翻过交付和化债两座大山，融创要啃项目盘活的“硬骨头”

率先完成境内外债务重组的房企，2025年过得怎么样？

3月27日晚间，融创中国（01918.HK，简称“融创”）发布公告显示，去年其实现收入约451.2亿元，同比减少约39.0%；毛亏约6.4亿元，而上年毛利约28.9亿元；公司拥有人应占亏损约123.3亿元，较上年收窄约52.0%。

从数据可见，致力于推进债务重组的融创，在经营上仍面临一定挑战。不过，受化债工作推进的影响，融创有息负债压降714.1亿元至1882.6亿元，较2021年底负债整体下降1334.5亿元，重组带来的账面收益也使其亏损规模收窄。

重组收益与业绩“减亏”

物业销售收入缩水，是融创收入减少的主要原因。2025年，融创物业销售收入约330.5亿元，同比减少约46.0%，主要因物业交付面积、销售均价下降导致。期内，融创物业交付面积同比减少约23.1%，年度结转项目销售均价同比下降约29.8%。

针对当前的销售处境，融创方面直言，近年来房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩，且房企陆续出现债务问题，导致购房者对期房信心不足，进一步加剧了新房销售困难。叠加外部融资渠道收窄，对物业交付进度及新项目推售产生制约。

地产业务之外，融创的物业管理、文旅板块也面临一定行业性挑战。物管方面，2025年，融创服务在物管费平均收缴率下降的压力下，实现收入约68.2亿元，扭亏为盈；文旅板块收入约47.3亿元，现阶段文旅行业正深度调整，市场竞争格局加速分化。

面对企业内外挑战，去年融创的两大主要工作，分别是保交付和化债务。

数据显示，2022至2025年间，融创分别交付18.6万套、31.2万套、17万套、5.4万套房屋，累计交付超72.2万套。随着交付高峰度过、保交付工作基本收官，融创已从“保交付”的攻坚状态，回归到正常“销售—交付”的经营模式。

化债工作也完成关键性进展。去年，融创境内外债务重组全部收官，并直接影响了公司核心财务指标。有息负债方面，2025年底，融创有息负债余额约为1882.6亿元，较去年底有息负债余额减少714.1亿元，较2021年底负债整体下降1334.5亿元。

债务重组完成也带来账面上的收益。2025年，融创其他收入及收益约为355.7亿元，主要包括境外债务重组收益及境内债务重组收益合计约329.7亿元，出售附属、合营及联营公司收益约6.5亿元，以及向合营联营公司等收取利息收入约2.9亿元。

大幅升高的其他收入及收益，减弱了融创其他开支及亏损的影响。去年，融创其他开支及亏损约271.2亿元，主要包括出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约89.2亿元，对长期资产计提减值拨备约75.1亿元，计提诉讼及其他或有负债拨备约39.8亿元等。

各项因素综合作用下，融创去年实现“减亏”，公司拥有人应占亏损约123.3亿元，较上年收窄约52.0%。期末，融创归母净资产规模约341.7亿元；现金总额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约120.1亿元，其中非受限制现金约56.8亿元。

中指研究院企业研究总监刘水表示，房企的债务重组收益，更多是会计层面的调整，而非经营状况的根本改善。债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生的差额，这笔差额需一次性计入当期利润，形成“债务重组收益”。会计准则导致的盈利是一次性，并不可持续。

刘水认为，未来房企的盈利情况，仍取决于企业正常经营产生的收入、利润变化，需重点关注其剔除重组收益后的核心经营利润、毛利率、经营性净现金流等指标；以及销售去化速度、项目交付情况、土储质量及融资渠道是否真正恢复，这些更能反映企业的可持续发展能力。

啃下项目盘活“硬骨头”

完成债务重组的融创，接下来能否“上岸”、如何“上岸”，是当前市场关心的问题。

对此融创表示，随着保交付任务基本完成、公开市场债务风险化解工作收官，引入资金盘活项目、解决项目债务问题，将是今年工作的“重中之重”；将加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的机构合作，加快化解项目债务风险、盘活优质项目。

过去一年，融创已经盘活12个地产项目，预计将从中获得约112亿元的资金，用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设，截至目前已累计收到约85.8亿元资金。其中，北京融创壹号院、武汉光谷壹号院及天津梅江壹号院二期等项目，已开工建设并实现销售。今年，预计还有重庆湾、天津梅江地块等新品入市。

在资金获取方面，截至公告日期，融创及合营联营公司获得各地保交楼专项借款审批金额合计约230.2亿元、银行配套融资审批金额合计约112.7亿元、“白名单项目”融资审批金额约47.8亿元，以及通过引入资产管理公司合作开发项目，获得新增资金约64.1亿元。未来，该集团的资金获取方式，仍将主要来自上述渠道。

融创认为，截至2025年底，集团连同其合营公司及联营公司的总土地储备约10,777.2万平方米（权益土地储备约为7,651.3万平方米），其中未售土地储备约为8,678万平方米（未售权益土地储备约为6,050万平方米），随着房地产市场企稳，充足的土地储备将是融创解决地产项目债务问题、支持地产板块经营逐步恢复的重要基础。

值得注意的是，虽然完成了境内外公开债务重组，目前融创的总有息负债规模仍达1882.6亿元，公司仍需处理其他借贷问题。截至公告日，融创到期未偿付借贷本金合共约1108.0亿元，并导致借贷总额本金约为322.5亿元可能被要求提前还款。

截至2025年12月31日，融创约1548.5亿元的借贷系由融创资产作出抵押，集团正继续与其他现有贷款人协商，通过展期、再融资或重组等方式推动债务问题的长期解决方案。因贷款人分散且市场不断变化，仍需时间逐一确定展期方案。

对此核数师香港立信德豪会计师事务所表示，基于融创业绩净亏损、流动和非流动借贷规模、在手现金总额等情况，公司的持续经营存在多项不明朗因素，可能对集团持续经营的能力产生重大疑虑，因此无法就持续经营编制基础是否适当发表意见。

中指研究院企业研究总监刘水认为，债务重组完成不等于企业真正“上岸”，它主要解决了短期流动性风险，为修复资产负债表赢得时间。如果后续销售不畅、经营未能改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。因此，必须将债务重组视为一个新的起点、而非终点。

房企要真正恢复“造血能力”，实现可持续经营，核心任务是加速销售回款、盘活存量资产，这是恢复现金流的根本。同时，聚焦核心优势业务，如房地产开发、持有型运营、代建等，剥离或处置非核心、低效资产。行业整体销售回暖，也是房企经营恢复的重要基础。