欧洲机构房地产投资策略对中国商业地产的启示、机会及信号

（本文作者温天为上海社会科学院市值管理研究中心特约研究员）

最近看到部分头部房企境外债务进展和融创的公开声明，我在与欧洲机构投资者的沟通中觉得欧洲地产已率先走出泥淖，开始对有韧性资产耐心资本介入。其中的经验或许我们可以借鉴。

一、核心策略提炼：欧洲机构的底层逻辑

欧洲传统机构长期资本对城市更新的投资策略可概括为“韧性资产+可持续驱动+组合平衡”三大支柱：

资产类别聚焦：优先选择抗周期、需求稳定的物流与轻工资产（如高标仓储、智能制造配套空间），规避传统商业地产的波动性；

可持续性整合：以机构投资者普遍使用的一种评分办法GRESB高分为核心竞争力（91分/5星评级），将绿色建筑、节能改造、ESG管理融入资产全生命周期；

组合管理逻辑：兼顾“长期稳定资产”（现金流安全）与“增长型资产”（多元化潜力），平衡风险与收益。

二、对中国商业地产与住宅地产的调整启示

①（一）商业地产：从“传统零售/办公”向“韧性资产+可持续升级”转型

中国商业地产正面临传统业态过剩（如购物中心空置率超10%）与新经济需求错配（电商物流、产业升级空间短缺）的矛盾，欧洲经验提供以下调整方向：

②（二）住宅地产：从“增量开发”向“存量更新+品质韧性”转型

中国住宅地产已进入**“房住不炒”与“存量主导”**时代（2023年存量住宅占比超60%），欧洲机构的“高质量资产”逻辑可延伸为以下调整方向：

三、机会产生时间：政策与市场的共振节点

③（一）商业地产机会窗口

短期（1-3年）：物流地产与政策红利期

我国“十四五”现代物流发展规划明确“建设120个国家物流枢纽”，2023-2025年跨境电商综合试验区（已扩容至165个）、城乡冷链物流工程将释放高标仓需求，长三角、珠三角、成渝等产业集群核心城市（如苏州工业园区、深圳前海）率先受益。

中期（3-5年）：产业升级驱动轻工/产业园区爆发

随着制造业向“高端化、智能化”转型（2025年规上工业企业研发经费占比目标达2.8%），配套的“研发中试基地”“智能制造产业园”需求上升，城市更新中“工改新”（工业用地改新型产业用地）项目（如广州天河智谷、上海张江科学城）将成为热点。

长期（5年以上）：存量商业可持续改造潮

当“双碳”目标进入强制约束期（2030年新建建筑100%绿色标准），老旧写字楼、购物中心的节能改造（如光伏屋顶、智能电梯）、ESG认证（如国内绿色建筑三星评级）将成为融资与招商的核心门槛，催生专业改造服务商机会。

④（二）住宅地产机会窗口

短期（1-3年）：城市更新政策落地期

住房和城乡建设部明确“十四五”完成2000年底前建成的老旧小区改造（涉及21.9万个小区、居民超4200万户），一线城市及强二线城市（如北京劲松街道、深圳白石洲）的基础类改造（水电路气）与完善类改造（养老托育）将释放工程与运营需求。

中期（3-5年）：绿色住宅规模化发展

《城乡建设领域碳达峰实施方案》要求2025年装配式建筑占比超30%，超低能耗住宅（如北京“近零能耗建筑示范项目”）将获得税收优惠（如增值税减免）与信贷支持（绿色开发贷利率下浮10%-20%），头部房企（如绿城、金茂）的“绿色产品线”溢价空间显现。

长期（5年以上）：人口结构驱动细分市场

2035年中国60岁以上人口占比将超30%，“适老化住宅+社区医养”（如保利和熹会）、“代际亲情住宅”（如万科“养老公寓+青年公寓”组合）等细分产品将形成差异化赛道。

四、信号识别：政策与市场的关键指标

⑤（一）政策信号

商业地产：

发展和改革委/住房和城乡建设部发布物流/产业园区专项规划（如用地指标倾斜、税收优惠）；

证监会扩大REITs试点至物流仓储/产业园区（2023年已有华夏合肥高新产业园REIT等上市，底层资产为产业园区）。

住宅地产：

地方政府出台城市更新条例（如深圳、广州明确“留改拆”比例，限制大拆大建）；

央行将绿色住宅开发贷纳入“结构性货币政策工具”（如降低首付比例、利率优惠）。

⑥（二）市场信号

商业地产：

头部房企（如万科、龙湖）剥离传统购物中心，加码物流板块（万纬物流管理规模超1800万㎡）；

外资机构（如黑石、凯德）增持中国产业园区资产（2023年黑石收购上海临港产业园项目）。

住宅地产：

绿色建筑认证项目占比超90%（2022年数据），房企年报中“ESG投入”披露率从2019年35%升至2023年78%；

二手房市场“次新品质住宅”（2010年后建成、绿色设计）溢价率较老旧住宅高15%-20%（如上海浦东金桥板块）。

⑦（三）行业评级信号

当中国版“GRESB”体系成熟（如中房协“房地产ESG评价体系”、中债资信绿色建筑评级），且成为融资成本定价依据（如ESG评分高的房企发债利率低100-200BP）时，标志着可持续性已成为核心竞争力，机会窗口全面打开。

总结

欧洲机构的策略揭示：房地产投资正从“规模驱动”转向“韧性+可持续驱动”。对中国而言，商业地产需加速向物流/产业园区转型，住宅地产需聚焦存量更新与绿色品质，机会将伴随政策红利（如物流枢纽建设、城市更新规划）、市场需求（产业升级、老龄化）、评级体系成熟（ESG标准化）逐步释放，而政策文件、资本流向、行业评级是三大核心信号。

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