政策优化进行时

（肖斐斐为中信证券银行业首席分析师）

央行工作会议对于2024年社融增长定调偏积极，并着眼于实质推进重点领域风险化解。同时，两部门正式出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，各地亦积极推进三大工程，建议密切关注一季度住房租赁市场与“三大工程”对于银行信贷的拉动作用。

▍事项：

本周，2024年中国人民银行工作会议在京召开；中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

▍央行工作会议对社融增长表述偏积极，重点领域风险化解推进。

1）社融增长关注节奏与总量。货币政策总体目标延续此前表述，增量表达为“确保社会融资规模全年可持续较快增长”。我们认为，“全年可持续”对应季度间社融增长节奏更加均衡平稳，而“较快增长”则较此前“合理增长”表述更加积极。

2）金融机构参与化债或进一步推进。提出“指导金融机构按照市场化、法治化原则，合理运用债务重组、置换等手段，支持融资平台债务风险化解”，较此前的“引导”表述更加有力，预计2024年商业银行将进一步推进参与化债。

3）地产金融政策更加关注实际成效。地产相关的增量表述为“加强对房地产市场运行情况的监测分析”，或对应2024年地产金融政策随市场实际情况而加力优化。

▍两部门正式发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，整体框架于征求意见稿基本一致，修改主要体现在以下3点：

1）住房租赁开发建设项目资金比例更加灵活。“项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%”改为“应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”。而2015年国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》对于房地产项目要求为“保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%”，我们预计短期参照20%执行，后续相关政策有望明确住房租赁建设资本金规定。

2）允许对住房租赁团体购房贷款按风险合理定价。明确住房租赁团体购房贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

3）开发与运营融资可接续。明确对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，商业银行在发放开发建设贷款时，可同时签订经营性贷款合同，与借款人约定后续经营性贷款的发放接续条件，经营性贷款可用于置换项目前期的开发建设贷款。

▍地产金融政策效果进入观察期，料将增加合意资产供给，改善房地产信用风险预期。

《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》自2024年2月5日起施行，并在公开征求意见的反馈中提到“加快建成租赁住房扩大供给”和“加快构建租购并举住房制度”。此外，本周多个一线城市均有关于“三大工程”积极推进的新闻，2023年12月PSL余额新增3500亿元，为历史单月新增第三高，亦指向地产金融政策优化继续推进。从贷款属性看，住房租赁市场、“三大工程”相关地产贷款整体呈现长期稳定的特征，而在政策支持背景下，随着市场发展成熟，贷款定价亦有望逐步市场化，在当前市场资产风险收益格局下，有望增加银行合意资产供给。与此同时，地产金融政策积极推进亦有助于促进房地产市场平稳健康发展，从而继续改善房地产信用风险预期。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；区域经济景气下行；各公司发展战略执行不及预期。

▍投资观点：政策优化进行时。

央行工作会议对于2024年社融增长定调偏积极，并着眼于实质推进重点领域风险化解。同时，两部门正式出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，各地亦积极推进三大工程，建议密切关注一季度住房租赁市场与“三大工程”对于银行信贷的拉动作用。于板块投资而言，2024年，行业核心逻辑在于过渡之年经济弱复苏预期下的估值提升，在业绩底与估值底共同作用下，建议关注经济复苏趋势会带来的估值改善。

个股层面，可关注三条主线：1）防御标的，主要是大型银行，核心在于分红收益率带来的高确定性回报以及低风险资产逻辑下的估值修复；2）弹性标的，核心在于经济修复的弹性带来显著的估值修复空间；3）长期标的，核心关注可持续内生性，2024年有望成为过渡之年。

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