LPR降息靴子落地，超预期降幅如何影响房地产等市场？

2024年LPR首降！

2月20日，最新LPR报价出炉：1年期LPR“按兵不动”，5年期LPR下调25个基点，LPR今年首降，降幅明显超出市场预期。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上月为4.2%。

由于5年期以上LPR降幅较大，此次LPR实际下行幅度总体更大，将有效带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步提升。

“相较于市场普遍预期的1年期、5年期以上LPR各小幅下调5个基点，此次LPR报价的下行力度总体更大，更能有效推动社会综合融资成本下降。”一位业内权威专家对第一财经表示，LPR下行有利于促进投资和消费。同时，此次LPR下行对银行净息差影响可控，既保持对实体经济合理的支持力度，又兼顾内外均衡，提高应对外部冲击的韧性与政策的自主空间。

减轻居民房贷压力

5年期以上LPR下行，有助于支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力。

“5年期LPR利率下降，降低了首套、刚需购房贷款成本，提振楼市需求；同时，也有助于降低二套房月供利息支出等。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对第一财经表示。

此次LPR下调，意味着购房者可以享受25个基点的利率优惠。粗略估算，100万元的房贷、25年期等额本息还款，每月按揭将可减少138元，25年最多可以省下4.16万元利息支出。

上述权威专家表示，5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率将有所下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。同时，5年期以上LPR下降，也有利于减少地方政府债务置换过程中的利息支出，缓释风险。

另有市场专家也表示，考虑到参考5年期以上LPR定价的主要是企业中长期贷款和个人住房贷款，这将有助于企业扩大投资和房地产市场平稳健康发展。同时，随着存量房贷利率调整、居民利息支出减少，也有利于居民消费的进一步恢复，巩固经济回升向好势头。

综合市场分析来看，在房地产方面，此前出台的金融支持房地产16条、首套利率动态调整机制、存量房贷利率调整等一系列稳楼市政策效果仍有释放空间。

周茂华认为，需要继续推动各地因城施策，用好用足政策空间，稳定市场预期，充分释放政策红利。随着经济持续修复、就业和收入改善，购楼成本与门槛降低，有望促进刚需和改善型需求释放，国内三大工程、盘活改造各类闲置房产，有助于优化供给、改善需求，推动房地产市场整体摆脱低迷、逐步恢复平衡。

银行让利实体空间进一步打开

2023年，主要银行三次下调了存款利率，中长期存款利率下降更多。随着前期存款利率下调效果持续显现，加上降准和下调再贷款再贴现利率，有效减少了银行的资金成本，为LPR下降创造了空间。此次LPR下调后，金融对实体让利力度将进一步加大。

市场专家认为，LPR作为银行贷款定价的基准，直接关系到企业和居民的融资成本和财务支出变化，经营主体对LPR更加关注，反映也更为灵敏。LPR下行也有助于进一步带动实际贷款利率降低，促进社会融资成本稳中有降。

周茂华表示，目前国内处于信心恢复与经济恢复关键期，加之海外需求前景不确定性，商业银行靠前发力，合理调降贷款报价利率进一步让利实体经济，加大实体经济支持力度，提振市场信心，促进经济加快恢复活力。

2022年以来，主要银行已四次下调存款利率，进一步打开了LPR下行和银行让利实体的空间。

周茂华表示，LPR利率下行有助于引导信贷融资成本进一步下降，利好企业与房地产，有助于增强消费、投资扩张动能。

值得一提的是，此次LPR下行对银行净息差影响可控。业内人士分析认为，5年期以上LPR下降主要影响中长期贷款，综合考虑存款利率的下调，对银行净息差不会产生负面影响，较好兼顾了支持实体经济和银行健康发展的需要。

长期限LPR下行较多有利于优化贷款利率期限结构。近年来，我国处于利率下行期，国债收益率曲线、存款利率曲线等均已趋于平坦。而自2019年改革以来，LPR曲线有所陡峭化，本次LPR报价调整后，1年期和5年期以上LPR之间的利差收窄至0.5个百分点，与同期限国债收益率之间的利差大体相当。

分析人士指出，贷款利率期限利差趋于合理，有利于提高利率政策的协同性，提升金融资源配置效率。

MLF利率与LPR调整步调并非完全一致

值得注意的是，2月MLF（中期借贷便利）利率维持不变，略低于市场预期，但即便如此，20日LPR报价仍出现下调。

2019年LPR改革以来，央行推动市场利率与贷款利率并轨，调整逻辑在于通过控制政策利率MLF来引导LPR报价，进而推动利率市场化进程。实际操作中，多数情况下，MLF与1年期LPR实现了等幅度联动。不过，这种传导机制并不必然。

多位市场分析人士认为，历史上MLF与LPR不必然线性相关。

梳理LPR改革后情况来看，MLF“按兵不动”，LPR单独下调的情况曾发生过3次。

分别为：2019年9月，1年期LPR单独下调5bp；2021年12月，1年期LPR单独下调5bp；2022年5月，5年期LPR单独下调15bp。

对此，中信证券首席经济学家明明表示，LPR不宜与MLF利率简单关联看待，二者分别代表不同的利率体系，LPR代表实体经济贷款利率，而MLF代表金融市场融资利率。从历史上看，MLF利率与LPR调整步调并非完全一致。

光大证券金融业首席分析师王一峰认为，上述3次LPR报价单独调整的共性是期间流动性环境均相对宽松，月内或前期均有降准等“宽货币”操作落地，推动银行负债端资金成本压降，进而为LPR下调提供操作空间。

明明认为，总的来看，未来宜进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系，较之于MLF利率，实体经济主体的融资成本能否下降对于经济增长的作用更为重要，而这方面LPR的实际指示意义更强。同时，LPR能否下降，取决于银行资金成本能否下行，存款成本是影响银行资金成本的重要因素。

中央经济工作会议提出“促进社会综合融资成本稳中有降”。LPR是银行贷款定价的基准，贷款合同中规定的利率普遍采用LPR加点形式。相比于政策利率变化，LPR变化直接关系到企业和居民贷款利率。

上述权威专家对记者表示，本次1年期LPR持平没动，与之前1年期MLF利率未调整是相匹配的；而作为中长期企业贷款和个人住房贷款定价参考基准的5年期以上LPR，降幅达25个基点，充分体现了央行促投资、扩内需的决心。

靠前发力稳开局

LPR关键时点降息，靠前发力稳好开局。

2023年我国经济增速达5.2%，其中有低基数因素的影响。今年若要继续保持合理的经济增速，一季度需要宏观政策靠前发力，及早体现政策成效。

上述权威专家认为，LPR作为银行贷款定价基准，直接关系到企业和居民的融资成本和财务支出变化，2月LPR下行有助于进一步带动实际贷款利率降低，促进社会融资成本稳中有降，激发实体经济有效需求。

此次LPR报价体现了货币政策以我为主、兼顾内外均衡。

业内专家分析，美联储今年大概率会进入降息周期，但考虑到美国经济和通胀存在一定韧性，汲取20世纪70年代快速降息后通胀反弹的教训，美联储降息节奏可能比较平稳，美国政策利率仍将高于我国，中美利差倒挂的局面短期较难扭转。

在此情况下，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR下降，既保持对实体经济合理的支持力度，又兼顾内外均衡，提高应对外部冲击的韧性与政策的自主空间。

此次LPR下行还将有效支持经济延续回升向好势头。

当前利率水平处于历史低位，10年期国债利率已下行至2.5%左右，2023年新发放企业贷款加权平均利率为3.88%，同比下降0.29个百分点，创有统计以来新低，个人住房贷款利率同比下降0.75个百分点。目前企业实际贷款利率仅4%左右，总体是合适的。

市场普遍预期，今年通胀将温和回升，实际利率还有下行空间。在当前有效需求不足和预期偏弱的情况下，保持较低的利率水平，有助于持续支持国民经济恢复向好，未来货币政策应对各种冲击和挑战也仍有空间。

展望未来，周茂华认为，由于目前经济处于复苏关键阶段，后续降息等工具仍在工具箱，但具体实施需要看国内需求恢复进度、物价回升节奏，以及房地产复苏情况等。如果消费、物价、房地产复苏进度不够理想，不排除央行进一步通过降息、降准、结构工具等引导市场利率中枢下移，为消费和投资复苏提供额外动力。