龙湖管理层谈偿债问题：今年债务压力已经过去

8月18日，龙湖集团公布2023年中期业绩，期内实现营业收入620.4亿元，归属于股东的净利润80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利65.9亿元；毛利额实现139.0亿元，毛利率为22.4%，核心税后利润率为12.6%。

在最主要的房开业务上，上半年龙湖实现合同销售额985.2亿元，销售总建筑面积579.9万平方米，销售单价16987元/平方米，销售回款率超100%。其中，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

“龙湖上半年实现985.2亿元签约，得益于在供货端做了充足准备，全年会提供超过3200亿元的可供货源。”在18日举行的业绩会上，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，今年新项目首开去化达到70%，老库存尤其是现房项目，则坚决去化、换现金流。

在拿地方面，龙湖上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都等一线及强二线城市，新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。截至2023年6月底，该集团土地储备合计5489万平方米，权益面积为3816万平方米。

“上半年整个土地市场的特点还是非常明显，很多企业的投资策略高度趋同，导致一二线城市尤其核心区域的竞争非常激烈。”张旭忠表示，集团坚持投资毛利率在20%以上、股东净利率在12%以上的原则，聚集在20个主力城市和14个机会城市里投资。

最牵动市场情绪是资金安全和债务问题。中指研究院统计数据显示，2023年三季度，房企信用债到期规模约1768亿元，海外债到期规模约780亿元，合计2548亿元；四季度，信用债到期规模1122亿元，海外债到期规模690亿元，合计1812亿元。

在上述行业环境中，今年7～8月，龙湖累计偿还83.7亿元公司债，连续兑付的债券包含 “16龙湖06”、 “20龙湖拓展MTN001A”、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”。至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。

与此同时，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖亦无境外到期债券。

龙湖集团首席财务官赵轶称，龙湖今年的债务压力已经过去，还会逐步偿还明年到期的银团。明年整体到期债务大约230亿元，公司有充分资源去偿还，其中明年预计开发贷下发100多亿元，经营性物业贷预计增加100多亿元，中债征信可能下发20亿至30亿元。

“近期我们参与了央行跟证监会组织的一些调研和探讨，会上监管层对民营企业的关心和支持是非常明显的，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企的合理的融资需求。我们也在大的方针体系下铺开了融资策略。”赵轶表示。

在备受关注的债券融资方面，赵轶表示，目前因为同行风险爆雷事件，民营企业债券价格没有恢复应有的水平。在这过程中，龙湖和银行密切合作，发行中债增的债券，公司已发行35亿，最近还有15～25亿在密集准备。

赵轶称，海外美元目前在整个市场关口是关闭的，债券波动很大，2027年龙湖才有到期的美元债，窗口期是非常主动和安全的。“总的来说，会根据不同渠道、不同成本，依照龙湖强大的信用安排融资方式。”

截至2023年6月底，龙湖集团综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本为4.26%；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，连续七年满足“三道红线”要求。

龙湖集团董事会主席陈序平表示，龙湖集团短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。“公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”