境外融资凭啥率先破冰？新城控股这份半年报给出答案

8月29日，民营房企新城控股再度交出一份正向盈利的半年报。

221亿元的营收、9.47亿元的扣非归母净利润、115%的回款率、92亿元的在手现金余额……新城控股仍然保持着一贯的稳健态势。

高盈利性的商业板块，成为新城这份半年报中的亮点。通过13年时间，新城控股已实现全国141城、205座综合体项目的布局，物业出租及管理业务的毛利率高达71.2%，在商业运营创新方面，新城控股愈发得心应手。

除了业绩端展现出韧性，在财务端，“零违约”“低融资成本”仍是新城控股今年的关键词。6月，新城控股母公司新城发展宣布，成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企。

经营性现金流持续为正，毛利率增长5.25%

根据新城控股半年报，2025年上半年，该公司实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润为8.95亿元，扣非归母净利润为9.47亿元，毛利率为27%，同比增长5.25个百分点。

截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1179.19万平方米，为未来业绩兑现奠定坚实基础。

在地产开发业务上，新城控股以重销售、抓回款为核心，上半年实现合同销售金额103.30亿元，合同销售面积133.5万平方米，实现回款金额118.84亿元，回款率达到115%。

商业运营方面，新城控股上半年商业运营的营收达到69.44亿元，同比增长12%，实现了持续上行。

得益于地产销售的高回款率以及收入不断增长的经营性物业，新城控股财务表现更加稳健。截至报告期末，公司在手现金余额达到92亿元，净负债率为53%，经营性现金流净额为2.86亿元，经营性现金流净额连续为正。

今年上半年，新城控股仍将“保交付”作为核心任务之一，上半年完成了1.6万余套住宅的集中交付，积极兑现对业主的承诺。

与“苏超”深度绑定，商业创新运营能力攀升

新城控股手中的“王牌”——高盈利性的商业板块，作为稳定的“现金奶牛”，对公司整体业绩贡献率正不断走高。

今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为69.44亿元，同比增长12%；物业出租及管理业务的毛利高达45.73亿元，毛利率达到71.2%，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%。

新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2025年上半年该比例进一步增长至4倍。

不容易的是在当下的商业环境中，新城控股的商业板块规模仍在稳步扩大，今年上半年，山东淄博鑫马吾悦广场作为年度首开项目正式启幕，全国首座“金标”商业标杆——常州武进吾悦广场焕新升级。

截至2025年6月末，新城控股已实现全国141城、205座综合体项目的布局，吾悦广场开业规模达1608.14万平方米，出租率稳定保持在97.8%的高位水平。

在商业竞争从规模扩张转向精细化运营的背景下，新城控股持续坚守“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。

今年5月，在上海青浦吾悦广场，全民健身教练刘畊宏与4个分会场实时连线，带领来自全国的超千名参与者成功刷新了“最多人同时线上线下跳操”的吉尼斯世界纪录。

这是2025“我爱你·五月”年度商业狂欢的重要一环，也是新城控股商业深化运营的又一次实践。从造商业到造节日，借助“我爱你·五月”品牌IP，新城控股在持续链接消费者、扩大商业聚客效应的基础上，也进一步聚焦与品牌商家的深度运营，提升商业整体经营水平和品牌力。数据显示，2025年“我爱你·五月”推动商业板块销售额提升15%、客流量提升13%。

目前，江苏省城市足球联赛（简称“苏超”）仍在如火如荼地进行，作为起源于江苏的民营企业，新城控股的第一座吾悦广场于13年前从常州扬帆起航，目前在江苏形成了覆盖全省13市、46座吾悦广场的深度布局。

全民热议的体育盛事“苏超”展现出各城市独特的地域文化与集体荣誉感，带动周边消费业态的爆发式增长。今年5月，吾悦商管团队敏锐捕捉“苏超”热点，迅速策划专项联动方案，从应援到营销，从“借势”升级为“主场”官方合作商，实现了与苏超的深度绑定。

作为官方合作伙伴，新城控股打造了“苏超全民嘉年华”城市盛事，依托江苏省内46座吾悦广场的规模优势，精心策划了涵盖餐饮、零售、娱乐等多维度的沉浸式消费体验，全面激活城市体育消费新场景，创新模式支持足球事业发展。

今年3月，中央印发《提振消费专项行动方案》，提出全方位扩大国内需求，以增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。有业内人士认为，在大力提振消费的政策驱动下，商业板块有望为新城控股带来更大的支撑度。

坚持“零违约”，在民营房企中率先恢复境外融资

今年6月，新城控股母公司新城发展宣布，成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企。

8月，新城控股又成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率为2.68％。

同时，依托吾悦广场优质的资产基底与持续提升的运营实力，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。数据显示，今年1-6月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿。

融资渠道持续拓宽的同时，新城控股上半年的综合融资成本保持低位，融资成本进一步降至5.55%。

在融资端的多元布局以及充裕的在手现金，也让新城控股保持着良好的信用体系，成为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一。2025年上半年，新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持着每一笔债务都提前或到期偿付的良好纪录。

在债务端，新城控股通过健康有序的“缩表”，体现其经营韧性。根据半年报，截至2025年6月末，新城控股期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元，债务结构持续优化；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元。

在新兴业务方面，新城控股的“住宅+商业”双轮驱动战略，除了带来的良好业绩表现之外，其于2022年开辟的建管业务也实现突破性发展，今年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，在全国范围内累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个；累计管理总建筑面积超1900万平方米，并跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。具有轻资产、高盈利属性的建管业务，正为新城控股构建可持续的管理费收入体系，并形成新的盈利支点。