“银行直供房”大增，楼市下行经营贷续贷风险曝光

第一财经此前曾报道，据不完全梳理，包括农业银行、建设银行、交通银行等多家银行，近期均通过线上平台大量直接销售房产。在京东资产拍卖平台或阿里资产拍卖平台上，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快。（详见《低价"银行直供房"激增,有房产价格低于市价25%》）。这一现象已在业内引发广泛关注。

银行为何加速推出直供房源？背后是多重因素的叠加推动。一方面，随着部分经营性贷款陆续到期，抵押房产因当前房地产市场下行而面临价值重估，出现评估价低于原贷款金额的“价值倒挂”现象，导致部分企业与个人面临续贷困难，违约房产随之进入处置流程；另一方面，银行自身也面临资本消耗、盈利补充与房价预期下行的压力，加速处置抵债资产成为其优化资产负债表、释放资本空间的重要选择。

展望未来，业内普遍认为，目前一、二线城市涉房风险整体可控，但部分区域仍面临风险出清压力。在此背景下，银行正积极拓展资产证券化等多元化处置渠道，探索存量房产的有效盘活路径，力求在稳步化解金融风险的同时，实现资产价值的最大化回收。

有何原因？

多位房地产业内人士向第一财经表示，银行通过线上平台直接出售房产的“直供”模式近期显著增加，尤其是在部分区域性银行中更为普遍，其标的物多为“抵债房产”，且这些地区的房价下行压力更为明显。有银行人士也证实了直供房挂网数量逐年走高的趋势。需要说明的是，由于资产交易平台的统计口径往往包含了已结束、已撤销的场次以及同一资产的重复挂牌，导致表面数据被高估。业内人士指出，若剔除这些因素，当前银行直供房在整体二手房市场规模中的占比仍然有限。

那么，为何银行直供房数量短期内出现较快增长？

部分业内人士认为，这与续贷风险有关。一位券商房地产首席分析师对第一财经表示，此前银行为支持实体经济，向部分中小企业发放了以房产为抵押的经营贷款。如今三年周期陆续到期，抵押房产面临重新评估。受当前房地产市场下行影响，这些房产估值普遍低于贷款发放时的估值，导致部分借款人出现资金缺口、难以按期还款，大量抵押房产因此被银行收回并推向拍卖市场。

此前，部分市场也出现高评高贷乱象，进一步增加续贷风险。（详见《送首付还返1年月供!"零首付"危险游戏加码,背后藏着哪些猫腻?》）

针对房产估值问题，监管已提示风险。国家金融监督管理总局官网公告显示，自年初以来，宁夏、湖北、江西、河南、重庆、安徽、浙江等十余个地方监管局相继发布“零首付”购房的风险提示公告，明确“高评高贷”“他方垫资”等购房套路的违法违规风险。

银行自身也存在加快处置抵债资产的强烈动机。开源证券银行首席分析师刘呈祥认为，在零售风险上行时期，银行加快抵债房产处置速度或缘于：第一，降低资本消耗，根据财政部《银行抵债资产管理办法》，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。《商业银行法》修订稿拟将处置期延长至5年，同时2024年开始施行的新资本管理办法将超过处置期的非自用不动产风险权重由1250%调降至400%，但当前上市银行资本普遍稀缺，抵债房产累积将进一步消耗资本，故加速处置可缓解资本压力；第二，可补充盈利，当前银行营收增长仍承压，银行将抵债房产折价出售，可有效加快资金回收，补充当期利润；第三，可规避房价波动，银行加速处置抵债房产或由于房价预期因素，若抵债房产处置周期进一步拉长，当未来房地产市场修复不及预期时，其回收率将下降，故当期折价出售可规避市场风险。 

加速处置不良资产

当前，各类零售贷款风险正持续暴露。国信证券研报显示，目前包括个人住房贷款、个人消费贷款、信用卡贷款和个人经营性贷款在内的各类型零售贷款不良率都在上升，零售风险正在暴露当中。

其中，个人住房贷款一直以来都是优质资产，不过2021年以来受房地产行业风险暴露影响，不良率也在上升，目前仍未见顶。其他个人贷款不良率在2016年见顶后持续回落，不过2024年开始又有所反弹，目前仍在上升。从细分结构来看，其他个人贷款不良率在2024年之后反弹，主要是受到个人经营性贷款不良率快速上升影响。

在此背景下，不良资产处置已成为银行传统业务之外的重要利润增长点。处置手段日趋多元，涵盖核销、清收、转让、资产证券化（ABS）及抵债等。

从抵债资产角度看，国有大行处置节奏明显加快。开源证券在近期的行业研报中称，国有行对抵债资产处置速度加快，如建设银行2025上半年处置规模已超过2022~2024年历年水平，中国银行、交通银行2024年处置规模分别为19亿元和4.5亿元，显著高于往年水平，或反映国有行通过加速抵债资产流转来释放资本空间同时补充盈利的诉求。

值得关注的是，各银行抵债资产结构存在显著差异。截至2025年中报，工行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达67%，而上海银行抵债资产无不动产，银行在与客户确定抵债资产类型时或处于被动接受方。

除直接抵债外，银行正通过ABS渠道加速处置不良信贷资产，尤其是个人住房抵押贷款。Wind数据统计，以发行起始日计算，今年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元。其中，基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的共有73单，金额合计为349.18亿元。数量和规模都已超过去年全年。作为对比，去年同期，银行不良信贷ABS发行184单，发行金额合计333.98亿元，基础资产为“个人住房抵押不良贷款”仅有35单，发行金额合计为150.95亿元。

大公国际近期研报显示，今年不良信贷ABS的发行规模在信贷资产证券化市场中的占比上升至75%以上，已成为信贷ABS中的第一大品类。当前宏观经济转型期下，企业流动性压力与房地产市场调整导致不良资产存量持续释放，银行不良处置需求提升。监管层持续鼓励多元化风险处置工具创新，为不良信贷ABS市场扩容提供政策支撑。 

银行涉房风险是否可控？

关于银行涉房风险是否可控，以及直供房入市对房地产市场的影响，市场存在不同判断。

某券商房地产首席分析师认为，直供房入市“对房地产行业存在一定冲击，尤其是对部分楼市价格压力较大的二线城市”。但另一名房地产研究人士则认为，“单纯从市场层面看，此类房源入市不会拖累市场价格，因为规模不大，房价下跌主要缘于二手房挂牌量本身较高”。

在银行风险层面，刘呈祥认为，一、二线城市涉房风险或可控，部分区域仍承压。研究表明，抵押品价值与客户违约意愿存在强相关性，即当抵押品可收回价值较高时，客户仍有偿还贷款的意愿；只有当抵押品价值严重缩水时，客户方会放弃抵押品选择违约，此时银行通过变现抵押品收回的价值亦相对有限。故对于房抵贷客户集中于一、二线城市的银行，其风险或处于可控区间，结合抵债资产数据看，一些城市涉房风险修复则仍待观察，其属地城商行涉房资产质量或仍有压力。

上述券商房地产首席分析师也认为风险相对可控。他表示，资产贬值的冲击多数在银行取得资产之前已发生，因此直供房处置“对银行的资产负债表来说其实是好事，不良是降低的”。

“银行这类处置模式，和当前处置方式增多、信息更加公开透明有关。客观上说明在存量房处置过程中，机制和模式更加多元化。”某知名房地产人士对第一财经表示，房屋出售只是手段，关键要找到房屋的真正利用价值。银行和别的房东还是有区别的，银行是金融机构，可以有资产管理的思维：一是不要做散售，因为很容易引起围观和产生舆情。二是加强打包处置，这样定向找客户。三是可以朝着银行内部消化、人才公寓打造、保障性租赁住房打造等角度进行，尤其是和目前的保障房等工作结合进行，也表明金融系统对存量房产消化的支持。