产业底子厚、县域经济强，苏北楼市复苏进行时|楼市地理

在江苏“十三太保”中，最北边的徐州、宿迁与连云港，常常因地理和文化因素被认为并不像典型的江苏城市。

不过，这三座苏北城市实际上各有所长：徐州拥有世界级工程机械产业集群，产业规模超过2100亿元；宿迁有中国白酒之都称号，洋河、双沟两大名酒出产于此；而连云港则是新亚欧大陆桥东方起点，陆上丝绸之路和海上丝绸之路交汇点，拥有30万吨级深水航道、30万吨级原油码头。

这里的县域经济也颇有看点，徐州下辖邳州的碳基新材料、家居板材，新沂的服装、仿皮草产业，睢宁的淘宝电商村，丰县的电动车制造业，连云港灌云县的内衣产业等，都做到了全国前列的规模。

扎实的产业经济带动了当地房地产业的发展，从2010年到2021年，知名房企纷纷进驻苏北城市及县域，展开激烈竞逐，经济的发展也一度带动房价上扬。但随着全国房地产行业深度盘整，整个2022年，苏北楼市都陷入低谷，直到今年第一季度，从春节返乡置业潮开始，苏北三市楼市出现回暖，未来有望进入新的平稳期。

综合疫后复苏、经济实力等因素，业内人士研判，未来苏北楼市仍有较大的发展动力，改善型需求将逐步释放。目前，深耕该区域多年的碧桂园等房企正通过不断提升产品力、交付力来巩固市场地位。

颠覆刻板印象：“苏北三市”也很强

近日，2022年GDP百强城市名单出炉，江苏13个城市全部突破4000亿大关，进入百强榜，江苏最北部城市徐州的GDP更是首次突破8000亿元，入围全国30强。

和传统认知中对江苏省吴侬软语、温柔水乡的印象完全不同，徐州是一座货真价实的北方城市。因为既属于“江浙沪”，又处于秦岭-淮河分界线以北，徐州是全国唯一一个既通暖气又包邮的城市。

在交通上，徐州自古以来就是沟通中国南北的要塞，因此徐州民风兼具南北特征。从地理上看，徐州与山东、河南颇为亲近，向北200多公里便是冀鲁官话片区，向西200多公里是中原官话片区。在饮食上，不同于江南菜和淮扬菜，徐州菜偏咸、偏辣，口感更接近北方。

徐州拥有4000多年悠久历史、是“华夏九州”之一，自古便是兵家必争之地，从秦末汉初的刘邦、项羽到近代的陈毅、粟裕等军事家，都曾在徐州纵横捭阖。1948年淮海战役后，徐州被暂时被划入山东，仅过了三年又重新回到江苏怀抱。新中国成立以后，徐州仍是交通要塞，有京沪铁路与陇海铁路十字相交，在江苏省内人口、经济都位居前列。

从2017年到2021年上半年，徐州的房地产市场曾持续上行，新房、二手房涨幅均领跑全国。徐州房地产行业的发展，不仅得益于其深厚的经济底子，也与淮海经济区规划息息相关。

2017年，全国人大江苏代表团联名提出议案，呼吁在国家层面尽快启动实施淮海经济区规划编制工作，使该区域发展上升为国家战略。同年，国务院批复徐州市为“淮海经济区中心城市”。2018年，国家发改委公布《淮河生态经济带发展规划》，指出了淮海经济区的确切范围，包括江苏的徐州、连云港、宿迁等市，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等市，其中提出要提升徐州区域中心城市辐射带动能力。

在此之后，成为“淮海经济区”中心城市的徐州，其房地产市场也搭乘上了区域中心概念。

在江苏省内，连云港和宿迁也一同被划入淮海经济区，这两座地级市2022年GDP都突破了4000亿元。

尽管在江苏省内经济排名靠后，但实际上宿迁是江苏最年轻的地级市，它1996年才撤县建市，20多年来从一个中心城区13平方公里、14万人口的小县城，变成建成区超100平方公里、人口近百万的现代化中等城市，是江苏乃至长三角地区发展速度最快、综合实力提升最明显的地级市之一。2022年江苏十三市中，宿迁名义GDP增速最高，达到10.6%。

宿迁拥有江苏本土最知名的白酒品牌洋河和双沟，是世界十大烈酒产区，以白酒为代表的绿色食品产业对当地税收贡献最高，2022年绿色食品业实现产值723.2亿元。除此以外，宿迁的机电装备、高端纺织、光伏新能源和新材料等产业都具备一定规模。

连云港东濒黄海，西与徐州、宿迁相连，常住人口超过460万，它处于新亚欧大陆桥产业带、亚太经济圈、环渤海经济圈和长三角经济圈的“十”字结点位置，为陆上丝绸之路和海上丝绸之路交汇点。目前，连云港市形成了新医药、绿色食品、高性能纤维、水晶工艺品4大特色消费品产业，生物医药产业入选国家先进制造业集群。

业内研判：淮海经济区发展后劲十足

过去苏北三四线城市的房地产市场，一直是本土小房企的天下。而徐州、宿迁、连云港这三座江苏最北边的城市，凭借扎实的产业基础，近年来GDP不断增长，已经吸引了许多大品牌房企拿地入驻，比如美的置业、新城控股、万科、碧桂园、绿地、华润置地、保利、招商、金茂、中梁、中骏、绿城等。

以龙头房企碧桂园为例，碧桂园2013年入驻宿迁、2014年入驻徐州、2015年进入连云港市场，2016年成立苏北片区，2020年苏北片区正式升级为苏北区域公司。

“碧桂园苏北区域的发展和淮海经济圈的发展建设息息相关。”碧桂园集团苏北区域党委书记、总裁黄文锋对第一财经表示，淮海经济区在江苏包含徐州、宿迁、连云港等城市，这也是碧桂园苏北区域主要耕耘的城市。

成立淮海经济区之后，在政策上，从“公积金信息互查互认”到“公积金业务异地办理”，淮海十城打破了城市间的政策壁垒，对购房者来说是一个切实的利好，中心城市徐州与周边城市在交通建设、信息交流上也更加密切。

2017年国务院批复徐州市为“淮海经济区中心城市”后，碧桂园苏北区域业绩开始爆发。2017年，该区域全年业绩为34亿，2018年突破百亿实现全年业绩131.74亿，为2017年的3.9倍；2019年，全年业绩达至163.19亿，同比2018年增长23%；2020年和2021年，碧桂园苏北区域销售签约额实现连续两年突破200亿，成为碧桂园集团规模、质量并重发展的重点区域。

“可以说碧桂园苏北区域的快速发展，既依托了淮海经济圈的发展，也体现了集团前瞻性的发展布局。”黄文锋表示。

目前碧桂园在徐州、宿迁、连云港的三市十一县已实现三市十县布局，各县区细分市场均实现盈利、资金正贡献。区域已连续五年在辖区达到市占率第一。2022年，碧桂园苏北区域在徐州、宿迁、连云港三个城市的业绩占比分别为34%、41%、25%。

黄文锋对第一财经表示，苏北三市均处于中等城镇化水平阶段，在经济表现上各有特点。其中，徐州作为淮海经济区的中心城市，常驻人口达到903万，居江苏前三，常住人口城镇化率达66%。徐州的地铁、高铁、高架、机场、港口等基础设施完备，是全国重要的综合交通枢纽和双向开放高地，对周边地区有较强的带动力和辐射力。可以说徐州是一座非常有活力的城市，楼市购买力是非常强盛的。

而拥有约500万人口的宿迁，则是江淮生态经济区核心城市，在高铁建成通车后，城市辐射范围越来越大，经济发展潜力也较大。

连云港是我国首批沿海开放城市、全国性综合交通枢纽，具有海运、陆运相结合的优势，风景宜人，也是一座旅游城市，连云港人口约为460万，目前碧桂园在连云港的布局以赣榆区为主，同时也覆盖各区县。

黄文锋认为，以徐州为首的苏北三市经济发展仍充满后劲。“在今年的江苏省政府工作报告中，‘支持徐州高质量建设淮海经济区中心城市’被列入2023年重点工作，《淮海经济区高质量协同发展规划》也在稳步有序地推进之中。徐州有着得天独厚的交通地理优势及工业基础优势，产业兴则城市兴，产业发展必将成为徐州城市发展的强劲推动力。”

楼市复苏：改善型客户更注重产品品质

2021年下半年起，房地产行业走入深度盘整期，全国楼市进入冷静期，苏北三市也不例外。经历了低迷的2022年后，目前苏北楼市已经呈现弱复苏和点状回暖态势。

“2022年苏北市场受大环境等多重因素叠加影响，全年市场也深度调整，全年成交780亿，同比下滑68%。”黄文锋告诉记者。“作为龙头民营房企，也不能独善其身。但区域通过强力执行集团战略部署，聚焦可动用资金作为管理行为的指向，大力弘扬铁原精神，实行项目分类施策，同时全力做好项目完美交楼提振品牌信心，有效抵御住了剧烈市场下行的冲击，最终全年市占率实现稳中有升达到10.03%，保持行业第一地位，区域全年贡献集团可动用资金总额位列集团前茅。”

今年一季度，由于疫情、竞品非理性降价等干扰因素均逐步消退，苏北三市购房者的观望情绪已逐渐化解，黄文锋预判苏北楼市将进入价值修复期。

1月和2月，由于前期疫情积压需求释放、返乡潮需求入市、市场复苏及政策提振等多重因素作用，市场总量稳步回升。3月以来，虽然成交环比有所回落，但整体趋稳向好。黄文锋认为，2023年一季度成交量环比2022年四季度月均成交的增幅大约为20%~30%。

GDP总量已超8000亿元的徐州楼市韧性更高，市区楼市回温明显，像徐州大郭庄中央活力区、新城区等热门板块成交环比增幅已超过100%；而宿迁在春节前后经历一波返乡潮需求释放后，楼市进入稳定期，各区县有所分化，沭阳、泗阳市场逐步回暖。连云港市场则处于弱复苏阶段，市区热门板块领先进入成交上行通道，回暖信号呈点状存在，赣榆通过政策加持持房票客户进入市场，市场回暖并预计或给市场带来新的购买力。

黄文锋对第一财经表示，在江苏省内，苏北楼市的市场能级和韧性弱于省会南京和苏南城市，不过苏北三市GDP总计16579亿、常住人口共1863万，2018-2021年连续四年商品房成交金额超2000亿规模，全国范围看属于强三线市场。随着苏北城市高铁互通、产业南北挂钩、淮海经济区的稳步发展，苏北楼市仍有较大的发展源动力。

相较苏南城市，苏北城市人地关系矛盾没那么突出，土地供应相对充足，其中部分区县库存去化周期较高，从客户构成看，苏北楼市客户短炒投机客占比少，基本为刚需、改善类自住需求，随楼市的成熟及媒介传播，客户对住房的产品标准和品质有了更高的要求，希望可以享受到和一、二线核心城市一样的产品，品质化将代表了苏北楼市未来发展的方向。

目前碧桂园在苏北三市均衡布局，产品以改善型为主。集团府、星、云、天等高端产品系均在区域内落地，高端改善类项目获得市场高度认可。

以徐州碧桂园云樾外滩为例，该项目坐落于徐州大郭庄中央活力区板块，户型面积为122-207平方米，能满足全龄需求。其中207平方米云境户型，可以称得上是“终极改善”了——层高达到3.15米，南向面宽达到17.7米，园林也很有讲究，取意汉风府邸，采取五进园林规制，登府门、入廊庭、穿水院，处处小桥流水，拥有约10000平方米的中轴景观园林。据项目内部人士透露，该楼盘的主要客群是徐州的高净值人群。

在宿迁，高装标也已经成为楼盘热销的重要加分项。碧桂园在当地打造的江山赋项目以装标高为特色，标配地暖、中央空调、智能门锁、洗碗机、净水器、电动晾衣架等，社区环境舒适，2022年该楼盘网签备案金额居宿迁城区销售榜首。

连云港赣榆的碧桂园九璋赋则推出了300平方米大平层产品，堪称改善型需求的“天花板”，该楼盘于2021年6月份首开，在高于周边竞品约3000元/平方米的情况下，2021年实现销售额18.08亿，2022年虽受房地产整体市场影响，销量依然位居赣榆市场第一名。

黄文锋表示，伴随着疫情放开及经济复苏，苏北楼市销售流速逐步提升，市场中改善需求逐步释放, 客户将更加关注产品力及综合品质。“苏北市场是集团定位为坚持长期主义、持续聚焦深耕的重点市场。区域的经营策略是坚持以市场为导向，以客户为中心，做好存量，发展增量。坚持均衡布局，做有竞争力的改善型的好房子，做确定性市场的确定性项目。同时，结合目前碧桂园集团科技建造发展战略，未来也将加大在区域科技建造业务的拓展力度。”谈到未来前景，黄文锋话语坚定，充满期待与希望。