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改善需求成主流,千年古都西安的楼市发展史丨楼市地理

第一财经 2023-02-16 10:23:52

作者:孙梦凡    责编:郑嘉维

刚刚落幕的2022年,全球经济环境风云动荡,国内疫情形势挑战仍存,房地产行业在不确定性之下奋力前行,调控频出、房企自救、各方纾困,行业迎来前所未有的大变局。

地产新周期,分化成为最确定的趋势,城市基本面分化、各地房价走势在分化、房企的生存处境也在分化。但是,潮涌之下方见真实,去年仍保有活力的城市和房企,尤显弥足珍贵。

古城西安,中国西北部最大的中心城市,便是这场浪潮中较为出挑的选手。去年,西安TOP10房企的销售总额达到1051亿元,同比增长15.37%;TOP20房企销售总额1357亿元,同比增长6.68%,市场销售稳中有增,改善产品成为主流。

在碧桂园陕西区域总裁郭荣旺看来,西安楼市整体供求关系比较健康,没有被严重透支过,这是尤为重要的一点;在“房住不炒”政策背景下,西安房价上涨指数也比较健康,为后续可持续高质量发展奠定了空间。此外,西安教育资源丰富、高校人才辈出、对人口吸附能力强,为市场提供了源源不断的购房需求。随着经济逐步复苏、地产着力稳增长,西安楼市后续发展可期。

延续千年的活力基因

西安的繁荣,自千年前便已开始。

作为中华民族和东方文明的发源地之一,西安有3100多年的建城史和1100多年的国都史,先后有西周、秦、西汉、东汉等13个王朝在此建都,是中国六大古都中建都历史最长的一个。

不仅如此,西安是闻名世界的历史名城,与罗马、雅典、开罗齐名。自西汉起,西安就成为中国与世界各国进行经济、文化交流和友好往来的重要城市。“丝绸之路”就是以长安为起点,西至古罗马。

如此弥足深远的历史,让西安一度成为我国的政治、经济、文化中心,长安文化更是代表着中华文化的主干。盛唐时期,李白、杜甫、白居易等大批诗人汇集长安,成为我国古代文化鼎盛时期的代表,背后表现出的创新智慧和进取精神,一直延续至今,成为西安繁荣的底色。

现代以来,西安凭借强大的科技实力、门类齐全的工业体系和日益成熟的城市服务体系,成为中国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地,同时是国家明确建设的3个国际化大都市之一,连续9年被评为“中国最具幸福感城市”。

过去五年来,西安的发展质量更是明显提升,根据最新统计数据,(新闻来源:我国15座副省级城市2022年地区生产总值全部出炉)2022年西安全年生产总值突破1.1万亿元。2016年以来,西安全市地区生产总值(GDP)连续跨越5个千亿台阶,2020年成为西北首个GDP破万亿城市,2021年达到10688.28亿元。

深化改革,是西安经济连上台阶的核心原因。近日,西安三项改革案例上榜“中国改革2022年度地方全面深化改革典型案例”名单,入选数量在全国城市中位居第三。其中,第一个案例为西安市优化开发区运行机制,推动高质量发展裂变释能。

以企业云集的高新区为例,西安通过三十多年的努力,将该区打造成为了国家级硬科技创新示范区、国家自主创新示范区......目前,高新区是全球技术水平最高、规模最大的闪存芯片生产基地;汽车产业集群产值去年已破千亿元;比亚迪、法士特、三星等产业基地均汇集在高新区。

科研创新,是西安生长的另一动力。数据显示,西安2020年的研究与试验发展经费达到了500亿元,2021年,发明专利授权量1.41万件,是2012年的4.0倍;国家高新技术企业达到7140家。

新型产业的发展,使得人才源源不断地涌向西安。截至2021年末,西安各类普通教育学校3736所、在校学生277.79万人,比2012年末分别增加670所和68.39万人。人口方面,截至2020年西安常住人口总量达到1295万人,十年常住人口增量超过300万人。

楼市行情稳健增长

人口超千万、GDP数值超万亿、经济表现强劲,这些亮眼特征,使西安注定成为房企必争之地。

早在2004年,碧桂园董事局主席杨国强便带领投资团队来西安考察过,2015年,碧桂园陕西区域团队正式组建,首个项目落子韩城市。当时,这个人口不到50万的计划单列市,还没有一线品牌开发商涉足,韩城首府彼一入市,便实现了开盘两小时去化90%的成绩。

也是在2015年,西安楼市迎来发展的分水岭,当地政府为提振市场活力,主动压降了供地规模,全年商品住宅供应面积1245万平方米,成交面积却高达1563万平方米;同时,一系列“去库存”政策开始出台,西安市场出现转折点,逐步走向健康增长之路。

西安碧桂园云顶项目

谈起在陕西开发项目的历程,郭荣旺表示,碧桂园入陕的时间并不算太早,当时算十强房企中较晚的。如何在后发之下争得一席之地,成为整个团队面临的首要任务。

彼时,西安的市场环境也具有特殊性,居民生活幸福指数比较高,买房意识与动力不是特别迫切,买房面积段也多处于80~110平方米左右,市场产品处于起步阶段,客户需求更偏刚需。此外,西安因地质特点的原因建筑成本较高、但房价并不算贵,极为考验房企开发能力。

在这种客观条件下,碧桂园陕西区域需要从头起步,因地制宜打造产品。压力与动力并存之下,陕西区域树立起长期主义的经营导向,下定决心深耕陕西,更要占领西安这一市场高地;同时,要打造更具特色的产品,形成差异化竞争力,由此才能实现弯道超车。

在随后的2016年,西安楼市持续“供不应求”,全年供求比下滑至0.7。2017年,当地房价迎来补涨行情,并首次突破“万元”大关。2018年是又一个标志性年份,当时西安新房市场“一房难求”,公证摇号年代来临,在全国房价趋稳的背景下,西安房价上涨动力依然强劲。

土地市场的反应也尤为明显。郭荣旺表示,2015年的土拍市场并没有特别激烈,房企算账都比较困难,但很快价格便上行,进入2018年后,随着开发竞争的趋势,房企在拿地后也更加谨慎,珍惜每一块到手的地、在产品打造时也更深入推敲。

此番热度一直持续到疫情出现。2019年,西安地市全面火爆,全年涉宅用地平均溢价率高达53%。2020年,西安地市热度有增无减,全年主城诞生了15宗楼板价超1万元/平方米的涉宅高价地,高新、曲江、城北、长安等地区域地王接连涌现。

碧桂园也通过公开市场、收并购的方式,多元化布局西安市场,包括城棚改、股权收购、央国企合作、产业合作等方式,进一步加大在西安市、优质地级市和县域的深耕。与此同时,从拿地阶段就做足客户调研和市场分析,以客户视角提升产品品质,做到“人无我有、人有我优”。

数据显示,从2015年至今,碧桂园陕西区域落地项目数量超50个,建设住宅6.5万余户,2022年交付房源12332万套。在此期间,该区域打造了西安碧桂园云顶、碧桂园高新云墅、碧桂园云府等“云系”高品质项目,产品力得到市场认可。

以西安碧桂园云顶为例,该项目拿地后,在曲江豪宅区进行了5天客户深访,探访56个社区、20余中介门店,深入研究客户敏感点;并组织游学,在上海、南京、深圳、杭州高端住区实地踩盘,学习全国一线豪宅项目,最终成为疫情后西安首个摇号热卖的项目。

据郭荣旺透露,云顶项目本计划在2019年12月推盘,因疫情原因推迟到2020年3月开盘。当时,部分前期客户因疫情置业意愿改变,云顶项目迅速重新全程拓客,并坚持高品质产品标准,比如3.15米的层高、德系橱柜等精装修标准、南北通透大开窗等,最终成为均价两万多依然热卖的项目。

除了这个仍在持续开发的“大粮仓”,碧桂园高新云墅项目通过对产品的认知和打造,在2021年开盘时,成为高新区板块产品力及销售流速的标杆。

后疫情时代仍有竞争力

自疫情出现、尤其是2021年房地产市场严控以来,多地楼市都陷入低迷境地,房企销售不振,但西安走出了一条独立行情,市场冷静后也相对稳健。

2022年一季度,西安打新市场热度不减,主城区36个项目集中入市,共计推售10482套房源,开盘当天认购6852套,平均去化率多达65%。

2022年下半年以来,楼市低温行情有所加剧,不过西安保持住了相对稳健的行情。

据中指院数据显示,2022年西安共有4家房企销售额过百亿,分别是绿城、万科、龙湖、碧桂园,从单个项目来看,碧桂园云顶的销售金额位列第2位。

克而瑞陕西分析称,受2022年疫情影响,西安住宅市场前两月经历冰点,3月份积压的需求有所释放,四月份重新回归理性。从开盘情况看,主城万人摇项目一枝独秀,但以西咸为代表的外围市场不容乐观,之前投资外围区域的人也开始退出,在市场调整之际回归主城区。

西安碧桂园云顶项目

在郭荣旺看来,楼市行情是全国联动性的,西安在这波调控中也有所降温,虽然当地市场供需情况比较健康,但每个月的销售流速出现了一定下滑,在置业需求端,购房者观望情绪也比较强,置业周期拉长。“核心还是信心和预期问题,经济链条、调控政策的传导也需要一定时间”。

为助力市场回温,西安发布了一系列调控政策,比如发布5•28新政,提出放松限购、限售、降低首付比、增加刚需人群等措施;发布8•19新政,畅通“以租换购”渠道;打出招才引智组合拳,推出“青年人才驿站”;下调首套个人住房公积金贷款利率等。

2022年11月19日,为促进房地产市场平稳健康发展,西安市住建局发布新政,降低本市户籍和非本市户籍家庭购买二手房的门槛,促进新房市场和二手房市场之间的良性循环;取消了西安外围区域的限购,满足原本从中心城区外溢的购房需求,进一步激活外围区域市场。

郭荣旺认为,随着后续经济持续复苏、房地产稳增长继续贯彻,西安市场后续发展前景可期,不过还需要半年或一年以上的回温周期。未来,西安楼市的改善需求趋势将更加突出,房企应回归客户、回归产品,比如坚持项目产品力、着重打磨公建配套、优化物业服务等。

“房地产这些年经历了许多挑战,很多人会觉得地产很难做,但实际上通过金融等各方面的调控,房地产会走向更高质量、更长周期的健康发展期。”他表示,不过不同城市在新一轮复苏下会有所差异,西安此类城市基于产业及人口表现,会有更强的机遇。

新的市场竞争期,如何做得更好?郭荣旺认为,一要看产品和服务,二要拼团队。多年来,碧桂园陕西区域注重团队凝聚力、向心力,人才都是注重实战、讲真话打胜仗;在产品打造上,碧桂园通过多年实战开发,也已经研发出更符合客户需求、更具竞争力的产品。

“我们每做一个项目,不单以规模取胜,而是更注重打造精品,真正深入客户内心、奠定客户满意度,为未来的竞争打造强有力的基础。”他表示,行业变迁这么多年,展望今后时依然不乏信心,便是来自这种对产品和服务的坚持、来自于团队的努力,这是战无不胜的法宝。

业内人士也认为,信心比黄金更珍贵,作为具有强劲韧性的超大型经济体,中国完全有能力也有条件实现经济社会发展目标,经济长期向好的大势不会改变。在同能级城市里面,西安市城市发展质量优异,随着地产行业融资环境的转好、客户信心恢复,西安未来发展可期。

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