城市更新的光谷挑战，专家：探寻产城融合新动能

武汉正在推进“五改四好”城市更新，与中心城市旧城改造为主的城市更新不同。新城区光谷推进城市更新有哪些探索经验和挑战？

1月26日，一场主题为“科创引领，更新驱动——走进世界光谷，探寻产城融合新动能”的研讨会在光谷召开。

东湖高新区管委会相关负责人表示，目前，光谷正经历从增量扩张迈向存量提升的转型期。经过三十多年的高速发展，城市空间格局基本成型，“增量空间有限，而发展需求无限”的矛盾日益突出。同时，前期快速扩张也留下了部分区域产业与居住失衡、老旧园区与城区活力不足、公服配套覆盖密度和品质亟待提升等待解难题。

由光纤通信产业起步，光谷发展出光电子信息、生物医药、高端装备制造、环保节能、现代服务业五大战略性支柱产业。产业是光谷的立身之本，但产业高地的“虹吸效应”已不足以支撑“世界光谷”的愿景。

在华中科技大学建筑与城市规划学院院长谭刚毅看来，光谷的城市更新主要有三大驱动力，分别是大厂驱动，就是以大厂为核心的产城功能重塑，比如关山大道沿线从旧工厂到现代产业研发空间、消费、居住多样空间的更新转型，既保留历史记忆，又植入创新功能，产业导入与空间更新同步推进；以大学为动力的知识城市演进的大学驱动，通过消融校城边界，实现环大学园区、片区、街区、社区的无缝连接，形成开放式知识城区；以大湖为骨架的绿色文明驱动，光谷中央生态大走廊串联起花山新城、光谷中心城、综合保税区和中华科技园，实现各区纵向、生态与科创横纵联动的EOD发展框架，营建宜居湿地城市的示范样本。

要实现上述三大驱动，还需要搭配制度创新。谭刚毅说，传统更新模式下，企业改造成本高、政府财税回收周期长，导致“大厂”更新动力不足，产业空间难以实现结构性优化，建议建立产业空间联动的财税增量共享机制，建立三级联动利益分配测算体系，预测资金平衡状态并形成闭环反馈，推动动态产业更新。在大学驱动的城市更新模式下，核心痛点来自大学周边土地产权碎片化和高校所属土地流转受限，可探索“科研+办公+配套”的土地混合利用模式，允许在高校周边地块进行产权分割销售或长期租赁给初创企业，打破单一用途限制，建立人才空间联动的产权弹性管理与收益分配机制。对于大湖驱动的城市更新，则是要解决“湿地生态修复投入巨大，缺乏长效可持续的反哺路径”的痛点，建议通过VEP与TDR机制，将生态价值转化为发展资本，实现“保护促发展、发展反哺保护”的良性循环。

武汉光谷创新发展研究院院长赵荣凯表示，光谷和其他城区的根本区别是：以创新生态为基底，吸引了海量的中小型科创企业以及源源不断的创业者，“下一阶段的关键，在于以人的发展和生活为核心，为光谷注入更多烟火气，让硬科技与暖生活融合”。

“未来的城市竞争，核心是功能与生态的竞争，关键在于能否为创新人才和企业，提供一个集生活、工作、创造于一体的理想栖所。”作为管理运营着超1000万平方米产业载体的光谷城市综合运营商，湖北省科技投资集团负责人表示，目前正在推进高新大道“黄金一公里”城市更新项目，通过统筹优化周边的街区风貌、慢行系统、商业布局、公共绿地等，将企业、人才生活与城市功能进行一体化设计。

此外，湖北省科投还计划将部分老旧的产业园区升级为适应数字经济、生命科技等未来产业的特色园区；将孤立的写字楼连接成“创新街区”；将配套不足的产业区升级为步行可达、功能混合的“美好社区”，共创城市更新的光谷范式。