AI产业扩张催生办公需求，深圳写字楼空置率连降两个季度

今年一季度，科技类企业办公需求持续释放，支撑着深圳甲级办公楼市场的修复。

仲量联行发布的最新报告显示，一季度，深圳甲级办公楼市场录得两个新项目入市，新增办公面积合计约14万平方米。尽管新供应有所增加，但持续释放的新增需求推动市场整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，已连续两个季度回落。

新一轮轮办公楼租赁需求来自科技企业。据仲量联行数据，一季度，深圳多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，包括扩租及较大面积的新租成交。“科技企业在产品迭代、团队扩编和总部职能升级带动下，对高品质办公空间的需求持续提升。”同时，围绕核心企业布局的人工智能、IP运营及专业外包服务等上下游企业加快集聚，产业协同效应进一步显现。

戴德梁行披露的数据显示，在一季度办公楼租赁需求行业占比（按面积计）中，TMT行业以27.2%的占比位列各行业之首，且已连续多个季度位居租赁成交榜首，成为近年来支撑深圳甲级办公楼去化的主要驱动力。

具体来看，火热的AI 相关企业租赁热度延续。戴德梁行数据显示，AI类企业的租赁面积占TMT行业整体租赁面积三成以上，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。此外，智能制造、电子游戏、半导体等领域的企业亦贡献了较大体量的租赁成交。

仲量联行指出，部分外地科技企业加快在深圳设立办公室或迁入总部，一些头部科技企业也在积极筹划扩租。随着AI、XR终端等新品进入密集发布周期，消费电子企业在研发、供应链管理及海外运营方面的空间需求有望进一步增长。

另外，企业全球化战略，亦在为深圳甲级办公楼市场带来新的需求。据仲量联行，一季度，深圳出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等多个细分领域。该机构预计，随着企业全球化经营不断深化，围绕出海的服务生态有望进一步完善，并持续为办公楼市场提供稳定需求。

值得提及的是，地方政府也在尝试更多渠道推动存量商办物业的去化。早在2022年底，深圳出台政策，首次明确允许包括办公在内的各类闲置低效非居住存量房屋改建为保租房，2025年10月又进一步优化了改建条件等。今年4月，深圳再落实新办法，允许符合条件的非居住建筑转换为市场亟需的公共服务、产业空间等，包括大学宿舍、社区医院、养老院等各类空间。

仲量联行统计显示，截至目前，深圳全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等业态。