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下调存量房贷利率,最新说法来了

2023-08-29 16:32:36

作者:刘晓博    责编:高雅馨

下调存量房贷利率,不是指存量房贷利率自动根据LPR利率的调整而调整,而是指下调过去几年高利率时期,贷款者的加点部分。根据贷款合同的约定,加点是不能调整的。把合同约定不能调整的加点降低,是非常时期的非常之举。所以,如果进一步压缩银行业利差,可能影响金融安全,动摇A股的估值基础(银行股是A股的估值基础)。

下调存量房贷利率,到底还搞不搞?今天(8月29日)传来了新说法。据报道:招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示,存量房贷利率下调势在必行,亦是大概率事件。目前招商银行已经制定了预案, 但还没有最终的方案。

报道显示:

1、招行已从乐观情景、中性情景和不利三种情景对存量房贷利率下行进行了测算。从测算的结果来看,影响总体可控。

2、彭家文指出,总体来看,招商银行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。

3、彭家文指出,存量房贷利率的调整也有其正面的影响。存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调,整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化,反过来会带来房贷量的增长。同时,随着存量房贷利率下调,一定程度上会增强我们客户的黏度,会让银行对客户的经营进一步加深,从而对零售业务的增长有利。

“下调存量房贷利率”,不是指存量房贷利率自动根据LPR利率的调整而调整,而是指下调过去几年高利率时期,贷款者的“加点”部分。根据贷款合同的约定,“加点”是不能调整的。

把合同约定不能调整的“加点”降低,是非常时期的非常之举。这在历史上有过一次先例,就是2008年全球金融风暴之后,央行推动各大银行从2009年1月1日起,给存量房贷打了“额外的折扣”,普遍把房贷利率从“基准利率的85折”降低到了“7折”。

由于三年疫情、中美博弈等一系列因素的影响,当前经济出现了类似2008年的状况。所以,7月14日在国务院新闻办举行的发布会上,央行负责人首次剧透了将下调存量房贷利率的利好。

当时的表态是:按照市场化、法治化原则,支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。随后,央行又多次重申了这一态度。

如今,一个半月过去了,下调存量房贷利率的利好一直没有落地。主要原因是:

1、当前房贷利率占银行贷款比重,比2008年增加了1倍,如果全面下调存贷房贷利率,是银行业不能承受之重。

2、银行业看起来利润很高,但由于中国的货币总量以11%左右速度增长,各银行的资产规模也大概是这个增速。为了金融安全,银行的资本也要同步增长,满足资本充足率的要求。目前银行业利润中,不仅要用来分红,还要补充资本金,整体是不够的。上市银行普遍股价破净,很难通过增发新股补充资本金。所以,如果进一步压缩银行业利差,可能影响金融安全,动摇A股的估值基础(银行股是A股的估值基础)。

因此,存量房贷利率如何下调,存在争议。央行很难像2009年那次一样,一刀切。而是需要精准测算,制定比较稳妥的操作细则。最近,各银行都在发布上半年报告,并会举行新闻发布会,发言人常常会被问到这个问题。最近表态的除了招商银行,还有建设银行、中信银行等。其中建设银行首席财务官生柳荣的表态是:“存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定,确实会对各家银行产生一些影响。现在监管部门的具体细则还没出来,各家银行也在沟通,测算有一定的难度,总体上肯定会有一定(业绩)下行压力。”中信银行副行长谢志斌表示,政策实施应该考虑不同客户差异和地区差异,地产政策是因城施策,因此存量房贷调整可能也不能一刀切。有网友根据建行和中信银行的表态,认为下调存量房贷利率“黄了”,不可能实现了。这其实是错误的理解。

招商银行的表态说明,“存量房贷利率下调势在必行”——既然央行多次正式表态说要做,那就一定会落实。华夏银行的表态,也隐含了这个意思。

上图是过去几年,央行公布的每个季度的全国房贷加权平均利率水平。继续降低负担的,主要是2017年末到2021年末的购房者,他们被高房价、高利率双重套牢,涉及的家庭估计在2000万个以上。相信未来的下调方案,会体现以下几点:

1、上述高房贷利率(主要是加点高)时期的首套房购房者,会优先被显著降低“加点”;二套房可能也会适度下调,但相信力度不会太大。2、2015年之前高利率时期购房者估计也能享受到一些优惠。3、不同类型城市的优惠程度或许会有差异,比如目前一线城市的房贷利率就比其他城市要高,存量房贷的下调估计也会考虑城市差异。

降低存量房贷利率,对银行业是利空,相信政策上会给银行业一定补偿;但此举对刺激消费,作用将比较显著,涉及的人口超过6000万,或许接近1亿人。或许是受存量房贷利率下调消息的影响,虽然今天上午A股出现了显著反弹,但银行股板块跌幅第一。

 

(刘晓博为中国知名经济评论员、财经新媒体运营人)

 

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