“没有想到买房的时候贷款难,现在提前还贷也难。”家住东莞的陈女士最近计划将迟发的年终奖用于提前还房贷,但打开银行的手机App提前还款页面却发现,提前还贷的预约额度已满,需要线下办理。该行的理财经理告诉她,由于目前提前还贷预约排队时间较长,需要等待2~3个月。
事实上,2023年春节后,在各社交媒体上关于“提前还贷”的讨论热度不断升级,银行与购房者之间的博弈正在展开。
消费者扎堆提前还贷
理财产品利率不断下行,不少已身在“围城”中的已购房者开始选择提前还款。
吴逍就是其中一员,今年开年他还完了90万的房贷。2021年初他在珠三角某城市买了套自己的小房子。这两年期间,随着房贷利率不断下行,他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块,月供1块多,留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。
对于他来说,提前还贷省下了一大笔。2021年购房时,首套房贷利率为5.88%(30年期),利息101万,每月月供5300元左右。在他提前还款时,利率基本在4.1%~4.5%区间,最终2年提前还完,支付利息仅为10万左右。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数,在各类社交平台上,介绍如何提前还房贷、计算减免幅度的帖子层出不穷,已经蔚然成风。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”,他认为“最优”有两种解释,一种希望总利息最低,这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限;另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险,适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
问及提前还款的原因,小津笑着介绍了自己的心路历程:春节前拿到了年终奖,当时点开股票App,累计收益-40%,点开银行App,基金累计收益-20%,理财产品年化收益2%,点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息,然后就果然选择申请提前还贷。
从2022年底至今,提前还贷潮已经愈演愈烈。第一财经记者走访了深圳等地的多家国有大行,在提前还房贷方面关卡颇多。
预约页面显示已满 受访者供图
一方面,线上提前还款渠道不稳定,部分客户需要线下办理。以建设银行为例,近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难,大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”。据该行客户经理透露,此前是可以实现线上全流程办理的,从去年四季度开始部分转为线下。
另一方面,预约排队时间久。在深圳建设银行,工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步,预约以后要等待2~3个月才能提前还款成功。同时,下次提前还款还需要来网点办理。某国有大行方则表示,房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息等相关情况,提交申请后审批通过才可提前还贷。
提前还贷业务量暴增50% 银行压力陡增
“1月以来,提前还贷的人数比之前增加了50%左右,我们这儿就还了1个多亿,今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍,其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项,春节后这几天更是迎来小高峰。对于银行而言,为应对提前贷款,意味着要创造更多的业绩,放出去贷款“填坑”。
今年开年,银行面临着双重压力:一边是不断攀升的提前还房贷大军,另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据显示,12月居民贷款新增1753亿元,同比减少1963亿元,其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113、1865亿元。1月17日,国家统计局发布数据显示,2022年,房地产开发企业到位资金148979亿元,比上年下降25.9%。其中,国内贷款17388亿元,下降25.4%;个人按揭贷款23815亿元,下降26.5%。
压力之下,银行的焦虑也在不断升级。除房贷外,在春节信贷开门红阶段,各大银行的消费贷利率一降再降,贷款额度一升再升,不少银行消费贷利率下调到4%以内。记者在走访过程中,目前利率最低的是招商银行闪电贷,符合条件的用户2月初利率可申请到3.7%。该行工作人员介绍,将根据用户的信息进行建额,确认可贷金额和最终利率。此外,中银E分期、建设银行建易贷等的最低利率也降低至4%以内。
未来提前还贷潮是否仍会升温?不少机构人士认为将取决于此后存量贷款与新增贷款的利息差。2022年全年,与房贷挂钩的5年期以上LPR共下降3次,累计下降35个基点。随着存量房贷利率在2023年1月1日启动重新定价,目前存量房贷客户还款压力将有所减轻。
招联首席研究员董希淼指出,当前,部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措,引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
中泰证券分析师徐驰指出,虽然此前房地产政策开始向需求侧发力,但对于存量房贷影响不大。未来,在房地产有更多刺激利好的情况下,房贷利率或进一步下行,叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖,“提前还贷潮”或有所减缓。
房贷利率政策是否会转向?业内人士:房贷动态调整机制“既管冷又管热”
当下短端利率分位数相对更高,但资金面相对宽松,短端利率是否被高估,以及后续是否会迎来补降行情值得关注。对比历史上短端利率处于类似点位阶段中国债与资金利率利差,我们发现当下短端利率存在被高估的现象。后续资金面可能维持稳中偏松格局,而短端利率补降后收益率曲线可能存在做平的空间。在资金面对宽松的环境下,短端利率是否被高估,以及是否会迎来补降行情值得关注。当下短端利率水准大致对应2019年下半年、2020年中以及2021年下半年,对比三个阶段中国债与资金利率、NCD利率利差和当前阶段数值的差异,我们发现当下资金利率对应短端利率点位应当更低,意味着当前短债利率存在被高估的情况。
疯狂揽客、销量猛增之余,对于银行、险企而言,销售窗口期剩下的时间或许不多了。
此次调整主要针对此前管理缺位的协定存款、通知存款,与4月引导定期利率下行互为补充,是完成一轮存款利率调整的闭环。