SOHO中国面临收入下滑压力，去年净亏致使全员减薪

新晋董事会主席徐晋补位后，SOHO中国发出首份年度财报。

据SOHO中国最新披露，2023年公司实现营业收入约16.79亿元；归属于母公司股东净亏损约1.80亿元；毛利约13.79亿元，同比下降约4.1%；来自经营活动之归属于母公司股东净利润（剔除投资物业估值变动以及一次性税费）约2.69亿元；物业租赁业务毛利率约82%。

“回顾2023年，对SOHO中国而言，是充满挑战和考验的一年。”该公司直言。

SOHO中国的主要业务为房地产开发、物业租赁及相关服务，其中出售物业单位为其贡献的收入较少，去年仅668.3万元；租金收入提供了大部分营收，去年大约16.71亿元。

受商业地产整体市场影响，SOHO中国旗下各物业出租率并不算高，年底出租率稳定在了78%，该公司直言“这并不算一个十分亮眼的数字”。其中，北京项目中，银河及朝阳门SOHO去年出租率仅56%、望京SOHO去年出租率仅60%、前门大街项目出租率也仅67%。

“在过去一年里，商业地产市场受到了多方面因素的影响，包括全球经济增长放缓导致租金和出租率持续下行，消费模式的变革和数字化转型更加剧了市场的竞争。”SOHO中国表示。

在收入下滑的压力之下，SOHO中国正尽可能降低成本。公告披露，去年公司招待费用几乎压缩到了零，年末不得不作出全员减薪的决定、每一分钱都要合法地使用。“我们每个人、每个公司都像是在经受拉伸和压力测试的材料，能否承受巨大的外部压力，是对我们的重要考验。”

债务及资金问题，是SOHO中国面临的更大隐性压力。

公告表示，2022年8月，SOHO中国旗下子公司“北京望京公司”收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

截至2023年12月31日，该公司已支付土地增值税1.26亿元，尚有20.43亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。土地增值税的滞纳，导致SOHO中国合计42.03亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约，原定还款日在2024年末后到期的借款，可能会被要求立即偿还。

根据税收征收管理法，当地税务机关还可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。

截至2023年末，SOHO中国的流动负债超过流动资产的规模为73.7亿元，集团与主要现有借款的贷款人签署了补充协议、修改还款计划，涉及借款金额共72亿元，包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。期末，SOHO中国银行借款及其他借款共计158.84亿元，上述借款以其持有的账面价值为539.43亿元的投资物业作为抵押，同期非受限的现金及现金等价物为7.69亿元。

当下，SOHO中国的创始人已隐于幕后。早在2022年9月，潘石屹夫妇辞任SOHO中国职务后，徐晋便被任命为SOHO中国执行董事和联席CEO。去年7月21日，北京千禧房地产开发有限公司发生工商变更，潘石屹卸任法定代表人、董事长等，由徐晋接任。

公开信息显示，徐晋2001年2月加入SOHO中国，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁。在联席行政总裁和担任董事会主席之前，她曾担任SOHO中国副总裁，负责资产和物业管理。

2023年10月12日，SOHO中国在港交所发布公告称，自10月11日起，执行董事及公司联席CEO徐晋被任命为董事会主席。在业内看来，这意味着SOHO中国在企业治理上进入职业经理人时代。

不过，从股权结构看，潘石屹夫妇仍为公司的实控人，Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信托受托人的身份持有SOHO中国63.93%股权，而潘石屹夫妇及其子女是该信托受益人。

徐晋带领下的SOHO中国，能否闯过当下局面，仍存在变数。“展望2024年，我们面临很多未知和变化，但是我们没有理由悲观。”该公司表示。

展望市场环境，戴德梁行最新发布的报告显示，2024年一季度，北京写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。租金方面，一季度北京全市租金环比下降2.4%，同比下降8.4%至每月每平方米290.7元，五大核心商圈租金环比下降1.7%。

戴德梁行表示，截至2027年，北京写字楼市场新增供应将达144.7万平方米。其中2024年为供应高峰，体量约为45万平方米。“下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。未来几年，随着企业经济效益的好转、新兴产业的快速布局和相关政策的不断推进，北京写字楼市场租赁需求有望得到提升。”