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2023房地产回暖信号渐显 远洋集团破局谋新

第一财经 2023-04-20 10:31:18

责编:高莉珊

如果说2022年房地产行业的关键词是动荡、出清,2023年则是分化与等待。

经过近两年的大洗牌,一些风格激进的民营房企已经陷入危机、渴望重生;全国楼市也在剧烈分化,一线及强二线城市强势回暖,但诸多三四线仍在低潮中徘徊。哪些城市将是未来楼市的长足发展之地?哪些企业能穿越这轮周期,成为行业大拐点下的幸运儿?所有人都在等待答案。

综合业内多家研报,能在本轮周期中脱颖而出的房企,需要具备几个主要特质:销售投资能逆势增长、财务结构保持稳健、高质量产品和服务、精细化管理能力。这些看似是一家房企最基本的素质,但在如今行业环境下却极为稀缺。

仅以销售数据为例,在过去的2022年,行业全口径销售达千亿的房企只有20家,其中远洋集团销售额1003亿元,排名提升至前20;而在此前四年间,千亿房企数量分别为43家、43家、34家、30家。房地产高歌猛进的时代过去了,行业资源将向优质企业聚集,一个全新的帷幕正在拉开。

债务如期兑付、融资稳定是“入场券”

经历第三轮行业大洗牌后,房企要活下去的首要筹码,便是财务盘面安全、融资通道顺畅。

去年四季度以来,中央对房企端“三支箭”的融资支持政策落地,一定程度缓解了房企债务压力,2023年前三个月房企国内信用债和海外债新发行量均同比增长。但需要看到,目前能实现外部融资的企业,仍是稳健优质的企业,大多出险房企已被挡在门外。

行业变局下,部分房企在坚持债务如期兑付,积极开拓融资渠道,为穿越周期铺就“入场券”。

以远洋集团为例,2022年,该集团完成了所有到期有息债务的兑付,以及信用类融资净还款189亿元,包括120亿元供应链ABS的兑付,逐步以抵押借款替换信用类融资,优化负债结构。其中,远洋集团非有息负债科目如供应链ABS、商票等债务已清零,2023年无偿付压力。

融资方面,去年远洋集团新增公开市场融资74亿元,包括4亿美金美元债,20亿元PPN,13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。海外债方面,该集团美元债2023年无到期,下一笔美元债到期为2024年7月30日,境外再融资压力小。

除了自身积极融资偿债、优化财务结构,金融机构及大股东也在给予远洋认可与支持。

自2022年12月起,远洋集团陆续与多家银行签署战略合作协议,获得授信额度逾1300亿元。截至2022年底,远洋集团银行总授信额度超过2500亿元,为公司运营提供了充足的信贷支持。

股东支持方面,自2009年入股以来,中国人寿维持远洋集团第一大股东地位已超过10年。进入2021年,双方合作进一步加码。如2021年12月,中国人寿与远洋集团签署150亿元金融框架协议;2022年4月,远洋集团与大股东就颐堤港一期达成合作,规模约30亿元。

去年12月,远洋集团还成功发行13.03亿元REITs产品,得到中国人寿、广发银行等机构的认购。后续,中国人寿方面将继续通过认购远洋集团发行的境内外债券、助力其资产处置以及为其提供抵押贷款的方式为远洋集团提供支持。

不少业内机构表示,中国人寿对远洋集团的实际支持力度,将对后者的经营发展、信用评级有较大影响,是远洋能否穿越周期的重要因素。中诚信国际表示,远洋集团为中国人寿唯一通过直接股权投资、大股比持有的地产战略合作平台,公司可在融资或资金等方面获得股东较大支持。

中国人寿管理层也表示,作为大股东,高度关注远洋集团的经营情况,将持续通过市场化的公司治理手段,进一步推动远洋集团加强战略制定、运营管理和风险管控,协助其稳健经营。当前,地产行业基本面也迎来积极变化,市场在筑底修复中,将积极支持远洋走出低谷、实现平稳发展。

城市布局、资产质量将是核心竞争点

地产新周期,优质房企能否抓住机遇、弯道超车,关键因素之一是企业资产质量如何。

那些坚持精准投资策略、布局高能级高潜力城市的房企,有望凭借手中的优质资产实现突围。

一直以来,远洋集团严守投资标准,去年的土地储备策略更是以去化现有土储为主,聚焦一二线核心城市,新增投资侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生贡献的项目。

报告期内,远洋集团共获取7个项目,新增土储约67万平方米,平均可售面积土地成本约每平方米7800元。截至2022年12月31日,远洋集团总土地储备约4300万平方米,平均可售面积土地成本约每平方米7100元,土地储备可支撑企业未来3年的发展,一二线城市土储占比超7成。

与此同时,远洋集团也在布局更加长线发展的城市更新业务,目前已签约旧改项目近1400万平方米,主要分布在深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重点城市;已转化及获取土储共346万平方米;2022年完成深圳天祺项目和天璞项目的转化,预计将于2023年陆续推出,持续为远洋贡献业绩。

合理的城市布局、优质的资产质量,为远洋集团穿过楼市低温期、抓住复苏机遇提供了基底。2022年,行业TOP20房企销售金额同比下降29.9%,远洋集团实现全口径销售金额1002.9亿元,好于同业平均表现,行业销售排名提升至第20名,同比提升约10个名次。同时,该集团一、二线城市的协议销售额占比约80%,主力贡献城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、济南、温州、武汉等。

2023年4月11日,远洋集团发布1-3月未经审核的营运数据。据披露,1-3月远洋集团实现协议销售额人民币约165.5亿元,同比增长10%;3月实现协议销售额人民币约81.9亿元,环比增长61.5%。在克而瑞榜单上,远洋集团排名较去年同期提升4个名次。

同期,19家国央企中有18家累计同比正增,比如保利置业、越秀地产、华发股份等,电建地产、中海地产、华润置地累计同比增速也较为可观。民企方面,113家民企中,大家房产、滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业,5家累计同比正增,其他民营房企相比去年同期下滑。

地产第三次行业拐点

进入2023年,房地产行业利好政策不断,但楼市回暖的基础并不稳固;房企融资政策开了很多“口子”,但距离信用修复、恢复经营、重启拿地仍有很长的路要走。

不过,将时间轴拉长,我们可以从不确定中找到规律与共性。自1998年房改后,中国房地产行业快速发展,商品房销售金额在2021年突破18万亿元,同时也经历过数次波折。

国金证券发表研报表示,当下房地产正经历房改以来的第三次拐点,行业第一次低谷是2008-2009年,金融危机下房地产受到明显冲击,2008年销售金额同比下降16.1%;第二次低谷是2014-2015年,2014年房地产市场供求严重恶化,当年销售金额同比下降6.3%。

第三次低谷期始于2021下半年,市场信心受到影响,2022年销售金额同比下降26.7%。

但是,危机不是新鲜事,任何行业发展都会经历螺旋上升的过程,每次危机过后,也会有新黑马及发展格局浮现。第一轮周期中,万科、保利、华润等房企凭借金融红利,规模大幅提升;第二轮周期,诞生了碧桂园等靠下沉三四线扩张等房企,这一轮将会是谁?

国金证券表示,头部央国企、改善型房企强者恒强的态势已确立。随着行业逐步出清,30家出险房企占百强房企的销售比例自2021年以来逐步下降,2022年降低至15.7%;2020年TOP30中有21家民营房企,仅6家央国企,2022年TOP30中民企降至13家,央国企升至14家。上述研报认为,当下行业正重新洗牌,优质房企能实现弯道超车,并实现强者恒强地位。

在2022年行业整体低迷的情况下,部分房企凭借优质的土储布局、良好的经营管理能力渡过难关。随着未来销售市场持续复苏,远洋集团等资产优质的房企,将更具有发展主动性,以助力其提升行业地位、稳定过渡到新的地产周期。

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