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一季度百城出台楼市托举政策超170次,如何理性看清调控目标?

第一财经 2023-04-06 16:19:23

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

房地产政策的主基调是:稳支柱、促需求、防风险。

2023年,房地产行业的政策主基调是:稳支柱、促需求、防风险。在过去的一季度,超百条调控政策被祭出,目的或是为支持购房需求,或是为化解企业乃至行业风险。

据中指研究院监测,2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条,超30城调整首套房贷利率下限至4%以下,各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式,涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

政策组合拳下,一季度重点城市房地产市场持续回暖,“小阳春”行情启动,百城销售面积实现正增长,热点城市回暖明显。在供给端,多地“保交楼”工作也取得一定进展。

业内认为,展望二季度,房地产政策将延续“托而不举”的政策基调,引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,但不会搞强刺激,以免造成市场大起大落,更加侧重风险防范化解。地方或将以支持刚需和改善性需求释放为切入点,进一步解除购房限制。

图片摄影:任玉明

需求端松绑购房限制

2023年,楼市调控政策仍在密集释放,两大主攻方向是:支持改善性住房需求,防范化解房企风险。金融支持房地产则有四大方向:需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。

在这其中,从需求端入手稳楼市,支持刚需及改善型住房需求,不仅是各地“因城施策”的一致动作,也是行业走出困局、步入良性循环的根本要求。

要松绑购房限制、激活市场需求,这其中的度在哪里?开年住建部部长就明确表示,“大力支持首套房,合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜,原则上不支持三套”,为地方因城施策提供了参考。

比如就在过去一周,多个城市优化住房公积金政策,浙江丽水、江西鹰潭、四川遂宁、安徽宣城、福建莆田、贵阳贵安、甘肃兰州等地提升公积金贷款额度,适度降低购房者压力。

4月4日,合肥对楼市政策作出调整,涉及部分区域限购放开、刚需购房资格认定调整、60岁以上成员家庭和多子女家庭可购买第3套住房等四个方面,在收窄限购区域的同时对购房资格进行放宽。

郑州则调整限购范围,二环外取消限购,二环区域内正常限购。限售政策也有调整,从取得不动产日期起满1年可以出售,调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准,三者任一满一年可出售。

厦门同样调整了限购限售政策,厦门户籍的单身人士可购买第二套住房,二孩以上家庭可购买第三套住房。限售政策由之前的取得不动产权证日期之日起2年限售,改为网签之日起2年限售。

中央层面,3月30日,自然资源部联合银保监会发文推进“带押过户”,推动住宅类不动产率先实现,进一步优化二手房交易流程,对提振市场交易热情、满足刚性和改善性住房需求有提振作用。

各方政策合力下,楼市出现回温迹象。中指院数据显示,2023年一季度新房价格环比上涨0.01%,价格较2022年四季度止跌企稳;二手住宅价格环比下跌0.18%,跌幅较2022年四季度收窄0.41个百分点。

值得注意的是,接下来楼市能否持续升温、政策会怎么走,业内十分关注。

中指研究院认为,年初以来,我国经济运行企稳回升,但经济回升基础尚不牢固,房地产市场恢复同样面临不确定性,当前部分城市在积压住房需求释放后,市场调整压力逐步显现。在稳地产目标下,预计二季度,监管部门及各地优化房地产政策仍有一定空间。

在需求端,政策有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开,并结合人口变化给予针对性政策支持,如针对多孩家庭、人才的住房需求,优化限购条件、降低首付比例、发放购房补贴等。同时,符合条件的城市有望进一步下调首套房贷利率下限,降低购房成本。

上述研究院认为,经历一季度市场的阶段性升温,二季度销售有望回归正常市场节奏。一季度重点城市二手房成交量持续走高,前期成交置换出的改善需求尚未完全进入市场,这部分需求入市或将对新房市场形成一定支撑,预计2023年全国商品房销售面积小幅增长。

不过,市场回暖的不确定性仍存。中指方面称,3月以来,重点城市新房项目案场到访量已有所减少;同时,居民收入预期尚未根本扭转,购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期,依然是制约新房销售修复的关键,3月底购房者置业意愿小幅回落,当前市场信心仍不稳定。

保交楼全力化解风险

对房地产市场的前路,3月份住建部倪虹部长曾有过表述。他说,对房地产企稳回升充满信心,但市场企稳回升有一定前提,要牢牢坚持“房住不炒”,大力支持刚性和改善性住房需求,防止市场大起大落。

房地产的支柱地位未变,但从上述表述可见,政策出台必须牢牢坚持“房住不炒”的底线。

克而瑞表示,现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳,而不是重回快速上升通道,也不是期待依靠房地产拉动短期经济。二季度,中央政策将以稳为主,延续“托而不举”的政策基调,更加侧重风险防范化解,包括保交楼等政策底线继续坚守。

从去年底中央经济工作会议开始,“防风险”便成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议也指出,要“抓两头、带中间,以慢撒气的方式防范化解风险”。

在防风险的各项部署中,“保交楼”更是重中之重。数据显示,在前期3500亿专项贷款和2000亿免息再贷款等一系列举措支持之下,2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%,仅次于2022年12月,为2022年以来次新高,“保交楼”已取得一定实质性成效。

但另一方面,“部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决,不少项目继续停工或表演式复工也客观存在,保交付、稳民生依然任务艰巨。”克而瑞表示。

日前,湖南省住建厅便组织召开金融支持“保交楼”工作政银企座谈会,政银企三方共同探讨“保交楼”工作后半程,如何解决资金难题。会上提到,相关银行是否存在反应慢、效率低的问题?擅自拨付出去的预售资金有没有追回来?一些违规操作中是否涉及利益输送等。

数据显示,湖南省获得专项借款的保交楼项目,截至目前共交付4.7万套房屋,已销号项目60余个,房屋交付率、项目销号率均居全国前列。与此同时,化解风险项目,仍有较大的资金缺口。

该省住建厅相关负责人提出,要按照“谁审批专项借款开立存储账户、谁负责项目新增配套融资”的原则,强力推动专项借款存储银行为专项借款项目提供新增配套融资。

银行资金支持之外,房地产开发企业也存在违规动用购房预付款行为。省住建厅房产处相关负责人表示,各地大力要开展预售资金追逃止损行动,依法查处房地产项目开发过程中存在的占用资金、挪用资金、提前分红等违法违规行为,并及时移送公安、税务等部门立案查办。

河南方面则表示,围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标,发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用,以周保月、以月保季、以季保年,确保按时间节点完成目标任务。

中指研究院认为,金融支持房地产的四大政策方向明确后,房地产行业的资金支持措施有望加速落实,继续加大对优质房企的支持力度,“保交楼”专项借款、贷款支持计划等有望持续落位,年内预售资金监管政策完善等亦是可预见的政策内容。

整体而言,在全力保交楼化解风险的同时,后续房地产支持政策仍有望出台,尤其是需求侧进一步解除购房限制,促进房地产市场企稳回升。一线及强二线城市仍有放松空间,比如调整郊区限购范围、增加投亲养老等;弱二线及三四线有望放开“四限”,压力城市可考虑全面取消限购、限售。

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