赶超上海、秒杀深圳，西部第一“楼市巨兽”是如何炼成的 | 楼市地理

今年“小阳春”率先掀起楼市热潮的是西部新一线城市——成都。

3月份成都的二手房成交量不仅领跑全国，还创下成都近7年来的单月成交量纪录。

根据成都住建局公开的网签数据，成都整个3月二手房备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，比上海还多卖了4000多套，一个月的成交量就超过去年深圳全年2.68万套的二手房成交量。

今年一季度，成都新房、二手房共成交9.2万套，新房、二手房市场可谓同步繁荣，刚需客涌入二手房市场，改善型客户则热衷于楼盘“打新”。今年3月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘，这个仅推出180套房源的楼盘吸引了5.2万组购房者登记，出现了“五万人摇号”的盛况。

成都是中国西部重要大都会，具有强大的经济发展实力，在西部地区有较强的虹吸效应。成都目前GDP已破两万亿，常住人口接近2200万，十年间人口暴增600多万。去年成都曾4次发布楼市解绑新政，置业需求如今正在集中爆发。

二手房挂牌量接近20万套，供需两旺

已经在成都工作5年的张连文今年29岁，过去几年他一直没有考虑过买房，但是最近开始看房，“突然感觉周围所有人都在聊房子，有的朋友在挂牌卖房，有的朋友在买新楼盘，也有人在看学区房”。

张连文说，他大学毕业后来到成都，一直都没有觉得买房是能挣大钱的，2016年起成都有过一轮涨价，但之后横盘了很久。在他的印象中，一直到2022年，成都的房价都是不温不火的，有同事说买了房也没赚钱，还要每个月还房贷。

而真正让张连文动了买房念头的原因，是房贷利率的大幅降低。“我今年春节后了解到，成都的首套房贷利率已经降到4.1%了，公积金贷款利率更低，相比之前的高利率，我现在贷款，一个月能少还1000多元房贷，这个对咱‘打工人’来说才是实实在在的好处。”

张连文目前还没有出手，他告诉记者，2月、3月楼市成交量大幅上涨后，新房和二手房确实出现价格上涨的苗头，但还不是普遍现象，所以他并不慌。“主要还是看板块和房屋品质，我想买一个品质中上等的房子，省去短时间内换房的麻烦，不过这类型的新房现在不好抢，二手房相比前两年确实有一定涨幅，但还在我接受范围内。区位偏远或者品质较差的老房子，我认为不会有太多上涨空间，毕竟现在市场挂牌量这么大。”

中指研究院数据显示，今年3月成都二手住宅成交面积达到了263万平方米，是同期商品住宅成交面积的1.3倍，同比增长107%，环比增长48%，一季度成交面积为538万平方米，同比增长88%。

不过，在这么大的市场消化量下，成都二手房的挂牌量不减反增。

仅计算贝壳找房体系挂牌二手房，去年10月下旬时，挂牌量约为17.8万套，11月就突破了18万套，而到了2023年4月则超过18.8万套。有贝壳经纪人透露，贝壳内部显示房源数量约为20万套。根据研究机构克而瑞四川统计，仅今年2月成都累计新增挂牌量超3.5万套。

“现在二手房成交量这么高，是因为供应和需求都上来了，二手房挂牌量大，可选择的房子多，去年又出台了很多松绑楼市的政策，市面上的房票也多起来了。”张连文说道。

回顾去年，成都分别在5月、11月、12月发布4次楼市新政，经过一系列调整，购房资格要求有了明显放松——除高新南区外的其他区域，购房资格全部打通；二孩及以上家庭新增一张“房票”；无房资格不再区分顺位；父母投靠落户可购房。

成都一家房产中介的经纪人吴强告诉记者，2月和3月确实很累，带看忙、签约忙，因为太火爆，房管局网审也走得慢。他表示，金融的宽松带来了成交量攀升。吴强介绍，在2020年-2021年时，成都有部分银行对“老破小”类住宅停办房贷或者流程卡得很慢，这类面积小、总价低的房型，实际上对于整个市场的流动有底层支撑的作用，如果老破小不好卖，那么其持有者就很难获得资金去买改善类的住宅。而现在，这部分“老破小”不再被卡死。

此外，从2022年下半年起，成都一些银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80周岁以上，少部分银行甚至延期到85周岁，可做成需要子女担保的“接力贷”，这也让更多购房群体进入楼市。而且，部分银行还可以做带押过户，降低了二手房交易难度。

房价14连涨，新房市场现“5万人摇”

一般来说，楼市“买涨不买跌”，成都二手房市场的火爆，与房价止跌缓涨也有一定关联。

根据国家统计局发布的数据，截至今年2月，成都新房及二手房价格环比已连续上涨14个月。2023年2月，成都新房价格环比上涨0.7%，二手房价格环比上涨1%；新房价格同比上涨8.6%，高居全国第一，二手房价格同比上涨9.2%，同样高居第一。

克而瑞四川也认为，今年2月以来二手房挂牌价和成交价的上涨信号都很明显。去年6月时，成都的二手房挂牌均价大约是1.87万元/平方米，之后一路走低，年底的时候只有1.77万元/平方米，而今年2月挂牌均价突然升到了1.95万元/平方米，是成都“531楼市新政”以后的价格最高峰。

成交价方面，据克而瑞统计，截至今年2月，成都大部分区域成交均价较1月上浮300-500元/平方米，高新南区涨得最多，从2.54万/平方米涨至2.65万/平方米，涨幅约1100元/平方米，是全成都提价最高的区域。

新房首付门槛高、热门盘难抢，也是很多刚需转向二手房的原因。今年春节后，成都不少热门新房的“打新”难度不亚于上海和杭州。

3月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘，这个仅推出180套房源的楼盘，竟吸引了5.2万组购房者登记，超288人抢1套房，中签率仅0.3%。

众所周知恒大近两年深陷债务风波，许多购房人避之不及，为什么在成都还如此火爆？原来，该楼盘股权已经发生变更，改为国资中国对外经济贸易信托有限公司100%持股，项目精装均价1.35万元/平方米，与附近在售二手房价格有超8000元/平方米的价差。在巨大的一二手价格倒挂前，楼盘热度居高不下，竟出现5万人抢房、报名系统网络堵塞的情况。在热门新房难抢的情况下，部分购房者便会转向二手房市场，挑选性价比较高的房源。

自住刚需客大量涌入二手房市场

从城市基本面来看，成都是中国西部重要大都会，具有强大的经济发展和自然资源优势，在制造业、现代服务业、文化旅游等产业方面具有很强的实力和规模效益。近年来，成都积极推动城市建设和品质升级，加强科技创新和人才引进，在西部地区具有较强的虹吸效应。

成都2022年GDP突破了2万亿元，在西部各市中仅次于直辖市重庆，人均GDP达到9.82万元，超越重庆。不仅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肃等西部省份年轻人也会选择在成都安家。截至目前，成都的常住人口超过了2119万，相比十年前增长了600多万。

据克而瑞统计，成都二手房的最主要客群是首次置业的纯刚需客，占比高达六成。首次置业的刚需客群，多数会偏向于90平方米以内的二房或三房，总价控制在150万元以内。目前成都二手房总价150万元以内占比大约六成，150万至300万占比大约三成，成交套均面积只有93.1平方米。

吴强告诉记者，在他接触的二手房客户中，绝大多数都是自住刚需客，有较多是外地来蓉工作安家的年轻夫妻，也有本地客户买来自住以及使用学位的，这些需求在疫情三年以及房价下行期积压较多，目前处于一个需求释放状态。反而是卖房人群中，有不小比例的投资客，他们趁着楼市进入活跃期赶紧套现离场，此外卖房者中也不乏需要置换的群体，比如卖掉老破小去买大户型，由于目前房贷利率已经比高位低了不少，所以置换人群中，许多人也有趁着置换房子降一降贷款利率的想法。

中指研究院认为，成都房地产市场之所以展现出良好的回暖势头，得益于2022年年中、年底两次集中新政效果持续发酵，以及市场不再受到诸如去年高温限电、疫情封控等非常规因素的扰动，置业需求释放通畅并呈现集中爆发的特征。进入三月，供应量快速回升，同时二手房挂牌量及成交量也保持高位，新房、二手房市场同步繁荣。

吴强认为，成都这一波二手房行情确实有需求集中爆发的特点，不排除接下来可能会有一定程度回落，后续进入平稳期。

（应受访者要求，文中张连文、吴强均使用化名）