佛山商品房“以旧换新”来了！首批涉及22个楼盘

近日，《佛山市住房和城乡建设局关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》（以下简称《通知》）正式发布。这并非简单的鼓励文件，它是一套通过模式创新与政策组合拳，系统疏通置换堵点的解决方案。推动房地产市场从“单边买卖”向“存量—增量良性循环”转变，实现市民、企业、市场的多方共赢。

焦虑的根源：卡在置换链条上的那套旧房

市场数据显示，2025年佛山二手房成交面积占比约为63.2%，标志着楼市已步入“存量时代”。

典型的置换流程通常为“先卖后买”。然而，存量房的流通效率远不及新房，若想将旧房卖出理想价格，往往需承受漫长的挂牌周期；若要快速变现，则不得不折价出售，从而削弱购买新房的资金能力。更关键的是，一旦为新房支付定金后旧房交易生变，购房者将面临资金链断裂与违约风险。

佛山“以旧换新”政策的创新之处，在于引入多家房地产企业（以下简称“房企”）共同参与：佛山安居、禅城安居、南海优居、顺德城铁、高明空港建设、三水安居等作为收购主体；佛山城发、佛山城市更新、佛山联智、和悦雅集、顺控城投、永得利商贸、三水产发、淼汇房地产等房企则提供新房房源。该模式通过协商确定旧房价值，设置“解约保护期”，避免盲目压价，从而打通“卖旧买新”闭环，发挥市场稳定器作用。

红利“组合拳”：公积金上浮20%与税收补贴的叠加支持

佛山“以旧换新”政策既提升了二手房交易便利性，也为市民提供了可量化的政策红利，切实减轻了换房焦虑。

首先，直接降低购房成本。住房公积金贷款最高额度上浮20%。以原本最高可贷100万元的家庭为例，新政下最高可贷120万元，这多出的20万低利率资金能直接减轻月供压力。

其次，减轻个人所得税负担。即日起至2027年12月31日期间，出售旧房并在一年内购买新房的家庭，符合条件者可享受个人所得税退税优惠，延续了国家现行政策。

再次，强化交易安全保障。《通知》设置了不低于90天的“解约保护期”，若旧房未售出，市民可无条件解除新房认购并拿回定金，有效规避“钱房两空”风险。

此外，《通知》也明确了对参与房企的支持。鼓励企业提供核心地段优质房源，从供需两端协同推动置换流程顺利开展。在金融政策方面，为收房企业提供专属商业贷款支持，进一步减轻企业经营压力，增强资金流动性。

行动路线图：三种模式，让你换得最划算

理解了红利，关键是如何落地。佛山“以旧换新”提供了多种“工具”，让市民可以根据自身对资金、时间和价格的预期，定制专属的置换方案。

模式一：委托销售。适合不急于套现、希望更高收益的市民。将旧房委托给房企或合作中介挂牌，并锁定其新房、缴纳定金。协议设有不少于90天的“解约保护期”，期内房企优先协助售房。若旧房以理想价格售出，则流程继续；否则可无条件解约、收回定金，实现零风险。该模式相当于获得一个附带销售渠道和“权益保护”的做法，以低成本锁定新房选择权。

模式二：收购转售。适合追求确定性、希望快速回笼资金的市民。房企直接协商收购旧房，房款可直接用于购买该房企或其他指定新房。此模式速度最快、确定性最强，彻底化解“卖不掉”的焦虑，快速锁定置换资金。房企充当“即时买家”和信用中介，提供确定的退出通道与资金过桥。

模式三：收购盘活。由房企收购存量旧房，改造后转为保障性租赁住房或人才房等，丰富政策多元性，扩大覆盖范围，增强市场灵活性。

行动路径：

1. 确认范围。核实旧房是否在房企收购范围内（如禅城、南海主城区部分区域及地铁站周边1公里）。

2. 选择路径。根据自身对资金确定性和时间的要求，选择合适模式。

3. 锁定新房。在房企提供的换购房源清单中挑选，并享受利用公积金上浮额度等政策。