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不断创造新纪录的豪宅“大年”,热度还能延续多久?

第一财经 2024-10-29 17:54:04 听新闻

作者:马一凡    责编:张歆晨

高端住宅的独立行情或将延续,但这个市场也在分化。

2024年下半年,在房地产政策密集出台的情况下,楼市呈现出“弱复苏”特征。但从高端住宅市场来说,2024年是一个不折不扣的“大年”。

近期,广州不仅诞生了中国内地“单套住宅交易价格之最”,其住宅总价“2亿+”成交套数也站上了全国第一位。下半年,成都高端住宅市场终于来到了“10万元/平方米”的时代,市面上更是出现了单套面积超过1000平方米的产品。而上海今年前三季度总价3000万以上高端住宅成交套数已近1900套,再创新纪录。

而在多城力推“低密宅地”以及取消价格限制的背景下,预计在接下来的房地产市场中,可能还将出现更多高端住宅楼盘排队入市,这一市场的后续行情将怎么走?在今年成交套数高企的情况下,楼市高端购买力会不会透支?

有业内人士对第一财经表示,综合当下的市场环境来判断,“高端热”有望再延续一段时间;也有研究机构认为,随着高端住宅市场“一二手价格倒挂”的情况逐步缓解,投机需求将得到抑制,市场或将迎来分化,那些高端项目扎堆入市的板块可能会出现去化压力。

广州占据C位、成都异军突起

在一线城市的房地产市场中,广州总是被认为“缺乏存在感”,不过在豪宅领域则完全相反。

今年,在“单套总价2亿+”这个象限中,广州的网签数据已经站上全国第一的位置。

根据合富天钻汇的监控数据,今年10月,位于广州珠江新城的传统豪宅盘——侨鑫汇悦台又网签了一套建面约1251平方米的顶层复式住宅,单价近37万元/平方米,网签总价高达4.61亿元,不仅刷新了汇悦台单盘总价最高纪录,也再次刷新中国内地单套住宅交易价格纪录。

此前,这一纪录由上海华洲君庭一栋被法拍的别墅保持,该别墅在2021年9月被拍出3.15亿元的成交价。

此外,根据市场交易记录,今年7月,广州星河湾半岛五号、鹏瑞1号等楼盘总计成交了约5套总价超两亿元的产品,在二手市场,二沙岛一套别墅也以超2亿元的价格成交,国庆期间,广州又成交了4套总价超过2亿元的单位。

伴随着市场热度,广州的豪宅单价也创下新纪录。广州鹏瑞1号项目的最高备案价已超过56万元/平方米,该项目看房需提前验资,最低验资额2000万元。

今年,上海的高端住宅市场成交状况也是现象级的,10月27日,坐拥黄浦江景的融创外滩壹号院二期三批次开盘,当日158套房源全部售罄,至此外滩壹号院二期在今年内已三开三罄,总成交金额达到215亿元。9月27日,单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源当日售罄,收金119.79亿元,同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期,该项目年内也是三开三罄。

这只是今年上海高端住宅市场的一个缩影。克而瑞数据显示,今年前三季度上海总价3000万以上高端住宅成交近1900套,为去年同期的2.6倍,成交套数创下历史同期新高;总价5000万元以上的高端住宅成交440套,为去年同期的3.1倍;总价1亿元以上的高端住宅成交约30套,为去年同期的6倍。2024年以来上海共产生了30个“日光”盘,其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”,占比接近六成。

今年前三季度,成都的新建商品房成交面积、成交套数均位列全国重点城市第一名,其豪宅市场也“不甘示弱”,根据克而瑞四川的数据,前三季度成都总价1000万元以上的豪宅成交超800套,同样创下了历史新高。

对于成都高端住宅市场来说,更具突破意义的是最高单价终于来到了“10万元/平方米”的时代,市面上更是出现了单套面积超过1000平方米的产品。

今年7月开盘的成都楼盘“交子天元”最贵一套房源为7.09万元/平方米,套均总价超1300万,当时有近三成意向购房者有意愿同时购买两套,该楼盘官微发布的《在线开盘操作指引》中竟然规定,“认购2套及以上房源”的客户方有资格第一批挑选房源,可见其热销程度。

其后开盘的麓湖生态长湖阙大平层产品的最高单价冲上了10.5万元/平方米,标准层单套总价达到2500万至4000万元,最大的一套户型建面超过1700平方米,总价约1.85亿元,据成都一市场人士透露,该楼盘仅以清水(非精装)样板间进行展示时,就获取了很多意向客户。

业内:热度有望持续,但市场或现分化

今年前十个月,热点城市的高端住宅市场成交不断刷新各种纪录,已经令人眼花缭乱。

在年尾的两个月,还有许多重磅项目将排队入市,仅举例顶级豪宅市场,由上海城投控股开发的露香园项目,是位于上海黄浦区老城厢的一个城市更新项目,此前已经推过两期,近期该项目又将推出150套大平层,主力建面达到了350平方米至900平方米,目前其样板间已经对外开放预约。而同一时段,上海城投控股的全资子公司上海城投置地又以70亿元的总价拿下露香园项目附近的福佑南地块包,继续重仓这个市场。

而距离陆家嘴核心区不远的滨江项目“陆家嘴太古源邸”项目也将推出首期住宅,户型为278平方米和388平方米,其展厅也已开放预约。

据克而瑞统计,截至2024年8月末,上海风貌住宅待入市楼盘量约20个,预计供应量约97万平方米左右,加之市中心待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个,可以推断,2024年-2025年旧改豪宅供应仍将处于井喷期。

杭州的高端市场近期也有不少新突破。在彻底取消地块限价和新房限价后,一周前,绿城拿下了杭州“新单价地王”——杭州江湾新城核心板块宅地成交楼面价达到了50717元/平方米,成交总价34.22亿元,溢价率接近30%。而在今年10月已挂牌的5宗地块中,奥体地块、安琪儿3号地块、之江地块都将有较大可能突破区域最高地价,在全面取消新房限价的背景下,杭州也可能即将出现高端住宅排队入市的情况。

豪宅市场后续行情将怎么走?在今年成交套数高企的情况下,楼市高端购买力会不会透支?

58安居客研究院院长张波对记者表示,高端市场的火热,背后有一部分的居住性需求,也有一部分资产配置需求,在资金没有更确定性去处的情况下,“豪宅热”还将持续。

上海一央企地产区域资深人士则对记者表示,他认为豪宅的购买力在短时间内不会透支,这种“火热”表现至少能延续到明年,原因是热点城市的高端市场实际上吸引了全国范围内的购买力,而这些城市的中心区高品质住宅确实有其稀缺性。

克而瑞产品力研究中心则认为,由于稀缺属性,此前的豪宅市场是存在“一二手倒挂”现象的,这吸引了不少投机资金。不过,近年来二手豪宅价格也是下跌的,虽然跌幅不及刚需,但是“一二手价格倒挂”的情况也在逐步缓解。若单纯考虑资产保值增值,那么随着二手次新房房价稳中有降,高端客群投机动能将逐步减弱。此外,由于二手豪宅换手率不高,资产难变现也将客观抑制投资动机。

克而瑞认为,虽然短期内豪宅市场热度不减,但预计2024年-2025年这一市场供应井喷,叠加一二手豪宅价差消弭,对于高端客户入市意愿存在一定的不利影响,市场分化也将逐步加剧,那些项目扎堆入市的板块,后续可能会出现去化压力。

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