全球更多银行恐受商业地产债务拖累， 出租公寓楼贷款或是潜在“雷点”

市场预期全球主要央行将开启降息周期，许多资产类别从2023年的动荡中复苏。

但在资本市场的一角，商业地产的前景仍未好转，并拖累纽约社区银行、日本青空银行和德意志银行等美国、亚洲、欧洲全球多地银行的财务表现。伴随更多商业地产贷款即将于2025年到期，面临风险的银行商业地产相关资产的资金规模有可能达到5600亿美元。

除了已经显现的办公楼贷款冲击外， 出租公寓楼贷款也是全球银行另一个潜在“暴雷”点。

5600亿商业地产债务到期，恐波及全球银行

上周三，纽约社区银行发布盈利预警，商业房地产行业的持续动荡导致该行增加贷款损失准备金，并大幅削减股息，令其股价在上周三和周四分别跌去38%和11%，刷新23年最低点。KBW地区银行指数两日也分别下跌6%和3.2%，录得去年3月硅谷银行倒闭以来最糟糕表现。

紧随其后，上周四，日本青空银行警告在美国商业地产方面的投资可能出现巨额亏损，预计全财年净亏损280亿日元（约合1.91亿美元），大幅不及此前预测的盈利240亿日元，当天该行股价跌超20%。该行的美国办公楼贷款约占其投资组合的6.6%，即约18.9亿美元。日本青空银行表示，其中21笔、总价值7.19亿美元的办公楼贷款被列为不良贷款，因此该行将其美国办公楼贷款损失准备金率从9.1%提高至18.8%，并将其不良办公楼贷款价值减记了58%。

在欧洲，德国最大银行--德意志银行披露，2023年第四季度对美国商业地产的损失准备金同比增长四倍多。该行为其相关投资组合计提了1.23亿欧元（约合1.33亿美元），远超2022年同期的2600万欧元，几乎是该行2023年第三季度拨备金额的两倍。

松井证券（Matsui Securities Co.）的高级市场分析师久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）称：“这种情况令人震惊。此前，市场预计最坏的情况已经过去，银行已经拨备了足够的准备金。但事实可能并非如此。”

更糟糕的是，市场目前转而预计，商业地产的波动还将继续，全球恐有更多银行因此面临难以预测的贷款损失。亿万富翁投资者斯特林奇（Barry Sternlicht）近期警告，办公楼市场将面临超过1万亿美元的损失。而摩根大通去年4月发布的一份报告显示，商业地产贷款占小银行资产的28.7%，大银行的这一比例仅为6.5%。同时，根据地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将有合计约5600亿美元的商业地产债务到期，占同期到期房产债务总额的一半以上。其中，地区银行尤其容易受到影响，并且比大型银行受到的打击更严重，因为它们缺乏可以抵御风险的大型信用卡组合或投资银行业务。

专门从事不良资产重组谈判的公司Keen-Summit Capital Partners 负责人博德温（Harold Bordwin）称，此前，银行的资产负债表未将“有大量的商业地产贷款在到期时会难以偿付”这一问题纳入考虑，而眼下，这已成为市场必须考虑的一个重大问题。

除了已经“暴雷”的几家银行，加拿大帝国商业银行（CIBC）最近也已开始折价出售陷入困境的美国办公楼贷款。虽然相关贷款仅占其总资产组合的1%，但该银行的收益仍会受到相关信贷损失准备金增加的拖累。

财富管理公司St. James 's Place首席投资官奥努库维西（Justin Onuekwusi）称：“很明显，商业地产和地区银行之间的联系是2024年的尾部风险。如果金融市场今年出现任何裂缝，很可能就出现在商业地产和银行部门。”

 出租公寓楼贷款是另一隐患

除了已经浮出水面的商业地产贷款冲击外，市场还担心另一房产贷款—— 出租公寓楼贷款将成为全球银行的另一隐患。

疫情期间，飙升的租金和廉价的资金使美国租赁公寓成为一种 “不容错过”的投资。开发商蜂拥而入，建造了数百万套多户住宅，一些投资者还抢购了一些较旧的综合大楼翻新成多户住宅。

但自那以后，美联储激进加息导致借贷成本飙升。惠誉近期警示，已有迹象表明，一些 出租公寓楼房东将难以再融资。虽然租金较稳定，但房东的支出增加，行业竞争加剧，将导致今年 出租公寓楼贷款的拖欠率翻番，达到1.3%，更超疫情高峰期。

惠誉发出警示之际，Trepp汇编的数据显示，超过1万亿美元的 出租公寓楼债券将于2028年到期，这可能导致银行和债券持有人的违约率和违约损失增加。

以此次财报“暴雷”的纽约社区银行为例，虽然办公楼贷款是市场最关注的领域，但该行最大的房地产资产敞口其实来自多户住宅。该行持有约370亿美元的相关贷款，其中近一半多的住房还受到租金管制，这使得它们很容易受到2019年通过的纽约州法规的影响，这些法规严格限制了房东提高租金的能力。

去年年底，联邦存款保险公司（FDIC）出售了约150亿美元的受租金管制住房支持的债券，折价率达到39%。Trepp根据房产建造时间进行分析称，截至去年12月，纽约市租金管制型住房证券化贷款的拖欠率约4.9%，是其他公寓楼贷款拖欠率的三倍，这是相关资产面临挑战的另一个迹象。

MSCI Real Assets汇编的数据显示，价值超过670亿美元的出租公寓楼贷款可能陷入困境，是所有房地产资产类别中问题最严重的。

一些机构因而已经开始减少对该资产的敞口。对冲基金Polpo Capital创始人麦克纳马拉（Daniel McNamara）预计：“随着利率持续维持在高位，以及2024年更多的供应冲击市场，多户住房市场将面临巨大痛苦。”该机构目前正大规模做空办公楼，对租赁公寓也建立了一些空头头寸。

房屋建筑商Lennar Corp.去年底也开始出售其子公司运营的11000多套公寓。该公司首席财务官巴萨特（Diane Bessette）称，其多户住房业务第一季度预计将亏损约2500万美元，是前一季度亏损的两倍多。

美联储同样注意到了这一风险领域。亚特兰大联储在去年11月的一份报告中指出，高端多户住房是一个令人担忧的领域。旧金山联储也发现，“房东们正在与市中心一些高层多户建筑的入住率较低作斗争”。由于利率持续上升，圣路易斯联储区内的一些 出租公寓楼项目已经被取消或推迟。美国银行商业抵押贷款支持证券策略师托德（Alan Todd）表示，爱达荷州的首府博伊西市（Boise）、同州的爱达荷市（Idaho）、亚利桑那州首府凤凰城（Phoenix）和得克萨斯州首府奥斯汀（Austin）等多地的 出租公寓楼市场也出现了一些疲软迹象。