财政资金哪些与地产相关？

（本文作者李超，浙商证券首席经济学家；林成炜，浙商证券）

 

核心观点

我国财政与地产相关的资金可以按照收入端和支出端来划分。收入端主要包括土地出让收入、土储债以及各类房地产相关的税种（包括交易环节税种和财产税）。支出端目前直接与地产相关的主要包括保障性安居工程补助资金以及保交楼专项借款财政贴息等各类补贴资金。

预计未来财政将“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。一是专项债助力闲置存量土地回收。二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。三是及时优化完善相关税收政策。

 

>>土地出让环节主要涉及土地出让收入和土储债券

土地出让收入是指市县人民政府以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入。1994年，分税制改革大幕拉开。土地出让收入全部划归地方所有。此后土地收入在地方财政收入中的占比不断提升。近年来，伴随我国经济结构转型，地方财政收入逐步表现出去地产化趋势。

土地储备专项债券（简称“土储债”）是指以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。主要用于缓解政府由于土地前期的收储、开发以及储备管理都需要时间和资金投入，而土地出让相对滞后，由此产生跨期融资需求。2017年，土地储备专项债作为解决土地储备资金来源的重要财政工具被推出。2019年，为引导专项债投向基建领域，防范地方政府隐性债务风险，土储专项债的发行受到限制。2024年9月，财政部首次明确提出，专项债券资金可用于“回收符合条件的闲置存量土地”，反映了政府对企业土地闲置问题的高度重视，未来土储债存在重启可能。

>>我国房地产交易过程中相关的税种类目繁多

一是土地增值税是指对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的税种，当前对个人暂时免于征收。

二是契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。在房屋交易过程中主要由买方缴纳，非普通住宅的征收标准明显高于普通住宅。

三是房屋增值税（名称为“不动产增值税”）是指在房产交易过程中，对房产增值部分征收的一种税费，主要由卖方缴纳。当前除北上广深这4个一线城市外全面免征，一线城市仅对个人销售的非普通住宅征收增值税。

四是房地产个人所得税是指在房产交易过程中，卖方因财产转让所得而需要缴纳的一种税。当前普通住宅可在“满五唯一”的情况下免征。

>>房产税是财产税，当前地产市场承压，但未来可能继续推进

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。

当前受地产市场承压，但展望未来，在地产市场企稳回升后推进房地产税落地是我国建设现代财政政策的重要内容。从上海和重庆的试点经验来看，房地产税对第一套房不征收并采取阶梯性累进税率的概率较高。

>>财政+准财政工具助力棚户区改造和货币化安置提示

2014年-2018年的棚改规模分别达到470万、601万套、606万、609万套、626万套；其中2014年货币化安置比例为9%，2015年升至29.9%，2016年升至48.5%（此后官方不再公布货币化安置数据）。2018年后，伴随地产政策转向，货币化安置逐步退出。

棚户区改造的资金主要由国开行等政策性银行的棚改专项贷款提供支持，中央财政中也有少量资金安排用于棚户区改造；此外，2018年起少量专项债资金也开始逐步参与。其中棚改专项贷款是核心资金来源，主要由央行的PSL（准财政工具）提供资金支持。即央行通过PSL向政策性银行提供资金支持用于棚改。PSL于2015年配合棚改货币化安置加速启动发放，2015年-2018年间累计发行约3.4万亿元。

本轮新增实施100万套城中村和危旧房改造，并重启货币化安置这一方式，我们认为可能由央行准财政配合财政专项债的方式推进实施。

>>工具箱中还有保障性安居工程补助资金以及保交楼专项借款贴息等补贴工具

保障性安居工程补助资金‌是指由中央财政安排用于支持符合条件的城镇居民，保障其基本居住需求、改善居住条件的共同财政事权转移支付资金。2022-2024年，中央财政分别安排了708亿元、708亿元和707.8亿元的补助资金，以支持城镇保障性安居工程。

保交楼专项借款财政贴息是指为了支持已售逾期难交付住宅项目的建设交付，国家通过政策性银行提供专项借款，并对这些借款给予一定的财政贴息，以降低房企的融资成本，推动项目复工和交付。截至2024年9月底，保交楼专项借款已预拨贴息资金62亿元。

>>预计未来财政将“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳

预计未来财政将“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。

一是专项债助力闲置存量土地回收。土储自2017年后重返专项债也意味着中央当前对于土地闲置问题高度重视。对于房企而言，土地库存的回收将有效盘活其存量资产的流动性。当前百强房企的总土储去化周期处于历史高位达到4.89年。

二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。我们认为未来财政支持收储的核心目的在于提供“便宜”资金用于收储。在以地方为主导的收储模式下，当前一手房收储的核心难点在于资金成本与租金收益率的匹配问题，而非融资来源。经我们测算，中性假设下专项债支持收储可达4000亿元左右（保障性安居工程还可提供约708亿资金支持）。但我们认为专项债大规模用于收储的概率较低，原因在于当前央行已经创设了保障性住房再贷款工具给于融资支持，且当前尚有较多空余额度，额外融资支持的必要性暂时较低。未来项目收益的再平衡也可能通过央行再贷款工具利率的下调实现。

三是及时优化完善相关税收政策。一是及时优化完善相关税收政策，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策；此外延续换购住房个人所得税退税机制。两项政策的核心目的均在于提升改善性住房的购房需求。

>>风险提示

地产市场下行压力超预期、地产政策落地速度不及预期。

 

（本文仅代表作者个人观点）