下一颗要爆的雷？黑石BREIT3月赎回请求达45亿美元，美国商业地产还稳得住吗

从三家美国地区银行闪电般接连倒闭，到瑞士信贷溃败收场，欧美央行激进加息溢出效应引发世界担忧，而美国商业地产市场被认为岌岌可危。

当地时间周一，美国私人直接投资公司黑石集团表示，由于面临大量赎回请求，公司在3月份再次阻止投资者从其700亿美元的房地产投资信托（BREIT）基金中撤资。这是该公司连续第五个月限制赎回。截至周一美股收盘，黑石集团股价下跌3.3%，报84.96美元，其股价在2022年下跌43%后，第一季度累计上涨18.4%。

瑞士信贷分析师凯利（Richard Kelly）在给第一财经记者的报告中写道：“我们意识到远期利率预期的放松，我们认为总赎回的重新加速可能会对股价造成压力。”该行重申黑石“弱于大盘”的股票评级，给予目标价69美元。

3月赎回请求激增至45亿美元

去年12月1日，黑石宣布，因投资者赎回请求激增，已从11月开始限制BREIT的提款。限制之后，该基金相关投资者，一季度最多只能赎回5%的份额，每月最多只能赎回2%的份额。

尽管距离黑石宣布上述消息已经过去4个月，黑石“挤兑”风波仍在持续，而在历经了2008年金融危机以来最大规模的银行业动荡后，投资者的恐慌情绪似乎再度急剧升温。

黑石集团在给投资者的信中说，BREIT满足了3月6.66亿美元的赎回请求，仅占该月45亿美元总赎回请求的15%。3月份的总赎回请求比2月份的约39亿美元高15%，但比黑石集团1月份收到的53亿美元低16%。

“我们感到自豪的是，BREIT在市场周期各个阶段的表现都很强劲。”黑石集团发言人在一份声明中说，“3月份赎回请求比1月份的高点低了16%。”

声明还称，BREIT保留限制赎回以防止大规模资金外流的权利，“这种结构旨在防止流动性错配，并使长期股东价值最大化，目前正在按计划发挥作用。事实上，自11月30日以来，BREIT已经向要求赎回的股东支付了近50亿美元”。

不过，尽管黑石总裁格雷（Jonathan Gray）及其他高管在3月8日和3月9日召集了200多名投资者，展示了日益加剧的金融动荡带来的新投资机会，但投资者的担忧仍然很强烈。

据外媒报道，四名与会人士透露，在曼哈顿的Spring Place私人会员俱乐部，黑石表示，正在发生的金融问题可能会提振BREIT的盈利，因为这将限制银行为新房地产建设提供融资，抑制供应，并对其物业的租金构成上行压力。

黑石高管表示，大量新公寓进入市场只会在短时间内抑制利润。黑石预测，由于感受到存款外流和利率上升的压力，美国公寓市场的主要融资者地区性银行将削减新的贷款承诺。

上述与会人士表示，黑石美洲房地产业务主管梅格吉（Nadeem Meghji）说，在竞争对手缩减或出售资产之际，BREIT将利用其120亿美元的流动资产“进攻”。

显然，这一举措未能阻止资金外流的浪潮。

下一颗要爆的雷？

经济学家担心，如果美欧银行业的问题让本已承受压力的规模达数万亿美元的商业地产行业出现更广泛的信贷紧缩，商业地产可能成为“下一颗要爆的雷”。

美国大型房地产管理公司暨开发商RXR首席执行官雷克勒（Scott Rechler）日前称，未来三年该国将有1.5万亿美元的商用地产债务到期，他在社交媒体上写道：“这些债务中有绝大部分是在指标利率接近0%的时候进行融资。这些债务需要在利率较高、价值较低且市场流动性较差的环境中进行再融资。”

雷克勒写道：“如果我们不采取行动，我们的银行系统，尤其是地区性银行将面临系统性危机的风险，这反过来会给依赖地产税作为运营资金来源的地方政府带来压力；地区性银行银行占房地产贷款的四分之三以上。”

美联储主席鲍威尔在3月议息会议后召开的新闻发布会上曾表示：“我们很清楚人们持有商业房地产的集中程度。”同时他补充说：“银行体系很强劲稳健，具有韧性且资本充足，这应该会让其他金融公司省下一些导致硅谷银行倒闭的麻烦。”