下调存量房贷利率，最新说法来了

下调存量房贷利率，到底还搞不搞？今天（8月29日）传来了新说法。据报道：招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示，存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。目前招商银行已经制定了预案， 但还没有最终的方案。

报道显示：

1、招行已从乐观情景、中性情景和不利三种情景对存量房贷利率下行进行了测算。从测算的结果来看，影响总体可控。

2、彭家文指出，总体来看，招商银行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。

3、彭家文指出，存量房贷利率的调整也有其正面的影响。存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。同时，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强我们客户的黏度，会让银行对客户的经营进一步加深，从而对零售业务的增长有利。

“下调存量房贷利率”，不是指存量房贷利率自动根据LPR利率的调整而调整，而是指下调过去几年高利率时期，贷款者的“加点”部分。根据贷款合同的约定，“加点”是不能调整的。

把合同约定不能调整的“加点”降低，是非常时期的非常之举。这在历史上有过一次先例，就是2008年全球金融风暴之后，央行推动各大银行从2009年1月1日起，给存量房贷打了“额外的折扣”，普遍把房贷利率从“基准利率的85折”降低到了“7折”。

由于三年疫情、中美博弈等一系列因素的影响，当前经济出现了类似2008年的状况。所以，7月14日在国务院新闻办举行的发布会上，央行负责人首次剧透了将下调存量房贷利率的利好。

当时的表态是：按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。随后，央行又多次重申了这一态度。

如今，一个半月过去了，下调存量房贷利率的利好一直没有落地。主要原因是：

1、当前房贷利率占银行贷款比重，比2008年增加了1倍，如果全面下调存贷房贷利率，是银行业不能承受之重。

2、银行业看起来利润很高，但由于中国的货币总量以11%左右速度增长，各银行的资产规模也大概是这个增速。为了金融安全，银行的资本也要同步增长，满足资本充足率的要求。目前银行业利润中，不仅要用来分红，还要补充资本金，整体是不够的。上市银行普遍股价破净，很难通过增发新股补充资本金。所以，如果进一步压缩银行业利差，可能影响金融安全，动摇A股的估值基础（银行股是A股的估值基础）。

因此，存量房贷利率如何下调，存在争议。央行很难像2009年那次一样，一刀切。而是需要精准测算，制定比较稳妥的操作细则。最近，各银行都在发布上半年报告，并会举行新闻发布会，发言人常常会被问到这个问题。最近表态的除了招商银行，还有建设银行、中信银行等。其中建设银行首席财务官生柳荣的表态是：“存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定，确实会对各家银行产生一些影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，测算有一定的难度，总体上肯定会有一定（业绩）下行压力。”中信银行副行长谢志斌表示，政策实施应该考虑不同客户差异和地区差异，地产政策是因城施策，因此存量房贷调整可能也不能一刀切。有网友根据建行和中信银行的表态，认为下调存量房贷利率“黄了”，不可能实现了。这其实是错误的理解。

招商银行的表态说明，“存量房贷利率下调势在必行”——既然央行多次正式表态说要做，那就一定会落实。华夏银行的表态，也隐含了这个意思。

上图是过去几年，央行公布的每个季度的全国房贷加权平均利率水平。继续降低负担的，主要是2017年末到2021年末的购房者，他们被高房价、高利率双重套牢，涉及的家庭估计在2000万个以上。相信未来的下调方案，会体现以下几点：

1、上述高房贷利率（主要是加点高）时期的首套房购房者，会优先被显著降低“加点”；二套房可能也会适度下调，但相信力度不会太大。2、2015年之前高利率时期购房者估计也能享受到一些优惠。3、不同类型城市的优惠程度或许会有差异，比如目前一线城市的房贷利率就比其他城市要高，存量房贷的下调估计也会考虑城市差异。

降低存量房贷利率，对银行业是利空，相信政策上会给银行业一定补偿；但此举对刺激消费，作用将比较显著，涉及的人口超过6000万，或许接近1亿人。或许是受存量房贷利率下调消息的影响，虽然今天上午A股出现了显著反弹，但银行股板块跌幅第一。

（刘晓博为中国知名经济评论员、财经新媒体运营人）