信心指数进一步回升，多措并举推动房地产市场健康发展丨第一财经首席经济学家调研

摘要

2025年9月，第一财经研究院发布的“第一财经首席经济学家信心指数”为50.6，由上月的50.2进一步回升。经济学家们认为，近期市场信心持续修复，未来我国经济将在一系列宏观政策的协同作用下韧性增长。

毕马威蔡伟表示，总体来看，8月经济“外需韧性、内需偏弱”的分化特征明显，经济景气持续回升还需扩内需政策进一步加码。

经济学家们对8月CPI同比预测均值为-0.2%，PPI同比预测均值为-2.9%，固定资产投资累计增速预测均值为1.5%，社会消费品零售总额同比增速预测均值为3.9%，工业增加值同比增速预测均值为5.7%。8月贸易顺差公布值为1023亿美元，稍高于经济学家们的预期。

兴业银行鲁政委表示，基建投资方面，7月政府财政支出增速回升，基建相关领域支出跌幅均有所收窄。

经济学家们预计8月金融数据将较上月上升，新增贷款预测均值为8067.5亿元、社会融资总量预测均值为2.6万亿，M2同比增速持平于上月8.8%的水平，他们认为9月LPR利率和存准水平调整的可能性较小。

银河证券章俊表示，8月金融与经济的走势继续分化。

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2025年8月29日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币7.1030元，经济学家们预计9月份人民币对美元中间价将维持平稳，他们对9月底时中间价的预测均值为7.1，同时，对年底人民币对美元汇率预期维持在7.1。

为推动构建房地产发展新模式，促进行业长期健康稳定发展，首席经济学家们认为，未来我国应以“租购并举”为核心，关注推动交易便利化、提升住房供给质量、降低居住成本等方面，并出台相应支持政策。

一、信心指数：9月信心指数为50.6

9月的“第一财经首席经济学家信心指数”为50.6，维持在50荣枯线以上。

工银国际程实表示，当前中国经济展现出稳中有进的运行态势，既有消费修复与产业升级的内生动力，也有外贸多元化的韧性支撑，宏观政策组合拳持续显效，内外需协调改善，为实现全年增长目标奠定坚实基础。进入三季度，消费、投资、出口等关键指标延续恢复势头，城镇调查失业率维持稳定，就业与民生保障保持韧性，经济运行的确定性锚逐渐增强。消费方面，“以旧换新”政策有效拉动家电、通信设备等耐用消费品销售，服务消费和网上零售增速依旧亮眼，消费已成为内需回升和经济韧性的关键支撑。投资方面，制造业保持6%以上增速，新质生产力加速集聚，产业升级成为增长新引擎。外贸方面，中国出口在全球贸易承压背景下实现同比较快增长，民营企业与“一带一路”市场贡献突出，凸显结构多元化与抗压性。

兴业证券王涵认为，中国经济的核心主线在于长期逻辑的深刻转变，而非短期增速的小幅波动。从基本面看，此前长期压制经济与权益资产表现的周期性制约因素已近尾声，结构性驱动的底层逻辑正发生积极改变：一是科技创新的结构性突破持续涌现，不断拓展生产力发展边界；二是经济逐步夯实底部基础，增量市场空间加速打开，内需提振与宏观尾部风险的有效化解为增长注入确定性。

毕马威蔡伟表示，总体来看，8月经济“外需韧性、内需偏弱”的分化特征明显，经济景气持续回升还需扩内需政策进一步加码。短期来看，一方面，前期的“两新”“两重”政策将继续平稳有序实施，做好政策接续。另一方面，在耐用消费品政策刺激效果边际走弱的情况下，下阶段将更注重扩大服务消费，统筹利用财政、金融等手段，优化提升服务供给能力，激发服务消费新增量。同时，5000亿元新型政策性金融工具或很快落地，发挥重大工程引领带动作用，加力扩大有效投资。中长期来看，政策聚焦城市高质量发展、新型工业化、“人工智能+”行动、全国碳市场建设等进行部署，将更多支撑经济新动能的培育壮大。

之江数字经济创新研究院李文龙表示，展望2025年四季度，预计中国经济将保持“稳中有缓、结构优化”的态势，全年GDP增速有望实现5%左右的目标。政策将重点围绕“促内需、稳外贸、优结构”展开，通过财政政策扩大消费与基建、货币政策保持适度宽松、房地产政策优化支持及结构性改革培育新质生产力，应对经济运行中的挑战。随着“反内卷”政策的逐步见效、新质生产力的培育及房地产市场的企稳，中国经济有望在2026年实现“质的有效提升与量的合理增长”，为“十五五”开局奠定坚实基础。

二、物价：8月同比预测均值CPI为-0.2%、PPI为-2.9%

在本次调研中，经济学家们预计，2025年8月CPI同比增速将低于上月统计局的公布数据（0），预测均值为-0.2%。其中，招商证券谢亚轩给出了最高预测值0，渣打银行丁爽、兴业证券王涵、兴业银行鲁政委和瑞穗证券周雪给出了最低预测值-0.3%。

首席经济学家们对8月PPI同比增速的预测均值为-2.9%，稍高于统计局公布的上月值（-3.6%）。调研中，对8月PPI同比增速的预测最高值为-2.7%，来自之江数字经济创新研究院李文龙；最低预测值为-3.5%，来自广开首席产业研究院连平。

长江证券伍戈表示，价格方面，相较前期市场的强预期，“反内卷”相关品类价格已“先扬后抑”。重点行业特别是上游原材料价格抬升，有利于部分企业利润改善，但对其下游而言，终端需求趋弱使得成本抬升难以转嫁。鉴于低基数等，GDP平减指数同比降幅或将收窄，但年内仍为负增长。

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2025年7月最佳预测经济学家8月预测（CPI）：

程实：-0.2%

陈兴：-0.1%

葛婷婷：-0.2%

李文龙：-0.1%

伍戈：-0.2%

2025年7月最佳预测经济学家8月预测（PPI）：

程实：-2.8%

李文龙：-2.7%

王涵：-2.9%

周雪：-3%

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三、社会消费品零售总额：8月消费增速预测均值为3.9%

8月社会消费品零售总额同比增速预测均值为3.9%，稍高于上月3.7%的公布数据。其中，4.9%的最大预测值来自广开首席产业研究院连平，银河证券章俊给出了最小预测值3.2%。

民生银行温彬表示，8月份，暑期激发文旅消费动能，部分地区以旧换新逐步重启，推动汽车消费回暖，但零售、居住类相关消费、石油及制品类消费拖累社零增速，整体来看，社会消费品零售总额增速将有所加快。从行业看，居民出行、娱乐等相关服务业景气度较高，8月铁路运输、航空运输等行业商务活动指数继续位于60.0%以上高位景气区间，业务总量较快增长。从主要商品看，汽车消费回暖，8月1日至24日，全国乘用车市场零售128.5万辆，较上月同期增长3%，同比去年8月增长3%。拖累因素在于，零售行业商务活动指数低于临界点，景气度偏弱；房地产市场仍在寻底，不利于居住类相关消费增长；8月26日国内成品油价格按机制下调，石油及制品类消费增速将放缓。

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2025年7月最佳预测经济学家8月预测（社会消费品零售总额同比）：

王涵：4%

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四、工业增加值：8月增速预测均值为5.7%

调研结果显示，8月工业增加值同比增速预测均值为5.7%，持平于上月公布数据。其中，野村证券陆挺和兴业证券王涵给出了最小值5.3%，民生银行温彬给出了最大值6%。

银河证券章俊预计，8月工业增加值预计同比增速为5.8%。他表示，虽然“反内卷”的推进影响部分行业生产强度，汽车半钢胎开工率、PTA产量和开工率均同比下滑，但出口强势保持托底作用。8月集装箱吞吐量和货运航班都同比走高，韩国、越南出口保持强劲，因此外需仍然拉动工业生产强度。从PMI生产量来看，PMI生产高于7月。另外，基数效应不可忽视，去年同期气温偏高，影响户外作业，使得今年8月面临较低基数。

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2025年7月最佳预测经济学家8月预测（工业增加值同比）：

王涵：5.3%

伍戈：5.6%

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五、固定资产投资增速：8月预测均值为1.5%

经济学家们对8月固定资产投资增速的预测均值为1.5%，稍低于上月1.6%的公布数据，其中，广开首席产业研究院连平给出了最高值2.3%，银河证券章俊给出了最低值1.1%。

兴业银行鲁政委表示，基建投资方面，7月政府财政支出增速回升，基建相关领域支出跌幅均有所收窄。国家发改委披露，近日2025年第三批“两重”建设3000亿元资金全部下达完毕，重点项目建设也将对基建增速形成支撑。从实物工作量高频指标来看，8月石油沥青、水泥发运率同比较上月小幅提升。预计8月基建投资或有所回升。房地产投资方面，8月30城商品房销售未现明显改善，百城土地成交同比跌幅则进一步扩大，建筑用钢成交量维持低位运行，房地产投资仍待提振。制造业投资方面，反内卷或对制造业投资产生持续影响。同时，7月设备工器具投资增速有较大回落，随着设备更新资金下达完毕，资金来源或逐步减弱。8月1日，国家发改委召开新闻发布会，表示近期将报批加快设立投放新型政策性金融工具。随着5000亿元新型政策性金融工具加快落地，新兴产业投资或将迎来新的政策支撑。

六、房地产开发投资：8月增速预测均值为-12%

调研结果显示，8月房地产开发投资累计增速的预测均值为-12%。参与调研的经济学家中，广开首席产业研究院连平给出了最高值-10%，野村证券陆挺给出了最低值-12.7%。

民生银行温彬预计，房地产开发投资累计增速由-12%降至-12.2%。8月高频数据显示，30个大中城市新房成交面积环比、同比降幅均收窄，市场仍在寻底阶段。从拿地看，100个大中城市土地成交面积环比降幅收窄、同比延续走弱态势，土地溢价率继续刷新今年以来的最低水平。从施工看，8月螺纹钢、水泥价格震荡走弱，玻璃价格环比有所下降，预计施工增速或将继续回落。综合来看，他预计房地产开发投资增速降幅或将继续扩大。

七、外贸：8月贸易顺差公布值为1023亿美元

海关总署9月8日公布的数据显示，按美元计，8月出口金额同比增长4.4%，进口金额同比增长1.3%，贸易顺差1023亿美元，稍高于经济学家们的预期。经济学家们认为8月我国外贸保持韧性。

银河证券章俊表示，8月出口延续强势，但增速比上月回落。对美出口虽然逐步回落，但是对其他国家出口回升。8月韩国和中国台湾的数据显示芯片出口增长强劲，景气度保持在高位。出口的考验来自四季度，现阶段预计会出现小幅下跌。进口上行，国内经济的缓慢回升带动进口回升。

八、新增贷款：8月预测均值为8067.5亿元

经济学家们预计，2025年8月新增贷款将由上月公布值（-500亿元）上升至8067.5亿元，调研中，最小值6000亿元来自兴业银行鲁政委，最大值10000亿元来自广开首席产业研究院连平。

兴业银行鲁政委预计，8月信贷增速将继续回落。从居民信贷来看，8月估算的一、二手房成交面积同比录得-5.4%，跌幅较7月收窄6.8个百分点，居民购房需求仍待提振。从企业贷款来看，7月工业企业资产回报率录得4.0%，工业企业盈利能力继续小幅回落，同时清理拖欠账款政策下，中小企业流动性贷款需求减少，企业信贷增速或继续回落。他预计8月信贷同比少增，信贷增速进一步回落。综合来看，8月新增贷款规模预计为6000亿元，对应的贷款同比增速为6.8%。

九、社会融资总量：8月预测均值为2.6万亿元

调研结果显示，8月社会融资总量预测均值为2.6万亿元，高于央行公布的7月数据（1.16万亿元）。其中，兴业证券王涵和银河证券章俊给出了最大预测值3.2万亿元，财通证券陈兴给出了最小预测值2万亿元。

银河证券章俊表示，8月金融与经济的走势继续分化。随着政府资金持续投入，资本市场持续向好，企业的资金情况好转，金融活化持续，这就意味着M1和M2的上行持续。新增贷款相对低迷，但政府资金带动的社会融资上行，社会融资存量增速上行0.1个百分点。

十、M2：8月增速预测均值为8.8%

经济学家们预计，8月M2同比增速将与央行公布的8月水平（8.8%）持平。

财通证券陈兴表示，7月M1、M2增速延续回升，去年同期整顿存款“手工补息”导致企业活期存款显著低于季节性，低基数效应的影响仍在，此外，一方面，财政资金的逐步拨付和使用改善了企业现金流，继续带动M1回升；另一方面，低利率环境下，居民存款活期化持续支撑M1走高，6月居民活期存款占比已有明显抬升。考虑到后续基数仍低，三季度M1同比或延续高增。

十一、利率&存款准备金率：预计2025年9月大型金融机构存准水平变化的可能性较小

本次调研中，有10位首席经济学家给出了LPR利率水平和大型金融机构存准水平的预测，其中有两位预计未来一个月LPR存下调可能，其他经济学家预计月内这些指标调整的可能性较小。

十二、汇率：2025年9月底人民币对美元中间价预期均值为7.1

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2025年8月29日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元兑人民币7.1030元，经济学家们预计9月份人民币对美元中间价将维持平稳，他们对9月底时中间价的预测均值为7.1，同时，他们对年底人民币对美元汇率预期维持在7.1。

十三、官方外汇储备：8月末公布值为33222亿美元

国家外汇管理局统计数据显示，截至2025年8月末，我国外汇储备规模为33222亿美元，较7月末上升299亿美元，升幅为0.91%。

民生银行温彬表示，8月份，美国非农就业数据超预期下行，通胀温和上涨，关税影响相对可控。通胀掣肘削弱，叠加对经济增长放缓的担忧升温，美联储主席鲍威尔意外转鸽，为9月降息打开大门，美元走弱，全球资产价格整体上涨。汇率方面，8月份，美元指数下跌2.2%至97.8，非美货币集体升值，日元、欧元、英镑对美元分别上涨2.5%、2.4%、2.3%，由于外储以美元计价，非美货币升值增加了经汇率折算后的外汇储备规模。资产价格方面，8月份，受降息预期影响，10年期美债收益率下跌14个基点至4.23%，以美元标价的已对冲全球债券指数上涨0.5%，美国标普500指数上涨1.9%。美元走弱向全球释放流动性，非美经济体股市大多保持高景气。全球资产价格高涨对外储形成支撑。虽然外部不稳定不确定因素有所增加，但我国经济依然根基稳固、优势突出、潜力巨大。我国拥有丰富的宏观调控工具和充裕的政策空间，为充分挖掘内需潜力提供了有力支撑。与此同时，对外贸易区域布局日益多元化、贸易结构持续优化、人民币资产对国际资本的吸引力不断增强，这些因素均有助于我国国际收支保持基本平衡、外汇储备规模保持基本稳定。

十四、政策

广开首席产业研究院连平表示，预计下一个阶段，各类项目资金落实速度将有所加快，地方基础设施建设投资需求有望得以提振，内需可能总体保持稳定。在政策层面，下半年更加积极的财政政策工作重点将集中于政府债券的发行与使用上，尤其是国债发行节奏将持续加快，追加“两重”“两新”、基建、科创等领域的财政支持资金，以及用于支持减税降费及退税的政策实施。货币政策将保持适度宽松基调，加大调控强度，通过逆回购、MLF等总量工具加大流动性投放，保持流动性充裕；必要时有望再度降准、降息，推动社会综合融资成本稳步下行，为政府债券的集中大规模发行以及信贷投放提供宽松的金融环境。新型政策性金融工具、养老与服务消费再贷款等各项结构性货币政策工具将持续发挥其独特优势，更具针对性地支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等重点领域与薄弱环节。

工银国际程实认为，展望未来，财政政策将积极靠前发力，超长期特别国债和专项债将继续投向“以旧换新”、设备更新和基础设施补短板等领域，并通过收入分配改革与社会保障完善增强居民消费能力。货币政策将保持适度宽松、结构优化，重点支持新质生产力、绿色转型和民营小微企业，并通过资本市场与科技金融改革强化资金保障。同时，全国统一大市场建设将加快推进，打破壁垒、释放制度红利，提升要素自由流动效率，进一步巩固投资信心和中长期增长潜力。

兴业证券王涵表示，政策层面，财政政策将进一步加力提效，持续聚焦“两重”项目、科技创新与民生保障领域；货币政策将保持精准宽松取向，下半年不排除降准降息可能，同时通过结构性工具持续降低实体经济融资成本；结构性改革将向纵深推进，新质生产力培育进程加速；消费领域“以旧换新”政策将深化实施，房地产市场调控政策也将继续优化完善。

十五、宏观经济热点问题

近期，《住房租赁条例》正式公布，广州、成都、上海等多地频频出台住房公积金新政，租购并举的住房制度正在加速建立。为推动构建房地产发展新模式，促进行业长期健康稳定发展，首席经济学家们认为，未来我国应以“租购并举”为核心，关注推动交易便利化、提升住房供给质量、降低居住成本等方面。

广开首席产业研究院连平表示，鉴于未来一个时期实际经济、行业运行和政策因素的特点，房地产运行可能会呈现寻底后走向平稳的特征。在支持政策持续推动下，供求关系将逐步调整，需求旺盛的一、二线城市销售可能改善。未来两三年，房价跌势将趋于缓和；经过一个阶段的持续消化，库存有望逐步从高位回落；因需求不足和房企债务压力，土地市场总体仍然较为疲软；但在城市更新计划和老旧小区改造的推动下，房地产投资降速可能有所收敛。在全国房地产限制政策基本取消的大前提下，他建议进一步推动交易的便利化，在市场有起色时加大力度引导，推动更多一线城市实施结构性的松动政策；推动其他相关政策协调配合房地产政策，如通过资本市场的复苏切实改善投资者的财产性收入，促进房地产市场需求复苏。

毕马威蔡伟表示，为加快构建房地产发展新模式，促进行业长期健康稳定发展，还需重点关注以下方面，并出台相关政策：一是优化住房供应结构，提升住房供给质量。加大保障性住房财政支持力度，并优化其空间布局与户型设计，提升建设质量和适配性，切实解决工薪群体、新市民等刚需人群的住房问题。加快推进城中村和危旧房改造，盘活存量土地资源，提高住房供给效率。二是完善房地产调控政策，增强市场调节灵活性。因城施策，进一步调整核心城市住房限购政策，优化普通与非普通住宅分类标准。强化住房与土地、金融政策的协同联动，合理调配金融资源，维持市场供需平衡。完善房地产税收制度，优化交易环节税费结构，促进市场平稳健康发展。三是创新房地产运营模式，防范行业系统性风险。引导房企建立稳健的杠杆、负债与周转机制，向“开发+运营”的可持续模式转型。改革现行房地产开发融资机制，推广现房销售制度，加强对预售资金的监管，提高预售门槛，降低房企财务杠杆。密切关注房价非理性下跌可能引发的金融风险和社会稳定问题，建立健全房价监测预警机制和应对预案。四是提升居住服务水平，打造便民宜居环境。研究建立房屋定期体检、房屋保险等制度，形成房屋全生命周期的安全保障长效机制。开展物业服务质量提升专项行动、加快推进完整社区建设，完善社区嵌入式服务设施，打造“15分钟便民生活圈”，促进产城融合与职住平衡，切实提升居民居住幸福感与获得感。

财通证券陈兴表示，为促进我国房地产进一步健康发展，应关注以下三方面：一是进一步放宽公积金提取与贷款限制，允许用于租金支付、押金垫付及“以租转购”过渡性购房，对专业化住房租赁企业给予增值税、所得税减免。二是对个人出租住房给予个人所得税优惠，降低交易成本。三是建立住房租赁纠纷调解中心，推动仲裁、诉讼、调解“三位一体”快速处理机制。

兴业证券王涵认为，我国应以从“重购轻租”转向“租购并举”为核心，关注以下方面并出台相关政策：一是租赁市场规范。落实《住房租赁条例》，建立押金第三方托管制度；出台租金指导价等细则保障租户权益。二是租户权益保障。真正落实“租购同权”，特别是在子女教育上；推动户籍改革，逐步将公共服务与房产解绑。三是金融创新支持。深化公积金改革，使其能更便捷地用于租房；创新提供低息“租房贷”等金融产品，降低居住成本。四是税收制度改革。深化房地产税试点；通过税收优惠鼓励长租公寓发展。五是技术赋能监管。建立全国住房租赁数字化平台，建立全国性的市场监测体系以防范风险。

之江数字经济创新研究院李文龙表示，未来应进一步推动租购同权落实，消除“租房歧视”。破解“优质公共资源供给不足”与“准入门槛过高”两大难题，包括教育资源均等化。推动义务教育阶段“租购同权”落地，将租房者子女纳入学区划分范围，优化学位分配机制（如“积分入学”中提高租房者权重）。同时，促进公共服务全覆盖，扩大租房者可享受的公共服务范围，包括基本医疗保险、就业服务、法律援助、社区治理等。

本期“第一财经首席经济学家月度调研”15位经济学家名单（按拼音顺序排列）：

蔡伟：毕马威中国经济研究院院长

陈兴：财通证券宏观首席分析师

程实：工银国际研究部主管、董事总经理、首席经济学家

丁爽：渣打银行大中华区首席经济学家

葛婷婷：摩根大通大中华区经济学家

李文龙：浙江之江数字经济创新研究院院长

连平：广开首席产业研究院院长兼首席经济学家

鲁政委：兴业银行首席经济学家

陆挺：野村证券中国首席经济学家

王涵：兴业证券首席经济学家

温彬：民生银行首席经济学家兼研究院院长

伍戈：长江证券首席经济学家

谢亚轩：招商证券研究发展中心副总监

章俊：银河证券首席经济学家兼研究院院长

周雪：瑞穗证券亚洲经济学家

（本文题图来源：第一财经）

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文 | 何啸 第一财经研究院研究员

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