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上半年仅两城卖地收入超千亿,更多城市不足百亿

第一财经 2023-07-07 15:37:34

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

各大城市卖地收入可谓极度分化。

冷热不均的半年度土拍市场,哪些城市是卖地大户?哪些城市低温冷寂?

第一财经据中指研究院数据统计发现,今年上半年,各大城市卖地收入可谓极度分化,卖地大户北京和杭州,总成交金额均过千亿,更多城市甚至不到百亿、不及大城市卖地金额的“零头”。

具体而言,上半年土地成交总金额位居前十的城市为:北京、杭州、上海、广州、西安、成都、苏州、南京、天津、深圳,成交金额(包括商地)分别为1076亿元、1032亿元、596亿元、592亿元、475亿元、445亿元、385亿元、380亿元、307亿元、304亿元。

在全国土地市场低迷,300城住宅用地供求规模降至近十年来最低的情况下,房企投资更加谨慎,在核心城市补货意愿增强,这也导致北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限,参拍企业数量创新高。

6月20日,北京结束了当月第四场土地拍卖,本年度第一轮集中供地落下帷幕,本次供地共推出23宗住宅用地,用地规模约98.05公顷,规划建筑规模约181.44万平方米,土地成交价款约712亿元。从央国企到各地小众民企,开发商赴京参拍的热情屡攀高峰。

另一“卖地大户”杭州,上半年涉宅用地出让也较为火热。如果算上2022年第五批次的集中供地,上半年杭州共进行了七次集中供地,累计出让涉宅地66宗,总成交金额953.4亿。若加上商业地块出让收入,杭州上半年土拍揽金破千亿,位居全国第二,仅次于北京。

值得注意的是,今年土拍供地模式生变,从大规模集中供应恢复到“小步快走”常态化多频次供地,这导致多地土地供应规模有所减少。克而瑞数据显示,上半年杭州涉宅土地成交“量价齐跌”,处于六年来低位,成交体量同比下降40.7%,成交金额也同比下降30.6%。

不过,相较于其他城市,杭州的卖地收入仍极为可观。前十榜单中,仅上海和广州成交金额超500亿,西安、成都、苏州、南京、天津等重点城市成交金额则在300亿~500亿之间。前十之后,合肥、宁波、佛山、无锡、石家庄、武汉、厦门、长沙、温州、台州出让金则在100亿~300亿之间,其中仅合肥、宁波、佛山超200亿元。

值得注意的是,在土地收入前五十榜单中,有高达一半的城市,上半年土地成交金额不足百亿,土地市场的冷热分化被拉满。百亿以下阵营中,包括济南、郑州、南昌、长春、太原等省会城市,其中济南半年揽金92亿元、郑州88亿元、南昌83亿元、长春66亿元、太原45亿元。

中指研究院表示,除核心城市土拍保持一定热度外,上半年多数城市土拍未有转暖迹象,土拍分化现象加剧。青岛、济南、苏州、福州核心区地块企业参与度高,而非核心区地块多底价成交,地方国企托底的态势仍未得到改善。长春、无锡等城市成交地块均底价成交,土拍情绪持续低迷。

与此同时,虽然民企拿地热情有所提升,但央国企仍是绝对主力。从重点城市拿地金额TOP10房企看,有半数以上为央企国企。从新增货值看,华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。1~6月,华润置地以累计新增货值927亿元占据榜单第一,保利发展、建发房产紧随其后。

克而瑞也表示,当前房企投资拿地更追求确定性,一二线核心城市的优质地块成为房企“抢地”重心,而多数三四线城市土地依旧无人问津,土地市场呈现“局部火热、整体偏冷”的格局。大多数城市都没有如期完成上半年的拟供应清单,即便是表现较好的一线城市,较2022年同期成交量也出现下跌。

“由于今年的预供地清单到2月份才发布,延缓了大多数城市的供地节奏,供求双方也需要适应新的供地模式变化,不少城市的首批预供地截止时间是在下半年。在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下,今年下半年土地市场交易规模仍然有望边际改善。”克而瑞认为。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示,伴随着房地产行业进入新的发展阶段,不同城市房地产市场分化行情更趋明显,房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。根据中指研究院测评,北上广深位列城市吸引力前四名;杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安市场需求有支撑,位列5~10位。

在她看来,人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素,高能级城市购房需求支撑度高,改善需求呈现持续增加态势;同时,要关注高库存城市去化压力。整体来看,分化将主导未来3-5年房地产市场趋势,直至新格局形成,房企应把握主流城市平衡布局、甄别风险,坚守安全底线。

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