(本文作者赵伟为国金证券首席经济学家)
近年来,房地产市场发生了很多重要变化,应对于形势变化,房地产研究框架应做如何调整?
热点思考:房地产研究“新范式”
一、拿地环节:“驱动逻辑”,或由“销售”转向“库存”传统周期下,销售是影响房企拿地意愿的主要驱动因素。快周转模式下的房地产开发链条,表现为“筹措资金(含销售)-拿地-开工-预售-施工-竣工-销售”。其中销售是房地产开发的主要资金来源,销售景气度直接影响房企预期和拿地意愿。历史上,成交土地总价与商品房销售额增速在多数时期趋于一致。
库存处于高位时,销售对于房企拿地意愿的影响会趋于弱化。以2014-2015年为例,全国商品房住宅库存水平历史最高,房企拿地意愿低迷,成交土地面积明显收缩。2015年下半年销售率先改善,但对房企拿地的传导显著钝化,伴随库存去化至较低水平,成交土地面积增速方才转正。现阶段,库存高企与销售低迷叠加,房企拿地意愿低迷持续的时间或长于预期。
存量来看,2021年以来全国商品住宅库存持续去化。但由于销售低迷,商品住宅库销比反而上升,库存去化周期明显拉长。当前,全国广义、狭义住宅库销比和主要房企土地储备分别处于历史72%、95%和73%历史分位。
二、建设环节:新开工贡献下降,“保交楼”等影响加大传统周期下,新开工同步或略领先于施工发生变化,是施工面积增速的重要波动来源。
近年来,销售和房企拿地意愿低迷,新开工面积持续负增长。今年前10月,新开工面积同比下降23.2%,在总施工面积中占比由2014-2021年的20%以上,降至9.6%,对于建设环节的贡献下降。近年来竣工率下滑,净停工对于建设环节的扰动放大。现实经济运行中,竣工率越高,施工完成度越好,对应净停工面积下降。2022年受疫情扰动较大,竣工率由2010年以前的20%以上降至9.5%。相应地,净停工在总施工面积中占比由2010年的1.5%升至2022年的10%,对建设环节的扰动放大。
新范式下,“保交楼”等政策保障效果如何,对地产投资的影响尤为关键。今年以来,房企资金流趋紧背景下竣工回暖,或主要与3500亿专项借款等“保交楼”支持政策有关。截至8月,专项借款项目总体复工率接近100%。往后看,“三大工程”加速布局下,地产相关的保障性投资力度还会加大。
三、销售环节:“金融属性”下降,“商品属性”上升2010年以来,我国经历了数轮地产政策调控周期,商品房销售伴随政策变化呈现周期性波动。经验显示,销售往往滞后于政策调控1个季度左右,而地产价格多在政策调控后2个季度左右出现变化,并助推地产销售的进一步变化。过往周期,地产“金融属性”突出、“买涨不买跌”的现象常见。
“房住不炒”、“供求关系发生重大变化”、“以人定房”等大背景下,房价未来上涨空间或相对有限。今年二季度,城镇储户房价预期上涨比例仅15.9%,70城新建住宅价格持续下跌。房价弱预期下,各地优化住房信贷、降低购房门槛等政策效果有限,11月以来新房销售仍处历史低位。
人口拐点下,地产“金融属性”向“商品属性”切换。2017年以来我国新增城镇人口下滑、购房需求随之滑落,人口结构也在调整、25-44岁主力购房人口持续减少;与此同时,居民房价预期跌至历史低位。地产“金融属性”下降、“商品属性”上升,除人口流动的影响以外,收入与收入预期变化,对当地房价预期的影响或趋势性抬升。
风险提示
经济复苏不及预期,政策落地效果不及预期。
从需求上看,中国房地产比日本90年代要好,不会跌那么久、那么深。从风险传导上看,也比美国次贷危机要小得多。
国家金融监督管理总局河北监管局要求各家银行3月底前全部完成第一批“白名单”项目授信审批,4月15日之前完成第二批“白名单”项目推送工作,更加精准支持房地产项目合理融资。
近期,国常会指出,要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求。对此,业内预计,接下来各地会继续优化房地产政策。
“两会”仍然在讨论房地产行业,强调支持房地产行业的发展,同时也要防范化解重大风险。
“房地产”本身就是一个很有意思的名字,它自己全部的故事都写在了自己的名字里——“房”“地”“产”。