上海取消土地最高限价，执行“价高者得”

上海的土地规则迎来新变化。

6月7日，上海发布了今年第三批次出让地块的信息，合计4宗地块分别位于杨浦区、宝山区、奉贤区3个地区，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

上述地块的出让信息中明确将执行“价高者得”。地块的“出让须知”称，要全面贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展的决策部署，发挥城市总体规划统领作用，提升土地资源市场化配置效率，推动住房高品质建设，维护本市房地产市场平稳健康发展。此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按“价高者得”的原则确定竞得人。

这也意味着，从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策、2023年6月开始实行的触顶摇号机制不再实行。自此批次起，上海不再设定土地溢价率上限。

业内认为，此次优化调整土地政策，是对“沪九条”中“完善房地联动机制”的落实，近期一线城市的土地政策或将陆续出现积极的调整。

上海将土地溢价率上限设置为10%的政策，源起于2021年。彼时正值市场热度高涨时期。2021年4月底，上海对土地市场的竞价规则作出重大调整，为每宗地块设置起始价、中止价和最高报价，其中最高报价一般限定为起始价的110%，也即地块的溢价率上限为10%。

上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，过去设置土地溢价率上限是考虑到市场稳定，现在取消最高溢价率的限制，让市场决定土地价格，实则有助于正常发挥土地应有的价值。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰也认为，本次取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。此外，取消地价上限也将使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以可以获得利润。

在易居研究院研究总监严跃进看来，上海此次土地政策调整是对“人房地钱”政策导向的落实，对于后续更好契合市场需求和产品开发等具有积极的作用，同时土地市场支持政策出台，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等都有积极的作用。

一直以来，上海市场都以较强的市场韧性赢得众多房企的青睐，在其他城市土拍市场不断降温的背景下，仍保持着不错的表现。

在5月底落幕的2024年二批次4宗地块的出让中，上海共揽金约100亿元，有2宗地块触顶摇号，平均溢价率达到6.8%。这其中还有源源不断的新面孔进入，北京城建便借此次土拍成功进入上海市场。

值得一提的是，过去地块出让信息发布时公示的“理性竞价承诺书”中往往会同步披露房地联动价，也即新房入市时的指导价；本次土地出让信息中的“竞价承诺书”中则未有房地联动价的相关信息。

有业内人士认为，上述变动意味着未来新房价格有松动的空间。也有沪上房企人士向记者表示，虽然未公布房地联动价，但政府在设置地价时，实际上也会对房价有所评估。

陈炬兰表示，本批次土地出让中未见到新房联动价的限制，这也代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。但这不意味着上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。

事实上，近来北京也对土拍规则上进行了一定调整，溢价率上限逐渐突破过往15%的惯例。

一宗近期出让的海淀区地块溢价率上限设置为20%，同时，住宅销售价格也根据溢价率分段指导：如果溢价率低于15%，项目销售指导价格为9.3万元/平方米，若触及地价上限，溢价率最高可达20%，销售指导价格则调整为9.6万元/平方米。

严跃进认为，此前上海已对房价地价联动制度进行了微调，包括部分豪宅的备案价进行了适度上浮；近来北京也出台了溢价率分段指导价政策，这都体现一线城市近期土地政策调整是同步的，方向一致。

2022年以来，22个进行集中供地的城市已陆续取消土地最高限价。据中指研究院统计，截至今日，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。