经过连续两年行业出清后,房地产在2023年迎来重要转折。今年7月高层会议提出,我国房地产市场供求关系发生重大变化。高歌猛进数载的地产业,正式进入历史性新阶段。新时期的房地产,不再拥抱高杠杆、高增长逻辑,过往野蛮生长的大批房企,风险因素也接连释出。
“破旧立新”之际,未来房企的“康庄大道”在哪里?如何确立属于自己的发展新模式?能拿出理想样本的选手并不多。当下,大多数企业仍困于债务压力,守住地产基本盘已是不易。
与行业同行30年,龙湖集团经历了房地产起势、蓬勃、再到收缩的过程。冰山轰隆而过的时候,龙湖清楚地知道,最稳健的航线也是最快速的航线。这些年,龙湖一直坚持控负债、守盘面、谋转型,从一家靠房开起家的地产商,成长为不靠负债驱动也能增长的综合性集团。
2023年上半年,龙湖披露行业首份中期财报,期内实现核心权益后净利65.9亿元,上半年营业收入620亿元,其中由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元,保持两位数增长,并开始占据更高的利润占比。这家企业是如何做到“活下去”,并一步步走向“活得好”的?
有充分准备穿越周期波动
房地产本轮出清潮还在持续。自2021年下半年以来,由于偿债潮到来,房企流动性承压,陆续出现债务违约事件。2023年,这一趋势仍在持续,1-7月新增7家出现实质性债务违约的房企。从2021年至2023年7月末,TOP200房企中则已有38家房企出现债务违约。
在整个房地产行业发展历史上,这是前所未有的场景。客观因素层面,经过二十年高速发展,行业本身已经触及规模天花板,靠负债驱动增长的游戏结束了。主观层面,目前出现危机的房企,大多为此前经营战略激进、未做好资产负债管理的企业,当行业调整时处境便极为被动。
作为一家战略逻辑清晰、稳定的房企,龙湖有自己的发展模式,其核心便是坚持底线思维,主动进行抗压测试、风险管理,将航行的方向盘握在自己手中,以穿越外界风浪的波动。
早在三年前,龙湖就提出“降负债”策略,持续压降有息负债规模。2023年上半年,行业出清加剧,龙湖仍守住了基本盘,并持续增厚自身发展的“安全垫”。今年7-8月,龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债,至此2023年内境内到期公司债已基本还清,仅余11月到期的1.19亿元。
截至报告期末,龙湖综合借贷规模为2070.9亿元,规模稳中有降,其中1年内到期的短期债务占比18%;同时,外币债务占比进一步下降至21.6%,其中97%的外债已做掉期对冲,全面规避汇率波动风险;整体借贷成本为年利率4.26%,平均贷款年限7.19年,进一步延长了债务周期。
从三道红线指标看,期末龙湖各指标稳居绿档,剔除预收款后的资产负债率为61.9%,同比下降6个百分点,为近五年来最低;净负债率为57.2%,保持行业较优水平;在手现金为724.3亿元,继续保持高位。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上表示,龙湖之所以能始终如一、穿越周期稳健活下去,和几方面有关。首先,永远坚持底线思维,以此思考企业的流入、流出,充分考虑市场波动和风险对冲。“集团内部有压力测试机制,每半个月我们会开会,碰一碰经营情况、大环境和政策变化。”
其次,集团内部有高度共识,要保持优秀的债务结构。有几个指标,比如短债占比控制在10%左右。“近期集中还了几笔债券,同时在提前还明年到期的海外银团贷款,明年到期债务200亿出头、到期外币几乎为零,会继续用审慎的债务结构,确保公司第二年轻装上阵,面对一切波动。”
此外,在房企融资仍待回暖的处境下,龙湖提前铺排融资,应对可能的波动。据赵轶介绍,目前龙湖在手的公司债券有200多亿额度,银行间的中期票据有210亿额度,银团贷有15亿美元。“在经营性物业贷能新增、全航道现金流为正、开发贷顺畅、回款效率高的情况下,不管市场多久恢复,都有信心穿越周期。”
惠誉在报告中提到,得益于支持部分民营房地产开发商融资渠道的政策,龙湖获得银行融资的渠道有所加强。“龙湖的在岸银行贷款余额在2022年增加了220亿元,达到1120亿元。此外,龙湖还拥有充足的未抵押投资性物业资产,这部分资产价值超千亿元,令龙湖有更大的融资空间。”
全航道协同贡献现金流
龙湖的战略主动与稳健性,不仅表现在债务管理上,其业务围栏的拓宽与成长更具看点。
过去几年,“多元化”是许多房企发展的关键词,风头甚至一度盖过房开业务。从造车、机器人,到风投、养猪,房企在上升期将触角伸向各行各业,浪花也曾短暂被激起。但当行业步入波动周期,房企活下去已是难得,这些曾经的多元业务,大多换来“割肉求生”的结局。
曾经的多元化浪潮中,龙湖曾被视为保守的那个,如今却展现了蓬勃的生长空间。今年上半年,龙湖实现核心权益后净利65.9亿元,较去年同期的65.5亿元稳中有升;上半年营业收入620亿元,其中由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元,保持两位数增长,并开始占据更高的利润占比。
在房企批量亏损的行业环境下,龙湖保持住了盈利正增长,经营性业务甚至贡献了不菲的现金流,这对其和整个行业来说都尤为可贵。目前,龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务,涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道,“1+2+2”业务格局已然成熟结果。
开发业务方面,2023年上半年,龙湖实现全口径销售金额985亿元,同比增长15%,期内全盘去化率超90%,回款率超过100%。基于三四线城市的市场收缩,龙湖过去几年来聚焦核心城市的调仓发挥巨大价值,95%的销售额来自一二线高能级城市的数据,将市场的波动影响降到了最低。
得益于稳健的财务盘面,龙湖上半年坚持战略主动性、保持投资节奏,共获取20幅新地,权益地价180亿元,所获地块均位于一二线核心城市。截至报告期末,龙湖集团总土储合计5489万平方米,权益面积3816万平方米,约87%的销售货值集中在高能级城市,土储结构持续优化且成本合理。
在经营性板块,龙湖交出了一份同样亮眼的成绩单。上半年,龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元,同比增长10.4%,经营性利润占比超半数;55.5%的高毛利率,更是远超行业平均。
期内,龙湖运营业务收入达63.3亿元,同比增长8%,毛利率为77.3%。截至2023年6月末,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营的购物中心达81座;长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量,截至目前开业房间数11.9万间,已纳保超4万间,助力城市青年安居。
服务业务及其他收入达58.4亿元,同比增长13%,毛利率为31.9%。其中,截至2023年6月末,龙湖智创生活在管面积达到3.5亿平方;去年推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造,已经快速成为代建行业的有力竞争者,累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米。
如今,龙湖的经营性业务不仅是“锦上添花”,而是与房开协同发力、共同贡献现金流的业务。高毛利的运营及服务业务,更是带动了龙湖整体利润率的回升,期内龙湖整体毛利率提升至22.4%,在整体营业收入下滑的基础上,核心权益后净利同比依然稳中有增,65.9亿元的表现创历史新高。
除了助力集团盈利盘面,在业务本身上,龙湖的多航道同样可协同共进。以北京龙湖蓝海引擎产业园的打造为例,从原北京北五环汽配城、建材城,到如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间,这项城市更新工程背后支撑的,便是龙湖生态体系的联动机制。
步入高质量发展新模式
在房地产行业“风声鹤唳”之际,龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务,发挥“1+2+2”航道协同效应,展现出强大的内生性增长动力。从更深层的逻辑上看,龙湖是怎么做到的?在中期业绩会上,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平给出答案。
他表示,过往整个行业聚焦地产开发,普遍以规模作为业绩导向,包括过分追求ROE(净资产收益率)作为经营规模的导向。房地产是重资产业务,规模越大意味着资产规模需要越大,资产规模越大,在相同负债率情况下,负债规模就会越大,等于资产和负债同步上升。
在负债普遍水涨船高的情况下,房企杠杆率不断提升,但企业间的资产质量并不相同。“资产有差异,负债是无差异的。”陈序平称。
龙湖没有随波逐流,而是主动进行战略选择,在控负债的同时,聚焦开发、运营、服务三大板块。开发板块周转快、规模大,运营属于重资产、毛利高、ROE较低,服务板块属于轻资产、ROE较高,通过不同类型的业务组合,龙湖在保持较高ROE的情况下,不再依靠增加负债,也可驱动资产规模、销售增长。
地产新周期,龙湖给出的高质量发展模式,关键词便是低杠杆、低成本、强运营、正现金流。
陈序平表示,在上述模式下,未来的龙湖会更加看重运营及服务航道的利润占比,今年上半年该板块利润占比超过50%;同时,有息负债不再增加,不断优化债务结构,降低外债比例,增加债务账期;持续优化提升资产质量,如果随着负债总额下降,而购物中心等优质资产提升、新获取项目越来越好,龙湖的整体资产质量会不断提升,由此实现业务逻辑的转化,来到高质量发展模式。
简而言之,在行业整体“风险厌恶”的背景下,以龙湖为代表的优质房企,已经摒弃对规模神话的崇拜、对负债驱动的依赖。在逐步甩掉债务包袱后,企业将有更大的空间与主动性,对优质资产进行铺排选择。
与此同时,龙湖对各业务发展有清晰的逻辑。陈序平表示,商业投资、长租公寓两个运营航道是重资产,会注重资产回报率,今年开始提出要实现自身经营现金流为正,两个航道整体的毛利率可达到70%以上;物业管理、智慧营造两个轻资产航道,因为不用资本性投资,增长不受债务约束,目标则是要快速增长。
未来,凭借在手的优质商场等资产,龙湖将有源源不断的稳定现金流,助力集团度过波动周期,进入高质量发展阶段。在增量与存量并存的新市场环境中,龙湖的三大业务板块正契合城市更新、资产盘活、智慧城市建设等全新的市场需求,将实现轻重资产并行助力企业前行。
中金公司在研报中也指出,龙湖是业内领先的综合型开发运营商,较早跑通“开发+持有”模型,在此基础上衍生出空间运营管理业务。中金公司看好龙湖在稳健财务加持下,地产开发主业平稳发展,多元业务多点开花,“这有助于提振龙湖集团利润与现金流,助力估值释放”。