作者宋雪涛,天风证券宏观首席研究员
房地产是经济增长的结果,而非原因。
经济的发展程度和产业的先进水平决定了人的收入,人的收入和人的数量决定了土地的附加值。
尽管金融环境和住房政策有时可能扩大经济和地产之间的关系,但房地产这个风筝的线,始终捏在经济和产业的手中。
地产企稳,也是经济转型完成的标志。
在此之前,地产销售和投资的下滑将对包括固定资产投资、居民和企业收入、地方财税在内的经济各方面带来持续拖累。
观察地产企稳,有两个指标可供参考。
第一个指标是租售比vs30年期国债利率。
如果将房地产视为投资品,房租是其内在回报,类似于EPS之于股票。租售比,即房租比房价,反映持有房地产的资产回报率,类似E/P之于股票,即估值的倒数。
我们关注股票估值是否过贵时,经常用股息率(E/P)去比较10年期国债利率。我们衡量房子是否过贵,也可以用租售比去比较30年期国债利率。
房贷的最长期限是30年,如果房子的租售比赶上了30年期国债利率,那说明房子作为资产,其估值水平已经和同期限的安全资产一样低了。就像股票的估值水平足够低,股息会超过债息。
第二个指标是房价 vs 2016年。
从最基本的人口周期来看,2016年是中国新增城镇人口的拐点,也应是房地产自然周期的顶部。
但是2016年前后的棚改货币化和广义财政扩张,加快兑现了未来的新增刚性需求,也催生了房地产的泡沫化倾向。
无论是房价还是房地产销售面积,都在2016年后出现了与人口周期相背离的快速上涨。
所以,2021年年中以来的房价和销售面积的快速下跌,本质上是在消化2016年后形成的房地产泡沫化倾向。
房价回到2016年前的水平,类似股价跌回到泡沫形成前的起点,抛压基本出清,价格和成交量基本企稳。
风险提示
房地产价格下行超预期;房地产调控政策存在不确定性。
(本文仅代表作者个人观点)
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