成交连续上涨！北京二手房热起来了，能持续多久？

兔年春节过后，多地楼市出现回暖行情，首都北京的二手房也热起来了。

“上周四，西城德胜片区新上一套房源，刚挂出来就有三波购房者看房，年后市场预期在变好，新挂牌房子的业主精气神也上来了，整体议价空间在缩小。”2月14日，西城区一位房产中介透露称，虽然房价没出现明显上涨，但最近北京二手房市场的带看和成交量都在提升。

宏观数据也在释放暖意，诸葛找房数据研究中心表示，2023年第7周，北京新房成交1326套，环比涨幅为74.47%，同比上涨177.41%；二手房成交3190套，环比涨幅为13.36%，同比上涨71.41%，新房表现亮眼，二手房也不逊色。

记者综合多方采访观点发现，这波市场热度背后，一方面是受疫情防控逐渐消退影响，前期积压的市场需求开始释放；同时，经过2022年疫情等多重考验，购房者对楼市抗风险能力更强的城市，产生了浓厚的选择倾向，而北京具备这一特征。此轮回暖也非“昙花一现”，北京市场有望迎来“小阳春”。

“业主精气神上来了”

新年以来，张林（化名）的工作状态开始逐渐拉满。作为在西城区从业多年的老中介，元旦过后开始，她便感受到市场热度开始抬升，片区门店二手房成交量有所上涨。春节假期期间，成交一度被打断，但随着假期结束，购房者也“一下子涌现出来”。

在北京西城区，德胜、金融街、月坛这三大学区，曾被俗称为“三大金刚”，一流的小学和初中吸引来众多家长，即便花千万也要买下五六十平米的小屋。其中，德胜片区更是如此，因保底校水平也较高，一直是家长为孩子落户入学而争抢的对象。

但是，自2021年7月“多校划片”在上述片区逐渐落地后，天价学区房的神话开始破灭，德胜片区的房源价格下降、成交也受到影响。对此张林深有体会，当时市场行情受影响，业主降价出售屡见不鲜。

不过，今年春节以来，张林感受到了不一样的市场氛围。“虽然在多校划片之下，买房不一定能上指定的小学，但仍有可能被划分到优质学校，家长还是愿意博概率，选择传统意义上的学区房。”

前几天，张林所在中介公司新上了一套房源，76平米总售价880万元。“跟曾经的最高点肯定不能比，此前一居室都能卖到850～900万左右，现在房源总价大多在700～800万元之间，新上的这套房子不算特别低价，但这两天已经有好几组客户带看，有为孩子上学占坑位的，也有没孩子提前规划的。”

在北京，这一情况不算个案。自去年年底疫情防控逐渐放开后，北京市场便迎来了短暂的修复行情，1月份新房二手房成交都有所回暖，春节过后这一趋势更加明显，二手房成交明显上涨。

诸葛找房数据中心监测显示，2023年第6周节后首周，北京新房成交760套，环比涨幅为783.72%，二手房成交2814套，环比涨幅为519.82%，市场在长假过后迅速恢复，成交水平触底反弹。

进行到第7周，回暖的行情仍在持续，当周北京新房成交1326套，环比涨幅为74.47%，同比上涨177.41%；二手房成交3190套，环比涨幅为13.36%，同比上涨71.41%。

在张林感受中，随着疫情逐渐放开，购房者都出来看房了，现在传统学区房的优质房源比较抢手，业主对后期市场的预期也比较强，好房源看房的人多，整体议价空间也比较小，属于“卖方市场”。

因对市场的信心有所增强，业主涨价的行为也在悄然增多。诸葛找房数据研究中心表示，从涨降价房源来看，1月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为18.5%，较上月上升10.4个百分点，这是时隔5个月北京二手住宅涨价房源占比再度突破10%。

从房价整体趋势看，目前北京二手房涨幅比较平稳。上述机构数据显示，自2021年底起，北京二手房市场均价月度涨跌幅均不超1%。2023年1月，北京二手房价格继续上扬，当月市场均价60570元/平方米，环比小幅上涨0.4%；同比上涨7.96%，同比涨幅较上月扩大0.47个百分点。

一季度复苏态势较强

春节假期过后，一二三线城市的楼市，都呈现不同程度的回暖趋势。

中银证券数据显示，上周（2.4～2.10）43城新房成交面积279.5万平方米，环比上升9.6%，同比上升11.1%；一、二、三线城市环比增速分别为53.4%、9.3%、-18.3%，同比增速分别为69.4%、31.2%、30.4%。15城二手房成交面积140.4万平方米，环比上升7.0%，同比上升123.0%；一、二、三线城市环比增速分别为1.6%、10.4%、10.2%，同比增速分别为85.2%、131.7%、310.1%。

“目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4 月出现明显修复，但销售仍有可能波动，持续性回暖仍要等待整体经济修复。”中银证券称。

具体到北京市场，合硕机构首席分析师郭毅对第一财经表示，春节后北京二手房市场确实在升温，目前工作日单日网签量基本保持在五六百套左右，按照这样一个去化速度，全月成交破万套基本没有太大问题。

在她看来，这波市场热度的缘起，一个疫情放开之后，大家对国内经济发展重新充满期待，第二是金融层面的支持力度增大，上个月信贷迎来“开门红”，M2增速创近七年新高，资金的使用成本也在不断降低，虽然北京的房贷利率保持在相对较高的水准，但高价值资产的升值潜力在凸显。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，北京楼市成交加速回升，一方面是随着春节假期影响逐渐褪去、疫情防控困扰消除，前期积压的市场需求加速释放，带动北京楼市成交活跃度走高；此外，经过2022年疫情等多重考验，购房者对房地产市场存在韧性、及抗风险能力较强的城市，产生了较浓厚的选择倾向。

在关荣雪看来，当下市场上的置业情绪及行为正逐渐增多，但由于北京购房政策仍维持较为谨慎的态势，购房门槛并不低，随着前期积压的购房需求释放进入尾声，成交端也将趋于稳健。因此北京楼市的回暖具有一定的“短期持续性”，此轮回升趋势有望自此节点起再维持1～2个月。

郭毅则认为，北京这轮市场升温能否持续，还有一个核心因素在于调控怎么走。

“支持住房改善的表述，让购房者对后续的调控变化有所期待，所以此次市场热度能否保持下去，核心在于未来能否有真实的政策落地，宽松幅度能否达到甚至超越买方预期。如果没有新政策落地，比如购房首付门槛没有降低，这波热度可能在之后会有所向下。”郭毅表示。

58安居客研究院研究总监陆骑麟也告诉第一财经，历年春节之后，市场都会出现看房量的明显上涨，主要是为三月“小阳春”期间成交回暖积蓄力量。

北京链家研究院分析师冷会认为，近期二手住房市场处于节后复苏阶段，复苏的基础就是节前积累的存量需求，随着此类需求的逐步释放，新增需求将成为未来市场的主要支撑。目前看，随着宏观经济进一步复苏，市场信心逐步增强，二手住房市场各方预期均有明显恢复，买卖双方入市意愿有所提升。短期来看，一季度市场总体复苏态势已定，更长期的可持续性则需进一步观察。