美国房地产市场，从短缺到过剩？

（本文作者赵伟，申万宏源首席经济学家）

近期，美国房地产销售数据大幅走弱，是短期调整，还是又见拐点？本文基于对新屋和成屋的供求分析，认为美国住宅市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩，需求已成为“短板”。

热点思考：美国房地产市场，从短缺到过剩？

一、需求：利率回落或提振销售，需关注劳动力市场的边际变化

长期来看，美债利率波动驱动地产销售关系非常紧密。今年1-4月，10Y美债利率走高抑制美国房地产销售，但过去几个月利率回落接近100BP，或相应提振后续地产销售增速。假设10Y美债利率下半年维持在4.0%的水平，对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。

影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求，前者短期内波动不大，后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势，特别是失业率上升至4.3%，若未来美国就业市场失速走弱，那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。

二、供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解

2023年以来，美国成屋销售明显弱于新屋的情况，以及美国房价大幅上涨，很大程度上是由成屋供给紧张决定的。当前美国成屋可供销售月数已经恢复至4.1月，基本回到疫情之前，前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退，后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求，以及成屋销售意愿改善斜率。

美国新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条恢复，但上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国地产投资形成冲击。以单户新房链条为例，美国单户新屋建设链条主要传导链条为：新屋销售——营建许可——新屋开工——新屋竣工。

三、美国房地产市场的宏观含义：美国通胀与中国出口

今年上半年美国地产销售的走弱，很可能会滞后拖累美国居民地产相关耐用品消费，同时也会对我国对美地产后周期相关出口商品形成冲击，传导时滞约为6个月，而2025年我国对美地产后周期相关出口趋势则要看后续美国利率下行，以及美联储降息对于地产销售的提振效果。

从短期来看，自2023年以来房价的上涨仍可能推升24Q4房租通胀，使得年末美联储降息决策复杂化。未来美国房价的驱动逻辑可能会出现改变，这会影响约一年半之后的CPI住房通胀，若未来房价涨幅暂歇，则明年末美国房租通胀将会出现缓和，有利于美联储明年降息幅度提升。

风险提示

地缘政治冲突升级；美联储再次转“鹰”；金融条件加速收缩。

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