商业不动产REITs落地重构价值，存量资产证券化迎加速期

在不动产市场从增量扩张转向存量优化的关键期，近期落地的商业不动产REITs试点新规正成为市场的讨论热点。

在近日召开的“2026中国不动产金融论坛”上，上海交通大学上海高级金融学院（高金/SAIF）执行院长程仕军表示，中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构，行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展。在此背景下，“贯通”与“破局”是行业发展的关键路径。

“盘活存量资产是一项系统工程，涉及多方利益与多重目标，意义重大且挑战并存。这要求我们以改革勇气和创新智慧，尊重市场规律，积极实践，稳步构建政府引导、企业主导、市场运作的盘活新格局。”原银保监会普惠金融部主任、中国长城资产管理公司原党委书记、董事长李均锋称。

在李均锋看来，盘活存量资产有四个主要原则：第一，市场化、法治化原则是根本遵循，通过公开交易和合规操作实现资产公允流转，严禁新增隐性债务；第二，专业化原则是核心支撑，依托专业机构和人才实现资产精准识别和高效运营；第三，依托产融结合原则是关键路径，创新运用REITs、资产证券化等工具，将存量资产转化为金融资本；第四，以增量带动存量原则是重要策略，通过引入新技术、新业态提升存量资产价值。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

就在2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式实施商业不动产REITs试点，标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。

相较于基础设施REITs，商业不动产REITs在资产范围、审核监管和回收资金用途等方面存在差异。中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇分析称，商业不动产REITs聚焦商业不动产，包容性更高，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态落地；由证监会及交易所审核，审核及发行效率较高；资金用途更灵活，回收资金可以用于与主营业务相关的存量资产收购，新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，但不得用于购置商品住宅用地。

在他看来，REITs能助房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动向“轻资产运营”转型。同时，在低利率环境下，REITs有助于优质资产价值重估，为投资者提供新的投资渠道。

“相较于海外成熟市场，我国存量商业不动产规模可观，且不动产证券化率仍处于低位，这为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间。”张宇说。

那么，展望未来，中国REITs市场规模将有多大？根据Wind数据，截至2026年1月25日，中国REITs市场已上市79只REITs，总市值2280亿元。

中信证券债务融资业务线高级副总裁叶广宇认为，判断REITs市场的规模有很多种算法，长期来看可能达到2万亿元的规模，具体多长时间能达到需要看市场的发展情况；短期来看，REITs市场在近两年有较大突破，市场规模快速提升；此外，商业不动产REITs的审核效率等方面有一定优化，也有一定增长空间。

也有业内人士认为，中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能，影响时间的一大变量在于房地产的转型情况。

关于中国REITs市场的发展建议，张宇认为，可完善优化既有产品架构，比如：优化管理架构，精简“公募基金+ABS+项目公司”架构，同时进一步均衡各主体权责，推动发行人及其关联外部管理人与投资人利益进一步绑定；扩募环节进一步提效，建议对规模比例较小的扩募可豁免监管审核，对较大规模的扩募也无需完全遵循首次发行标准，可实行一定的精简；对REITs市场也探索建立退市制度，长期看市场也可做到“有进有出”。

他同时称，还可进一步加强多层次市场建设，比如：进一步放宽投资主体准入，支持多层次市场建设；持续完善Pre-REITs与私募REITs制度建设；明确退出衔接机制。