前三季度全国卖地收入下滑，仅5个省市实现正增长

在楼市前景不明的背景下，房企拿地越来越谨慎，使得2023年前三季度各省卖地收入大幅下滑。

据民生证券数据显示，2023年前三季度，全国土地出让金同比下滑20%，仅有天津、宁夏、江苏、北京、浙江分别实现122%、79%、10%、3%、1%的同比正增长。

从重点城市表现看，前三季度仅有京、沪、杭三城土拍成交金额超过千亿元，较往年相对偏少。广州、成都前三季度土地成交额分别为946亿元、919亿元，位列第四、五位，前十的城市还有西安、南京、苏州、宁波、盐城。

业内认为，房地产行业进入周期性调整期，卖地收入下滑是大势所趋，土地财政也随之受到影响，地方政府卖地收入对广义财政收入的贡献降低。

土拍收入普遍下滑

近三年来，我国土拍市场经历了数次变革。2021年年初，“两集中”土拍政策出台，市场一度火热；2022年底自然资源部发布通知，“集中供地”模式淡化；进入2023年，因房企销售恢复不及预期，土拍市场也持续低迷。

其中，表现较好的天津土地出让收入同比2022年前三季度上涨122%；宁夏同比2022年前三季度实现正增长，涨幅79%；江苏、北京、浙江，则分别实现10%、3%、1%的涨幅，黑龙江、河北前三季度下滑幅度也相对较小。

从前三季度土地出让金同比降幅看，青海、甘肃、新疆等地降幅超过50%；福建、山东、湖北、安徽、湖南、重庆、陕西、内蒙古、贵州降幅超过40%；吉林降幅超过30%，河南、辽宁、山西降幅超过20%。

“各地土地市场虽较二季度有所回暖，但较往年同期仍处于下降趋势（尽管部分受集中供地节奏的影响）。”民生证券表示。

究其根源，今年三季度以来，监管部门及地方频繁出台政策利好，为楼市注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低温运行。

从百强房企的投资动作也可见一斑。中指研究院数据显示，2023年1～9月，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%；TOP100门槛值为24亿元，较上年同期下降7亿元。

曾经的地产江湖发生巨变，如今仅部分央国企仍在加大投资。前三季度，保利发展、华润置地、中海地产位居房企新增货值前三位，保利发展累计新增货值1312亿元，华润置地、中海地产新增货值规模分别为1241亿元和1106亿元。

民生证券也表示，2022年前三季度全国范围内国有企业拿地占比为75%，2023年前三季度该占比达到94%，国有企业拿地的金额大幅增长。其中，湖北、天津、贵州、辽宁等省份国企拿地较多，TOP100房企中国企拿地占比达到100%。

此外，除上海、浙江、陕西、山西外，其他所有省份国企拿地占比均超过90%。“当前民企信用风险仍在演绎，商品房销售预期亦不佳，现金流承压，拿地较少，因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升。”上述机构表示。

开源证券表示，2023年财政一大显著特点，便是地方政府卖地收入锐减。2018年～2022年，地方政府性基金收入年均值为81893亿元，而从历年8月累计地方政府性基金收入看，2023年远低于近5年水平，全年地方第二本账收入同比或延续下滑。

修复仍需时间

近期，各地楼市新政接连祭出，对销售市场产生了一定影响。不过，新政出台后，对土拍市场的刺激作用尚不明显。比如广州率先执行“认房不认贷”政策，在9月出让地块中，仅2宗触顶，其余地块底价成交或流拍。

中指研究院统计表示，北京9月26～27日土拍中，4宗住宅用地全部成交，1宗触顶、1宗溢价、2宗底价。另外，9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，但多底价成交。

为吸引房企拿地，各地不断优化土拍规则，包括但不限于分期缴纳土地出让金、科学确定地价、不再设置“居住最高限价”等。9月27日，成都发布7宗地块土拍公告，仍设置土地最高限价，但已经不再设置宗地的住宅清水限价。

10月3日，合肥官方消息显示，巢湖1宗住宅地将于11月2日拍卖，也不再设置“居住最高限价”，不过要求参拍房企须达到“五没有”条件：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响等。

中指研究院认为，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计整体将低温运行，市场修复需要时间。