把脉中国经济，解读两大风险领域 | 把脉中国经济

（本文作者杨德龙为前海开源基金董事总经理、首席经济学家）

7月24日中央政治局会议明确提出要认清当前房地产市场的新形势，因城施策，适时适度调整房地产调控政策。住建部随后出台了认房不认贷来满足改善性住房的需求，北上广深一线城市也纷纷宣布实施认房不认贷，同时对于首套房和二套房的首付比例进行下调。首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%。与之前相比，下降了10%以上，从而有效地满足了部分刚需购房者的需求。

从楼市上来说，虽然现在各个城市开始对楼市松绑，最近广州已经放开了一些政策，比如买卖时免购置税方面，原来需要持有五年，而目前只需要持有两年。有些城市也放开了限购政策，比如降低首付比例、降低贷款利率，几乎所有的城市都已经实施了认房不认贷，满足了改善性住房的需求。但这些政策依旧以“修修补补”为主，目前还在等待根本性的政策，也就是根据当前房地产新的形势形成的新的认识来制定的政策。在2016年出台了严格的限购限贷政策，中央提出房住不炒，是因为当时房地产市场特别火热，全民炒房，存在很多投机者，那时为了防止房价过快上涨，影响城市的竞争力，出台了许多限购限贷政策。

但是，现在房地产市场的形势已经发生了逆转，不再是防过热而是防过冷了。很多地方的房地产成交量跌到了高点的20%。因此，此次中央政治局会议明确要认清当前房地产市场的新形势，因城施策，适时适度调整房地产调控政策。影响房地产成交量最多的依然是限购限贷等行政性限制，放开市民购买房子的套数上限，对于许多有钱人来说的意义在于其购入房产是为了实现其资产配置，并不是为了炒房，其将多余的房子购入，放入租房市场出租也是“房住不炒”的一种形式。目前一线城市的租金收益比不到1%，而银行贷款利率可能高达3%到4%，有的甚至达到5%。实际上这些有钱人购入房产后，出租给暂时买不起房的人，是一种补贴，因为房租无法覆盖利息。而对有钱人来说，买房是一种很重要的资产保值手段，这是一个重要的认知上的改变，即不要认为购入两套及以上的房产就是在炒房，其实际上是家庭资产配置。

当前，影响房地产市场销售最主要的因素还是限购、限贷等行政性限制。嘉兴已经率先全面取消限购限贷等措施，让房地产市场回归市场化，嘉兴成为首个放松限制的城市，这引发了投资者对其他城市是否会跟进，尤其是一线城市是否会放松的关注。这是投资者非常关心的问题，因为楼市作为国民经济的支柱产业，如果楼市无法回暖，房地产企业可能会面临资金链断裂甚至破产，对国民经济的拖累作用是非常明显的，所以这些问题可能是投资者更关注的问题。预计后面会有更多的城市跟随放松房地产的限购限贷，从二线城市先实施，最后扩大到一线城市。因此，房地产市场的活跃以及回暖将会成为值得期待的趋势，我们也预计更大力度的放松措施会尽快出台，推动房地产的回暖。这对于房地产企业是利好，同时对于经济复苏也会起到很大的支撑作用。

房地产作为国民经济的支柱产业，在经济发展中占据重要的位置，所以近期出台的一系列稳楼市的措施也是为经济做准备。楼市作为国民经济的支柱产业，上游有五十多个行业。因此，房地产市场的回暖对于拉动制造业回升具有重大意义，甚至可能起到立竿见影的效果。这段时间密集出台的楼市放松政策，对于提振市场预期起到了关键性作用，也是未来发力的一个重点。

取消限购、限贷等行政性限制，或许将会激发房地产市场的需求的回升。包括一手房和二手房都可能会出现销售的回暖。所以现在我们也在期待，未来在限购限贷方面会不会有更大力度的政策出来。预计二三线城市可能会率先放开限购限贷，一线城市先放开非核心区域的限购限贷，最后全面放开限购限贷。如此一来，楼市一旦出现回暖，房地产市场的风险得到有效化解，就会大幅提升投资者的信心。

投资者担心的另外一个风险领域，也就是地方政府的债务问题，近期中央也出台了一些政策来进行化债，也就是化解地方债的风险。地方融资平台在房地产拍卖收入减少之后，再加上过去三年的影响，很多地方的财政非常紧张，出现了地方融资平台的债务问题。现在中央已经明确要出台1.5万亿的债务置换，帮助一些资金链紧张的中西部省份来化解地方债，相信通过强有力的政策安排以及一些实质性的利好政策逐步出台，能够有效地化解我国经济当前面临的一些风险领域，能够推动实体经济出现回升，这样带动资本市场回暖。在地方债风险方面，通过债务置换等方式来化解债务，防止地方债风险爆发的可能性，从而提振投资者对我国金融市场及地方经济的信心。

10月24日晚间，新华社消息称，中央财政将在今年四季度增发2023年国债一万亿元，增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方。此次增发特别国债的目的是，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，整体提升我国抵御自然灾害的能力。值得注意的是，全国财政赤字将由3.88万亿元增加到4.88万亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右。此次增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，今年拟安排使用5000亿元，结转明年使用5000亿元。

其实，在分税方面，中央提取了大部分的税收，地方政府的税收收入较少，再加上在基建投资方面，主要是地方政府出钱，而很多基建项目在短期内并无效益，是功在当今利在后世的。比如在中西部建设的一些高速，短期来看是没有效益的，其收取的过路费甚至无法还上银行贷款利息，但从长期来看，若不修路，经济很难发展起来，所以这类基础设施不能看当期的收益，在剔除一些贪污腐败造成的损失之后，正常的基础设施建设是中央和地方都应该负担的。如果地方债的问题也能够得到很好地化解，大家对于经济的信心很可能会回升，再加上刺激消费的政策、提升就业的政策能够落实，出现一些真金白银的利好，比如通过发放消费券来补贴中低收入人群，让大家有资金消费，或是加大投资来创造一些新的就业机会，使得更多的人可以就业并获取工资，这样消费自然就增长起来了。

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