雅居乐大手笔处置资产保信用，2022年净偿债超240亿

在这轮房地产下行周期中，能坚持至今不出现债务违约的民企可谓凤毛麟角，雅居乐是其中之一，被市场称为债市“硬汉”。

3月30日，雅居乐发布的2022年全年业绩报告显示，该公司借贷总额近一步减少超240亿元，其中包括多笔美元优先票据、银团贷款。而能渡过一个个偿债关口，关键因素之一在雅居乐频繁且大手笔的资产处置，年内先后卖掉了部分环保业务、多个地产项目等方式回血，并通过配股等方式进行融资，合计回笼资金超百亿。

不过，受行业大环境的影响，雅居乐在报告期内仍由盈转亏，2022年净亏损为133.73亿元，同比大幅下降247%；公司股东应占亏损149.81亿元，同比大幅下降323.2%。这也是该公司上市以来首次出现亏损。

雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林在年报中表示，随着疫情管控放开、与国际全面通关，预计经济将强有力地复苏，房地产行业也将在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制下，销售逐步复苏并健康发展。

毛利率降至不足2%

据披露，2022年全年，雅居乐实现收入540.34亿元，同比减少26.01%；毛利10.01亿元，同比减少94.74%，毛利率大幅下挫至1.9%。

走多元化发展道路的雅居乐，在报告期内面临着多个业务赛道收入均下降的局面。

作为核心收入来源的物业销售，全年实现374.26亿元，同比下降35.9%。该公司表示，这主要是受到行业下行及疫情的持续影响，买家信心被削弱，物业销售由此放缓，交付规模下降，整体物业销售面积和平均售价都出现了下降。据披露，2022年，雅居乐确认销售均价为11292元/平方米，同比下降17.5%。

作为多元业务的商业及环保板块，在2022年实现收入29.25亿元，同比下降11.2%。唯有物业管理业务实现了业绩上涨，全年实现收入约136.83亿元，同比涨幅超20%。

值得一提的是，尽管出现如此巨额亏损，国际投行瑞银在近日的一份关于雅居乐盈利预警的报告中称，相信盈警对雅居乐的股价影响有限，主要因为大部分非国企同业已发布盈利预警，又认为关键的股价驱动因素在于合同销售和现金流，而不是盈利表现。

纵观2022年全年的销售表现，雅居乐与同业公司表现基本同频，全年实现销售金额约652.3亿元，同比降幅超5成。同时，在打折促销屡见不鲜的背景下，雅居乐的预售均价也同步下降，实现12595元/平方米，较2021年14303元/平方米的均价出现明显下挫。

不过，随着监管层自2022年下半年以来持续释放利好，房地产行业环境趋于缓和，雅居乐近来的销售表现也出现了改善的迹象。

今年前两个月，雅居乐预售金额合计125.6亿元，同比下降10.9%，跌幅小于其他同规模房企；同时，预售均价也出现了较为明显的修复，达到15189元/平方比，同比增长12.5%。

但这一修复的趋势能维持多久目前尚不明朗，许多房企也表示3月份以来的市场表现有较为明显的回落。

此外，与大部分开发商一样，雅居乐在2022年未再推进拿地扩储的动作。截至2022年末，其总土储约4016万平方米，较上年同期减少约700万平方米；主要分布在大湾区及长三角，在总土储中占比约37%。

一年内无到期优先票据

让雅居乐更为市场青睐的，或许是其在偿债方面的努力。据披露，截至2022年末，雅居乐借贷总额减少了243.88亿元。

具体来看，在境外债务方面，2022年，雅居乐偿还了包括3月赎回5亿美元优先票据、5月偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额、8月份赎回的两笔总计6亿美元优先票据，以及7.2亿港元、6000万美元的2019年银团贷款余额。在境内债方面，雅居乐合计偿还了45.92亿元公司债等。

为了及时清偿债务，在融资渠道尚未对所有民营房企打开的2022年，雅居乐从多种渠道筹措资金，包括出售资产、抵押融资、配股融资等方式。

2022年1月，雅居乐以18.44亿元的总代价，将所持的广州亚运城项目26.66%的股权出售给中海地产；两度将手中的部分环保项目公司出售给海螺创业，合计回笼资金约18亿元；同时，两次出售雅生活H股，再取得资金约8.38亿元。

同年6月份，雅居乐通过香港的英皇道柏架山道项目公司，获得了本金余总额为8.94亿港元的夹层融资。除此之外，2022年至今，雅居乐已经先后进行了3次配股融资，合计募集资金近19亿港元。

如此频繁且大幅度的筹资动作，足以显示出雅居乐对资金的需求之迫切。据不完全统计，雅居乐在2022年通过上述多种渠道筹集并回笼资金超110亿元。

伴随着大力度的偿债，雅居乐在手现金也出现了较大幅度的缩水，截至2022年末，该公司的总现金及银行存款约为160.91亿元，较上年同期减少超5成；其中还有超76亿元为受限资金。

奋力偿债的一个结果是，截至2022年末，雅居乐无一年内到期的优先票据；不过尚有银行借款及其他借款，境内公司债券、可交换债券等其他债务，合计约240亿元。

所幸，2023年初，在公开市场保持着零违约的雅居乐，终于获得了来自监管层的支持，成功发行了一笔中债增公司担保的12亿元中期票据。近日，雅居乐再发行了一笔规模在7亿元的公司债，由中证金及券商通过CDS担保发行，此期资金用途拟用于偿还到期的公司债券。对于当前的雅居乐，业内较多观点认为，其已渡过了艰难的偿债高峰，同时融资渠道已经打开的情况下，短期内的债务压力并不大。