万科经营业务加速度：万物云营收突破300亿，万维物流REITs进行时

日前，头部房企万科（000002.SZ）发布了2022年年度业绩。数据显示，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。在房企业绩普遍下降的2022年，万科实现了正向的业绩增长，实属不易。

业绩的增长离不开开发业务的精细化管理，也离不开经营性业务的持续增长。业绩会上，万科开发经营总部联席总裁张海对媒体表示，去年开发经营业务的经营离散度高这个问题得到了显著的改善，另外，今年还对售楼处提高人效，一个新的售楼处可比以前节省将近100万元。

四大经营业务中，万维物流也即将迎来新阶段，万科首席运营官刘肖表示，万纬物流目前在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右。目前，发改委已经有了推进文件，正在进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

保持行业前三

2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，销售金额同比下降33.58%降，幅度低于行业平均水平，因此尽管销售额有所下降，但是在房地产行业整体下行的2022年，万科依旧保持了销售额前三的排名。

另外，2022年，万科结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%。结算规模增长，体现在财务数据上则是营收和利润的增长。2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

分业务类型来看，2022年万科房地产开发及相关资产经营业务收入4704.5亿元，占比93.4%；物业服务收入257.7亿元，占比5.1%。

实现稳健业绩的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持三道红线指标处于“绿档”，经营性现金流连续14年为正，截至2022年底，万科持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

另外，其期末长债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，较存量综合融资成本0.18个百分点，债务结构和融资成本均有所优化。

2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，较2021年的18亿减少了24%，业内普遍认为，2021年是我国商品房销售规模天花板。对于未来房地产行业的发展趋势，万科集团董事会主席郁亮比较乐观，他认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

也就是说，开发业务在未来一段时间内依旧是房企的主营业务，不同的是，激烈的竞争也给房企提出新要求，精细化管理、提质增效成为房企普遍面临的课题，对此，早在2021年，万科就成立了开发经营本部，由万科老臣张海挂帅，统筹集团的开发业务。

业绩会上，万科开发经营总部联席总裁张海对媒体表示，去年开发经营业务主要围绕着9个字：保安全、稳利润、提回报，经营离散度高这个问题得到了显著的改善。张海还表示，在存量精细化管理上，万科根据市场的变化，以周为期限检视项目的量价关系，做到一房一价；另外，今年还对售楼处提高人效，一个新的售楼处可比以前节省将近100万元。

2022年，万科共获取新项目36个，权益地价总额约496.4亿元，平均地价为12297元/平方米。值得注意的是，2021年万科新获取的项目有148个，权益地价达1401.5亿元，平均地价为6710元/平方米。相比起来，2022年万科收紧了拿地策略，不过，2022年拿地的价格远远高于2021年，也就是说，万科更加聚焦一二线城市的拿地，更加注重有质量的增长。

万维物流REITs进行时

一方面强调开发业务的提质增效，另一方面，经营业务也成为万科工作的重点。业绩会上，郁亮表示，“企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对大企业而言，开发经营服务并重是一个必然选择。”

经营性业务是房地产企业普遍布局的第二增长曲线，值得注意的是，像万科这样布局多元且发展良好的的企业并不多。万科的经营性业务包括物业服务、物流、长租公寓、商业等，2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

具体来看，万物云于2022年分拆上市，2022年营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长。一直以来，住宅业态的利润率低成为物管行业面临的问题，万物云的“蝶城”则给行业带来了解题思路。

“蝶城”是万物云旗下的传统业务与物联业务相结合的生态，即在三公里半径的地理空间内，打破以往住宅小区的概念，通过智能物联硬件，对万物云拥有的多个在管物业服务流程做出系统性改变，对人员调度从小区内变为跨小区，以达到提高效率的目的。截至期末，“蝶城”数量已增至584个，2022年万物云完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

万物云上市后，万科的物流业务——万维物流成为下一个万科可能分拆上市的业务板块。自2015年开启全国仓储网络布局至今，万维物流的综合实力已位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

近年来，政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。业绩会上，万科首席运营官刘肖表示，万纬物流目前在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右。目前，发改委已经有了推进文件，正在进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

作为全国最大的集中式公寓提供商之一，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

万科的商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%，累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个。另外，万科内部商业业务的资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。