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房地产市场再迎利好,住房租赁“金融17条”落地

第一财经 2023-02-25 09:44:04 听新闻

作者:杜川    责编:林洁琛

支持发放住房租赁经营性贷款;创新团体批量购买租赁住房信贷产品。

2月24日,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),培育发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展。

《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向,以商业可持续为基本前提,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系,共17条。涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新;拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道;加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

创新团体批量购买租赁住房信贷产品

具体来看,《意见》涉及几大亮点:

  • 租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%,贷款期限一般3年,最长不超过5年。
  • 创新团体批量购买租赁住房信贷产品。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
  • 支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房, 经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
  • 创新住房租赁担保债券(CoverBond)。
  • 稳步发展房地产投资信托基金(REITs)。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为,《意见》对保障性和市场化租赁住房全覆盖。去年2月,银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,加强对保租房建设运营的金融支持。《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房,并在总结相关金融机构实践经验的基础上,给出了较为明确的引导和规范。此外,对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。

招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示,从长远看,应加快探索和发展房地产新的发展模式,坚持租购并举,大力发展长租房市场,推进保障性住房建设。金融机构要以此为契机,优化房地产金融业务结构,调整资源配置方向和重点,加快创新产品和服务,加大对住房租赁市场的支持和服务。

金融配套陆续跟进

住房问题关系民生福祉。据住房城乡建设部副部长姜万荣介绍,2021年、2022年,全国建设筹集330万套(间)保障性租赁住房,大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”期间,40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

毫无疑问,保障性租赁住房已经成为保障居民住房需求的重要抓手,相应的住房金融配套服务也在陆续跟进。

近年来,相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施,地方政府、市场主体积极参与,探索加大租赁住房供给。

2015年末的中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场;2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。

2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,称保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

2022年初,央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

2022年11月,央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(也称“金融16条”)加大了住房租赁金融支持力度,提出优化住房租赁信贷服务,拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

2022年12月,国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022~2035年)》,提出完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。

徐跃进对第一财经表示,“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一,也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来,中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。《意见》的发布,将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务,促进住房租赁市场快速发展。

植信投资研究院资深研究员马泓认为,未来,住房租赁市场将逐渐成为房地产市场的主要组成部分。未来,新型城镇化将推动区域性住房需求提升,住房供给也将提供更加多元化的选择,租赁住房比重将有望上升,更好地匹配和满足居民住房需求。随着房地产市场的健康发展,与之相关的房地产产业链下游的消费品,需求也将不断扩大,包括传统的建筑、建材、装潢材料等商品需求,还有产品升级的新家电、新能源汽车等消费需求将逐步释放,形成支撑国内需求和经济长期向好的重要推力。

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