存量房贷利率下降有利于提升社会福利

（本文作者葛雷，中国人民大学数量经济学助理教授）

9月24日央行宣布一系列刺激经济的利好政策。其中，央行第二次降低存量房贷利率的消息也是大家讨论最热门的话题。这次央行存量房贷利率下降政策将会切实利好普通千家万户，为我们带来直接与间接的福利与影响。

首先，直接有效降低居民的房贷负担。随着房贷负担减轻，大家口袋中的钱就会有更多的钱去改善生活，从而会有效促进家庭消费提升。就9月24日央行信息来看，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。降低存量房贷利率将直接降低家庭房贷支出，将有效提升家庭消费能力，为经济注入新的活力。普通家庭消费的提升不仅可以提升千家万户的福利水平，也是带动经济增长与家庭收入增长的原动力。经济持续增长与家庭收入持续增长是房地产市场稳固的奠基石。所以说，降低存量房贷利率这种切实惠及到咱们普通家庭的刺激政策，会自然而然地带动消费、收入与经济的共同增长。

第二点，提前还贷的购房者就会明显下降。通过改善家庭的生活福利，从而有效推动整体经济增长。提前还贷减少，是对经济的又一个利好的方向。过高的房贷利率是家庭生活的负担，而且会使得家庭利用可支配资金提前还房贷，从而降低家庭消费与投资意愿。存量房贷利率下降，大家就有更多的流动资金可以更好地改善生活与促进消费。

第三点，有效降低银行提前还贷风险。提前还贷对于银行来说是一个非常大的风险，银行内部有专门部门控制提前还贷的风险。降低存量房贷的利率，降低了家庭提前还贷数量，从而对商业银行的可持续现金流有很好的保障。提前还贷的人少了，银行将拥有更多的可持续性现金流，未来有更多的资金去更好地实施房地产相关的惠民政策，进一步稳固我们的房地产市场与提升人民大众的生活质量。

第四点，降低居民负债压力，对整体的房地产市场是一个利好的消息。就昨日央行公布的数据推算，这波存量房贷利率政策所惠及的存量房贷款总额在30万亿左右，涉及大部分现有存量房贷。家庭房贷负担太高，就会产生房贷违约，从而产生法拍房。根据以往的经验，房贷违约与法拍房会有很大的传染性，会影响房地产市场整体的稳定性。

央行降低存量房贷利率的政策同时，商业银行也需要提前做一些准备配合央行的利民政策。存量房贷利息归根到底是银行短期内重要收入来源。降低银行存量房贷利率，将缩小银行贷款与存款的利息差，也就是减少银行短期收益。同时，银行此次搭配的刺激政策还包括：降低买房首付比例等刺激政策。这些刺激政策为我们带来买房便利的同时，也会进一步提升房贷杠杆为银行房贷的风险管理带来挑战。

在央行新的一轮涉及房地产的量化宽松政策下，商业银行也应该同时配合与利用好这些政策，配合加强其房贷的风险管理能力。比如现有的金融大数据人工智能模型可以有效保障每一笔房贷的稳健性，就是银行加强银行房贷风险管控能力的有力手段，从而使政策能更好地服务于千家万户。

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