时隔1年公积金贷款利率再降，100万贷款少了5万元

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。这也是继2024年5月18日后的又一次下调。

100万贷款少了5万

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，住房公积金政策的“降息”是今年持续强调的，当前降息符合预期，也更好发挥了公积金贷款方面的惠民和支持消费功能。

“尤其是通过降息，解决了此前公积金贷款和商贷利差倒挂的问题，确保公积金政策发挥更好的效应。”严跃进说。

第一财经注意到，2015年之前，公积金贷款利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金贷款利率仅调整了2次，包括2022年10月1日下调一次、2024年5月18日下调一次。

而其间，LPR（贷款市场报价利率）下调了6次之多，尤其是在2024年，5年期以上LPR密集下调了3次，地方房贷利率跟随LPR下调，越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，利率倒挂现象持续。

比如，去年10月，作为房贷利率“天花板”的北京、上海、深圳，首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款二套房利率，其余城市的首套房贷利率向着五年期以上住房公积金贷款首套房利率迈近；而广州最低首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款首套房利率20个基点左右。

因此，市场也出现公积金贷款利率亟待下调的声音。严跃进认为，此次公积金贷款利率下调，将进一步降低购房者的房贷成本。

以100万元公积金贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款计算，此次调整前，月供为4136元，调整后将为4003元，减少133元。还款总额（本金+利息）从之前的149万元变为144万元，直接减少近5万元成本。

如以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次调降后，30年月供总计减少6.76万元。

数据显示，截至2025年4月末，全国30个大中城市商品房销售面积同比下降1.7%，跌幅较2024年底明显收窄。今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元，其中，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅。

广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，这表明去年三季度末出台的一系列政策对推动房地产市场止跌企稳起到了较为明显的积极作用，商品房库存水平逐渐从高位回落。

马泓表示，下一阶段，预计各地商业银行将快速跟进央行政策，逐步下调个人住房贷款利率，进一步支持居民部门刚性和改善性住房需求释放，央行将继续延长和落实好房地产“金融16条”支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度，从而推动和加快国内商品房市场向供需平衡方向运行，市场持续期待的止跌企稳的目标有望实现。

存量公积金贷款利率是否也将进行下调？潘功胜在发布会上表示，此次利率下调后，新发放的住房公积金贷款将执行新的利率，此前已发放的住房公积金贷款，利率将在2026年1月1日起下调。

LPR下调通道打开

发布会上，潘功胜还表示，将下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

严跃进认为，这意味着降息通道即将开启，其对于促进LPR下调以及相关的贷款利率下调等都有积极的作用，意味着今年二季度将计入降息和资金成本进一步放宽的空间。

央行数据显示，2025年第一季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。

严跃进分析，据此计算，对于100万贷款本金、30年期、等额本息的首套房商业银行贷款，调整前还款总额（本金+利息）为154万元、月供为4276元；调整后还款总额（本金+利息）为152万元、月供为4221元，还款总额减少2万元，月供减少55元。

“叠加最近几年持续的LPR降息，给‘月供族’带来非常明显的减负效应。”他说。