面对房价起伏而勇于不焦虑

（本文作者黄凡，原宁波银行私人银行部总经理，曾为德意志银行董事）

 

经过了又一年的房价调整，我们等来了针对房地产市场的宏观政策的全面转向。

那么现在，国内房地产市场处于周期的哪一个阶段呢？作为普通人该如何应对呢？

01

宏观政策的全面转向，会让房地产马上重回上升轨道吗？

最新一轮的央行的政策里第一条的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。首付15%是绝对的历史新低，此前2008年和2015年两轮的支持性政策中，首套首付最低也就是20%而已。

其次是首套房个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

房贷利率的下调直接降低了购房者的成本。商贷利率下限取消，意味着商业银行可以自主定价，进行市场竞争。预期房贷利率持续下行是大概率事件。

而新举措中最大的亮点，其实是央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。这表明“国家队”亲自下场买房了。虽然3000亿的总规模不大，但今后力度逐步加大的想象空间巨大。

宏观政策上的支持应出尽出，表明央行以及各相关部门托市的决心。因为“不要与央行对抗”是投资的常识，所以，持有房子的人为地产市场崩盘而担心的焦虑，大可不必有。各项托底措施起作用需要一个由量变到质变的过程。

那么，等待买房的人是否需要为房价可能再度暴涨而焦虑？

我认为也大可不必有！

因为，推动国内房价过去二十年持续大涨的经济高速增长、城镇化加速、国内住房改善需求大、居民收入持续上升、整体杠杆提升空间大等等因素已经不复存在；

而且人口总量下降、房价水平已经很高、老百姓的钱包不再鼓胀、居民收入前景难言乐观等实际客观情况确实存在。

因此，指望房价很快重新回到上涨轨道并不现实，要出现房东们所梦想的大涨、暴涨更是难上加难。

我认为，央行与各部门协调全力托底后，国内楼市的走势将会与2015年7月之后的国内股市走势类似。

先看下图：

 

2015年7月初股市大跌之后，证监会、央行等部门密切配合：降息、降存款准备金来释放流动性，放松投资人杠杆限制，然后组织证金、汇金等 “国家队”进场买买买……

市场马上被稳住了。

然而，因为股价依然虚高，杠杆压力大，后来又有2015年9月和2016年1月两轮的下行，最终才得以稳住。

作为国内核心资产的沪深300指数再次回到高位，要到2021年了。而非核心资产价格则离高点越来越远，要回高位遥遥无期。

02

买房？不买房？我们该如何选择？

我认为，买房与不买房的选择，其标准设定为哪一种选择更能让自己不焦虑，那么这个选项错不到哪里去。比如——

1、对于真正刚需一族而言，“买得起”才买

如果买房不至于负担过高的债务、影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需要焦虑。管它房价涨跌呢？“涨”固欣然，“不涨”也淡然。无论房价今后是涨还是跌，都不影响房子本身的使用价值。

有何焦虑呢？

而且，对于以自用为目的的买房人而言，现在降低了首付政策、上车门槛、贷款利率，也降低了持有成本，不失为好事。

2、对于买房投资者而言， “性价比”是硬道理

如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。

值得一提的是，国内财富人群目前普遍高配（甚至是超配）了房地产，而即使是经过这两年的降价，国内的住宅房地产租金回报率长期普遍都在2%以下，因此，建议必须精挑细选、谨慎配置，具体原则如下：

A、地段一定是关键。历史经验告诉我们，人口净流入的地区房地产投资风险相对小，而长期回报潜力更大。

以邻国日本为例，东京的核心地区房价曾经在1990年代初期持续下跌二十年，不过现在已经恢复并创历史新高了。而其它人口流出的地区房子则随时间的推移其价值持续进一步降低。

我在年前曾到日本考察并约访当地专业人士，其中一位就给了我一个活生生的例子：他记得小时候住在东京的远郊，就在1990年，他的父亲曾自豪地问他：你猜猜看我们的房子值多少钱？二百万美元等值！我问他房子多大，他说按实际使用面积算140多平米。那也就是按上海的标准是近200平米建筑面积的大平层了。

我告诉他，在上海远郊这样的房子三年前价格奔三百万美元等值人民币去了。他有些惊讶地问，是否上海的地产泡沫与曾经的东京相当？后来，他告诉我，到日本地产泡沫破灭后的1997年，他父亲把房子卖了，只拿到了60万美元等值的日币，他进一步告诉我，因为房子在东京远郊，非人口聚集之地，如果一直持有到现在估计只值30万美元了。

幸运的是，他爸当时把卖房所得的钱在东京市中心又买了房，在这一轮复苏中终于让房价超越三十年前的高点了。

B、性价比高是硬道理。投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。

总而言之，如果投资买房买在核心城市的核心地段，又买得足够便宜而让租金回报率高于房贷利率，那么长期持有下去又有什么好焦虑的呢？

退一步讲，即使暂时买不起自己心仪的住房，我们需要焦虑吗？租房子也能建立一个温馨的家，还焦虑啥！毕竟有房子也不等于有“家”。

买不到性价比高的投资房，我们需要焦虑吗？我们可以优化股票股权配置，在保有足够的现金的前提下，逐步以合理低价配置到精挑细选的相关行业国内优质上市公司股票中，是良好的可选项啊。

与投资房地产策略中的“租金回报率”考量类似，个人偏好于能长期保有良好现金流并能高比例现金分红的公司，如果投资优质公司股票每年的股息回报率远高于房子的租金收益率，那么显然长期持有股票是更好的选项。

当然也可以强化全球资产布局，利用目前一切可以利用的合法通道与工具（如QDII基金、大湾区理财通等）配置到海外股票及固定收益资产中以实现资产配置的多元化并参与全球范围内不同市场的投资机会。

综上所述，只要把握好宏观基本面的大趋势，做好适当的资产配置，保持较低的债务杠杆，我们就能坦然面对资产价格的波动，就有足够的勇气与底气来做到“不焦虑”！

 

（本文作者黄凡，原宁波银行私人银行部总经理，曾为德意志银行董事）

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