万科管理层谈三大挑战，郁亮称“坚决不躺平”

日前，万科集团发布了业绩公告并召开了业绩会。

年度报告内容显示，2023年万科集团实现营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

2023年，房地产行业内的多数公司都遭受了业绩的下滑甚至亏损。根据Wind数据，截至3月15日，内地房地产上市公司中有66家公布了业绩预告，其中，40家预计2023年亏损，预计亏损的上市房企占比约6成。相比之下，万科成为了盈利的少数。

“行业深度调整给公司经营带来巨大压力。”对于利润下滑，万科集团在年报中解释称，主要原因开发业务结算规模和结算毛利率均有下降，且对部分开发项目计提了减值。

2023年对于多数房地产企业，甚至对万科来说，都是努力生存的一年。

业绩会上，万科集团的总裁祝九胜坦言，目前公司面临的挑战主要来自三方面：一是行业大幅下行，开发业务收入减少，但是交付端工程支出压力依旧不小，两者之间存在较大的剪刀差；二是融资模式改变，此前因为万科信用优势强，是行业内两家以总对总模式融资的公司之一，现在融资模式转向单个的项目融资，融资模式的适应需要时间；三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，还未能覆盖银行的贷款利率。

祝九胜表示，随着交付高峰的过去，第一个剪刀差压力在2024年将下降；对于融资模式的转变，金融机构给了万科1到3年的适应期；接下来，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。

对于市场上关心的短期债务问题，祝九胜表示，公司2023年年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。一年内到期的境外债仅二季度到期的一笔，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭对深圳国资委的支持进度也进行了回应，她表示，深圳国资通过四大类措施支持万科，包括帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资，以市场化的方式认购万科旗下印力的消费基础设施REITs，通过深圳国企和万科的产业协同推动了多个项目合作，国资积极协调金融机构资源支持万科，目前有的项目已经完成，有的已支付诚意金，所有项目落地完成后，预计可以帮助万科释放流动性百亿以上。

“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山。”业绩会上，祝九胜用这样一句诗来给万科打气。他表示，左岸是客户和金融机构支援的声音，右岸是大股东代表的国资国企政府的支持声音，万科靠自身的努力一定会克服三大困难，越过三座大山。

从2018年万科喊出“活下去”，到如今房地产行业内的多数公司已经倒下，对于大多数房企来说，“高周转模式”显然已经走到了尽头，因此尽管行业艰难，万科依旧提出了降杠杆的目标——未来两年内减少三分之一的有息负债规模1000亿元。

万科集团董事会主席郁亮称，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。

“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。”郁亮表示，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。他同时提到，今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。

业绩会上，对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。