务商后，能通过单元划定的项目相对较少。据第一财经记者不完全统计，2020-2022年期间，共有300余家企业中标前期服务商，但其中推进到单元划定阶段的项目不足10%。

此次东莞市政府印发的公告中也指出，近年来，东莞市“三旧”改造工作存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。

此外，政策端变化也进一步加快旧改企业退潮。2021年，国家层面加大了城市更新政策的出台，主要偏重于防止大拆大建、古树、文物保护等方面，管控趋紧；其次是产业管理政策，整体方向是支持实体经济产业转型，加强产业监管、防止产业空心化等。

东莞旧改市场随之逐渐降温。雪上加霜的是，东莞房地产市场在2021年8月后供需双端均初现寒意，加快旧改市场“退烧”进程。供应端上看，2021年8月东莞新建商品住宅供应约4291套，同比减少近4成;成交端上看，8月新建商品住宅网签仅2572套，同比大幅减少65%，环比萎缩34%;

一个明显的信号是，从2021年8月开始，在原本分“土”必争的土拍市场，开始出现流拍。据不完全统计，2021年8月起包括塘厦诸佛岭社区、长安沙头社区在内的多家地块流拍。

在这种态势下，东莞旧改的方向，从新增项目逐渐转入了深耕项目的阶段。在2021年底，东莞便提早布局，发布了“三旧”改造“头雁计划”第一批单元，加快旧改项目落地见效。包括东城街道火炼树城中村改造单元、南城街道亨美城中村改造单元、胜和改造单元在内的16个项目被纳入首批名单。

浪潮退去，裸泳者悲歌。2021年底，旧改彻底降温，不少东莞旧改企业出现裁员潮，佳兆业、星城、富力等深系、广系企业开始断臂求生，全部或部分撤离东莞。

“当时很悲惨。熬了1个月的夜拿的项目，现在也要熬夜清理出去。”某深系头部旧改企业投资部门员工说，其所在的东莞团队高峰期将近一百人。在2021年年底决定收缩战线后，短短几个月的时间内裁掉了一半的人。当时留下的人每天唯一的任务，就是把当时手中的项目折价卖出去。据悉，该旧改团队2021年拿下的东莞某地标项目目前也已经撤场。

旧改“重启” 后市怎么走？

根据东莞市农村（社区）集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息，2020、2021 年，东莞至少有329宗旧改项目确定前期服务商。

存量前期服务商后续如何推进也成为业内关注焦点。

据业内人士介绍，一般而言，签约的前期服务商服务期限在2～4年，一部分情况较好的项目有可能继续推进，其余项目到期后可能直接终止，具体有待新政配套政策出台。以2020年旧改高峰期计算，根目前最早一批前期服务商停止续约潮已经来临。不过，该人士介绍，由于行情持续走弱，已有不少旧改项目的村委会与前期服务商协商提前取消协议。

一些核心区域的标杆旧改项目仍在继续推进中。第一财经记者联系了多位龙头房企城市更新部门工作人员，他们均称目前集团项目仍在推进，暂不受此新政影响。

值得注意的是，在此次东莞旧改新政中建立了“三旧”改造专项规划-片区统筹-单元规划的规划管控体系，打造连片集中的“大中小圈”改造格局。有业内人士分析，“大圈”是区域概念，指的是各镇街5年内5-10平方公里的重点改造区域；“中圈“是片区概念，指的是“大圈”里1-3平方公里的重点改造片区；“小圈“是项目概念，指的是500亩以内的改造单元。“大圈”对应改造专规，“中圈”对应片区统筹规划，由政府绝对主导。“小圈”对应单元规划，政府结合项目情况与利益各方诉求进行平衡。

他预测“大圈”外的项目，一事一议的公关难度较大。“大圈”内项目能否继续推进，应该会视房企及运作方意愿、实力以及前期工作程度而定。

一直以来，三旧改造虽进程慢，时间成本大，但利润空间巨大。据此前深圳某些企业已公布的旧改案例来看，部分项目毛利率超过30%，净利率也超过15%，盈利能力显著高于招拍挂获取项目。

但城市更新涉及环节较多，时间周期长、难度高，深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书》统计数据显示，一个完整的城市更新项目平均周期为5-8年。中海地产也曾在《中海城市更新白皮书》发布时提出，城市更新的主体必须具备城市运营能力。

某旧改资深人士指出，东莞本轮新政实施后，行业趋势明朗、旧改成本下降、旧改企业前期不确定性减少，倒逼权属人降低预期，整体向好。