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前三季度全国卖地收入下滑,仅5个省市实现正增长

第一财经 2023-10-10 16:00:49

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

楼市销售尚未持续转暖,土地市场整体将低温运行,市场修复需要时间。

在楼市前景不明的背景下,房企拿地越来越谨慎,使得2023年前三季度各省卖地收入大幅下滑。

据民生证券数据显示,2023年前三季度,全国土地出让金同比下滑20%,仅有天津、宁夏、江苏、北京、浙江分别实现122%、79%、10%、3%、1%的同比正增长。

从重点城市表现看,前三季度仅有京、沪、杭三城土拍成交金额超过千亿元,较往年相对偏少。广州、成都前三季度土地成交额分别为946亿元、919亿元,位列第四、五位,前十的城市还有西安、南京、苏州、宁波、盐城。

业内认为,房地产行业进入周期性调整期,卖地收入下滑是大势所趋,土地财政也随之受到影响,地方政府卖地收入对广义财政收入的贡献降低。

土拍收入普遍下滑

近三年来,我国土拍市场经历了数次变革。2021年年初,“两集中”土拍政策出台,市场一度火热;2022年底自然资源部发布通知,“集中供地”模式淡化;进入2023年,因房企销售恢复不及预期,土拍市场也持续低迷。

其中,表现较好的天津土地出让收入同比2022年前三季度上涨122%;宁夏同比2022年前三季度实现正增长,涨幅79%;江苏、北京、浙江,则分别实现10%、3%、1%的涨幅,黑龙江、河北前三季度下滑幅度也相对较小。

从前三季度土地出让金同比降幅看,青海、甘肃、新疆等地降幅超过50%;福建、山东、湖北、安徽、湖南、重庆、陕西、内蒙古、贵州降幅超过40%;吉林降幅超过30%,河南、辽宁、山西降幅超过20%。

“各地土地市场虽较二季度有所回暖,但较往年同期仍处于下降趋势(尽管部分受集中供地节奏的影响)。”民生证券表示。

究其根源,今年三季度以来,监管部门及地方频繁出台政策利好,为楼市注入信心,但全国房地产市场整体依然面临一定压力,房企资金端改善不明显。在销售尚未持续、实质性转暖下,全国土地市场整体仍低温运行。

从百强房企的投资动作也可见一斑。中指研究院数据显示,2023年1~9月,TOP100企业拿地总额8599亿元,拿地规模同比下降17.9%;TOP100门槛值为24亿元,较上年同期下降7亿元。

曾经的地产江湖发生巨变,如今仅部分央国企仍在加大投资。前三季度,保利发展、华润置地、中海地产位居房企新增货值前三位,保利发展累计新增货值1312亿元,华润置地、中海地产新增货值规模分别为1241亿元和1106亿元。

民生证券也表示,2022年前三季度全国范围内国有企业拿地占比为75%,2023年前三季度该占比达到94%,国有企业拿地的金额大幅增长。其中,湖北、天津、贵州、辽宁等省份国企拿地较多,TOP100房企中国企拿地占比达到100%。

此外,除上海、浙江、陕西、山西外,其他所有省份国企拿地占比均超过90%。“当前民企信用风险仍在演绎,商品房销售预期亦不佳,现金流承压,拿地较少,因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升。”上述机构表示。

开源证券表示,2023年财政一大显著特点,便是地方政府卖地收入锐减。2018年~2022年,地方政府性基金收入年均值为81893亿元,而从历年8月累计地方政府性基金收入看,2023年远低于近5年水平,全年地方第二本账收入同比或延续下滑。

修复仍需时间

近期,各地楼市新政接连祭出,对销售市场产生了一定影响。不过,新政出台后,对土拍市场的刺激作用尚不明显。比如广州率先执行“认房不认贷”政策,在9月出让地块中,仅2宗触顶,其余地块底价成交或流拍。

中指研究院统计表示,北京9月26~27日土拍中,4宗住宅用地全部成交,1宗触顶、1宗溢价、2宗底价。另外,9月以来,武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让,但多底价成交。

为吸引房企拿地,各地不断优化土拍规则,包括但不限于分期缴纳土地出让金、科学确定地价、不再设置“居住最高限价”等。9月27日,成都发布7宗地块土拍公告,仍设置土地最高限价,但已经不再设置宗地的住宅清水限价。

10月3日,合肥官方消息显示,巢湖1宗住宅地将于11月2日拍卖,也不再设置“居住最高限价”,不过要求参拍房企须达到“五没有”条件:没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响等。

中指研究院认为,土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度,核心城市在政策带动下,土拍情绪有望进一步提升,优质地块将维持较高热度。从全国来看,在销售尚未持续、实质性转暖下,预计整体将低温运行,市场修复需要时间。

 

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