新城控股的“护城河”：商业营收破百亿与融资率先开闸

2022年，房地产寒冬尚未退去，住宅市场销售总体仍处于下行周期，而新城控股（601155.SH）商业运营总收入首次超百亿元，同比增长近16%，充分体现出“住宅+商业”双轮驱动发展模式的稳健。

根据新城控股最新发布的2022年年度报告，该公司全年实现营业收入1154.57亿元，归母净利润达到13.94亿元，在极为艰难的2022年，既确保了现金流安全又实现了盈利。

艰难一年，新城控股实现正向盈利

新城控股是房地产行业中最早提出“住宅+商业”双轮驱动的房企之一，在两个赛道同时布局，最终可以带来什么？

去年房地产住宅市场持续低迷，但拥有成熟商业运营板块的新城控股却因为商业板块的增长，实现了业绩的稳健与可持续，成为其穿越长周期的重要基础。

根据新城控股2022年年报，去年全年新城控股实现营业收入1154.57亿元，其中物业出租及管理收入92.24亿元，同比增长15.75%，在总营收中的占比则提升到约8%，较上一年扩大近3个百分点。算上商铺办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场等收入，新城控股2022年的商业运营总收入达到100.06亿元，首次突破百亿，同比增长15.82%，商业运营板块业绩贡献率持续上升。

利润方面，去年新城控股实现归属于上市公司股东的净利润达到13.94亿元，是民营房企中较为难得实现正向盈利的公司之一。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，整体毛利率超过20%。

2022年，新城控股计提资产减值损失59.57亿元，相较上一年增加了11.2亿元，近两年由于资产价格下跌，计提减值是房企财报中的常见情况，新城控股亦在财务报表内充分反映计提相关风险，此外公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。在此之后，新城控股将甩掉包袱、轻装上阵。

新城控股正在密切关注土地投资，但仍将采取审慎策略。根据年报，该公司去年新增商丘和常州2宗土地，新一年则将在不超过200亿的范围内开展房地产投资。截至2022年期末，新城控股的可售土地储备仍有4915万平方米。

逆势增长，吾悦广场发展速度不减

逆势增长的商业运营板块，是新城控股2022年度业绩的最大亮点。

新城控股年报披露，2022年新城控股共计实现15座吾悦广场新开业，其中包括南昌等11座重资产吾悦广场。截至报告期末，新城控股已布局194座吾悦广场，分布在全国140个城市，已开业面积约1319.74万平方米，出租率超过95%。

得益于吾悦广场数量的不断成长，新城控股的物业出租及管理收入已经占到总营业收入的7.99%，该板块的毛利高达67亿元，毛利率达到72.6%。

在4月3日的业绩会上，新城控股董事长王晓松提出了新一年商业运营业务的目标——2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

在可见的未来，吾悦广场能为新城控股带来的或许不止是营收和利润。今年3月24日，国家发展改革委下发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知，被业内称为“236号文”。“236号文”指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这意味着万亿级市场迎来大利好，REITs将迎来崭新的资产类别，消费基础设施正式加入到公募REITs的底层资产池之中。这对商业地产公司而言意义重大，若政策落地，“双轮驱动”的新城控股有望获益。

融资开闸，债务结构不断优化

由于始终坚持“零违约”，守住了稳定安全的财务基本面，作为优质民营示范型房企，新城控股在2022年迎来境内外融资上的突破。

去年全年，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股成功发行3笔中票——

去年5月30日，新城控股2022年度第一期中期票据完成簿记，发行规模10亿元，期限2+1年，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，主承销商为上海银行和海通证券，这次中票发行吸引了多家机构积极参与和认购，最终成功落地。

去年9月9日，在人民银行指导下，按照交易商协会统一部署，新城控股2022年度第二期中期票据完成簿记发行，发行规模10亿元，期限3年，最终票面利率为3.28%。

去年12月12日，新城控股成功发行2022年度第三期中期票据，发行金额20亿元，期限三年，票面利率仅4.3%。

2022年11月17日，新城控股披露交易商协会已受理公司150亿元储架式注册发行，这成为新城控股2022年度最大规模的一单融资。

此外，香港上市平台新城发展（01030.HK）则于去年5月宣布，新城环球及新城发展就发行本金总额为1亿美元的票据与初始买方签订购买协议。扣除承销折扣及佣金以及其他估计开支前，票据发行的所得款项总额将达1亿美元，票据发行的所得款项净额用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资，并根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

今年3月14日，新城控股又宣布了80亿元的定增，其中24亿元将用于补充流动资金，这次募集资金的投入将有效缓解资金投入压力，保障项目交房周期和质量，对于改善民生、促进社会和谐稳定发展具有重要意义，同时还能提升新城控股的资金保障及偿债能力。

总体来看，一直恪守安全财务基本面的新城控股在实现融资开闸的同时，亦迎来债务结构的优化，截至2022年末，新城控股整体平均融资成本仅为6.52%，较上年同期进一步下降，在民营房企中处于低位。