收获“利润王”，华润万象生活的“独立故事”见成效

2023年度的最新成绩单，华润万象生活（01209.HK）依旧保持了营收、净利润双位数的高增长。

2023年华润万象生活收入148亿元，净利润29亿元，同比增速均超20%，赢得了物管行业盈利总额第一名的位置。与此同时，截至期末华润万象生活手握一百多亿的现金流，基于这样的稳增长局面，其大手笔给股东分红，全年分红金额约16亿元。

对于华润万象生活来说，2023年也是向外拓展的“丰收年”，全年新增第三方合约面积5652万方，物管业务市场拓展规模挺进行业前五。尤其值得一提的是，商管业务新增的购物中心项目中，超过一半的项目都来源于第三方，此外，随着南昌红谷滩万象天地的开业，万象商业轻资产输出实现了对万象城、万象汇、万象天地三大核心产品线的全面覆盖。

截至期末，华润万象生活的第三方在管面积已占比六成，可以说，商业、物企都在讲的“独立性故事”，华润万象生活已经凭借自身的优质管理和运营能力交上一份满意的答卷，而这样一家由市场、由消费者选择的企业，也将在新的行业周期中，走的更远、更久、更好。

市值市盈率稳居第一，逆市向好的“优等生”

过去这一年，在经济环境以及房地产行业下行周期持续影响下，大多数商管、物管上市公司的日子仍可以用“艰辛”来形容。尽管行业艰难，但仍有优秀的企业靠着自身的实力在逆市中快速增长，其中就包括华润万象生活。

2023年，这家被称为“行业龙头”的企业，积极落实“降本提质增效”管理主题，践行高质量发展，核心业绩指标再创新高，华润万象生活全年实现综合收入147.67亿元，同比增长22.9%，核心净利润29.20亿元，同比增长31.2%。

据克而瑞统计的数据，已披露2023年业绩的57家物业企业，平均净利润为2.86亿元，同比增长23.15%，在这些物企中，华润万象生活的净利润总额位居第一，且远高于第二名。利润高基数下，华润万象生活的增长性依旧可观，净利润的增速在57家物企中排名第三。

华润万象生活在业绩报告中称，收入增长的主要原因是，收并购及市场化外拓业务，物业管理在管建筑面积增加，带来显著的业绩增长；在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增加。

华润万象生活的主营业务包括住宅物业管理服务，以及商业运营及物业管理服务两大板块，前者为住宅物业及公共设施等非商业物业提供管理服务，后者为购物中心、写字楼提供商业运营、物业管理、商业分租等服务。

与大多数物企类似，华润万象生活很大一部分的收入来源为住宅物业管理服务，2023年该业务板块的收入占比65%，商业运营及物业管理服务的收入占比为35%。从毛利率来看，收入占相对较小的商业运营及物业管理服务的毛利率更高，2023年，华润万象生活的商业运营及物业管理服务毛利率同比增长7.7个百分点至58%。对于毛利率的增长，业绩报告称，得益于商业运营服务经营杠杆效应加强，收入增长和降本增效的因素共同影响。

华润万象生活的现金流表现抢眼。截至期末，现金及现金等价物约156亿元，在克而瑞物管统计的57家物企中现金持有规模处于第一梯队。负债情况也处于安全状态，期末资产负债率为42.3%，同比下降了2.3个百分点。

基于上述优秀的业绩和充足的现金流，2023年华润万象生活大幅提升股东回报，董事会建议宣派末期股息0.48元/股，同比增长54.2%，全年派息率提升了10个百分点至55%。加上中期派息，华润万象生活全年给股东分红约16亿元。

2023年以来，受房地产行业下行影响，关联企业的市值也已较高点跌了不少，但截至4月1日收盘，华润万象生活的市值依旧保持了行业第一位的水平，且远超第二名。截至4月1日收盘，华润万象生活的市盈率为17.7，处于行业较高水平，而这也侧面反应了资本市场对华润万象生活未来盈利增长的良好预期。

外拓答卷亮眼，独特模式下的“收割能力”愈发强劲

近年来，随着房地产下行，脱胎于房企的物业公司也受到了不同程度的影响，而从物业公司上市潮时期就在讲的“独立性的故事”，如今似乎到了检验成绩的时候。对于华润万象生活来说，“独立性”一直像血液一样流淌在其工作的日常中，得益于独特“2+1生意模式”，华润万象生活外拓“收割能力”愈发显著。

物管业务始终坚持有质量的规模增长，在各核心指标稳步增长的同时，其管理规模迈上新台阶。截至期末，其在管面积、合约面积分别达3.70亿平方米、4.25亿平方米，同比分别提升了24.6%、16.2%。其中，第三方在管面积、合约面积分别占比60.4%、59.0%，同比均提升了3个百分点。

2023年华润万象生活通过竞标直拓、合资合作的方式新增第三方合约面积5652万平方米，此外，落地了朗基收并购，新增第三方合约面积754万平方米，市场拓展规模取得突破性进展，挺进行业前五。华润万象生活新拓展的第三方合约面积68.7%位于一二线城市，其中城市公共空间、社区生活空间及办公产业空间面积占比分别为80.3%、14.2%及5.5%。

城市公共空间对于物企来说，是稳定性较强的客户，也是近年来物业外拓的重要方向，2023年华润万象生活积极向“城市空间运营服务商”转型，全年城市公共空间在管面积1.04亿平方米，同比增长51.7%，实现收入13.4亿元，年内城市公共空间收缴率87.9%，优于行业大盘。

社区生活空间则是华润万象生活收入的重要来源，2023年华润万象生活以客户需求为中心，基于“质客相称、质价相符”形成了“致悦质美”美好社区服务价值体系，年内客户满意度88.32分，继续保持行业领先水平。此外，服务品质带动价值转化，华润万象生活收并购项目全面融合后，依然保持了90%高收缴率。

写字楼运营和管理方面，期末华润万象生活写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平方米。2023年，面对空置率攀升的艰难市场环境，其提升服务品质和客户体验，持续构建“租赁+运营+物业管理”一体化管理体系，出租率逆市提升了3.2个百分点至83.9%。

购物中心的运营方面，2023年随着华润万象生活全国第100座购物中心——昆明万象城正式开业，万象商业正式进入“百MALL”时代。年内，华润万象生活把握消费市场复苏的节奏，落实“抢资源、抢客户、抢政策、空费用”的经营策略，全年实现了1812亿元的零售额，同比增长43.3%，增速大幅优于社会消费品零售总额；月均坪效提升了27%至2624元/平方米。在这样的背景下，华润万象生活在营的购物中心平均出租率维持在96.1%的高位。

尤其在商业第三方拓展表现十分抢眼，2023年华润万象生活新获取了22个购物中心项目，其中第三方项目就有14个，第三方项目均为一二线城市TOD项目。值得一提的是，去年华润万象生活在上海新获取的购物中心项目就达6个，总体量超50万方。自2014年进驻上海，华润万象生活始终秉持城市深耕战略，持续助力城市发展及商圈升级，截至2023年末，其上海在营的购物中心包括上海万象城、上海苏河湾万象天地等7座，总在管购物中心达14个，管理规模超百万平米。

期内，随着华润万象生活在华中布局的首座万象天地——南昌红谷滩万象天地的开业，首座以“万象天地”产品线输出的第三方轻资产项目正式落地，至此，万象商业轻资产输出实现了对万象城、万象汇、万象天地三大核心产品线的全面覆盖。

华润万象生活第三方购物中心项目的经营情况也有较为强劲的增长。截至年末，其拥有第三方购物中心项目达55个，其中在营项目23个，在营第三方项目平均NOI Margin(扣除运营成本和税率后的净收益/总投资额)大幅提升了11个百分点至52.7%，第三方项目收入贡献增长了3.2个百分点至26.0%，税前利润贡献增长了0.3个百分点至17.5%，这充分体现了华润万象生活深厚的市场化运营能力。

高品质、创新引领的背后“王者秘诀”

商业领域的行业“王者”地位，物业行业拓展规模挺进行业前五，强劲外拓能力的背后有哪些秘诀？这或许与其丰富的品牌资源、创造性的空间改造能力，特色的服务体系等因素不无关系。

商业购物中心方面，2023年华润万象生活提升核心资源的掌控力，筑牢品牌资源护城河，推动“伙伴计划”，持续加深与核心品牌的合作广度与力度，年内合作店铺数超20000家，同比增长12%；合作品牌数量超7400个，同比增长了25.4%，重点品牌在全国开店的数量中，华润万象生活就占比超三成。

现实中的案例包括，2023年，华润万象生活运营管理的青岛万象城，落地了山东唯一的始祖鸟阿尔法旗舰店，深圳万象天地落地了华南区域第一家高端香水品牌LE LABO，上海苏河湾万象天地则落地了全球唯一现代艺术美术型餐厅——鲁菜艺仓美术馆。

线下空间场景的打造，也是华润万象生活赢得消费者的重要一环。以2023年新开业的南昌红谷滩万象天地为例，该项目由红星美凯龙红谷滩商场改造而来。承接该项目后，华润万象生活首先对其空间、动线进行了改造：原本“土豪风”的外立面改造后变得更加简洁、纯粹；在原本单一的“L”形场内动线基础上增加了一条环形动线；将项目南区原先的地面挖开，打造成了半开放式的地下商业街；原先A馆与B馆之间的车行动线被转移至地下，地面全部释放为人行交通。

改造完成后，红谷滩万象天地项目以体验式“公园+街区+购物中心”的商业空间构思，打造建筑可阅读、城市有温度、街区可漫步的趣享生活社交场，与周边一众“纯盒子式”的购物中心形成了明显的竞争差异，开业首日出租率达97%，客流量超16万人次。

标准化的服务体系也为华润万象生活的全国化布局奠定了可复制的基础。例如华润万象生活落地了业内首套全国标准化的特色服务体系——Care by MIXC特色服务体系，该体系旨在统筹空间硬件、软性服务和品牌资源，为购物中心内的母婴、儿童、萌宠主等不同客群打造契合的服务，目前全国已有41个城市的70座项目落地了该服务。物管航道内，“致悦质美”美好社区服务价值体系则将服务场景细化到了46个，执行标准达772项。

大会员业务则为华润万象生活跨业态精准赋能引流提供了可能性。“万象星”积分打通了华润集团及华润置地旗下全业态场景，形成了多渠道会员服务体系，期内万象星会员数量与积分规模再创新高，万象星会员总量同比增长36%至4625万人，万象星积分发放总额同比提升56%至8.9亿元，积分兑换总额同比增长61%至6.6亿元。

结语：

正是因为携带了上述运营管理的优秀基因，并将体系化的服务落实到服务客户的每个角落，华润万象生活才收获了市场的认可，实现了逆市中的增长。在接下来愈加激烈的市场竞争中，我们也持续期待“利润王”的优异表现。