北京今年首宗溢价宅地诞生，楼市回暖传导至土地端

北京今年土拍“零溢价”的局面终于被打破了。

4月21日，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块开拍，最终由中建智地以13.24亿元摘得，溢价率8.7%，楼面价2.56万元/平方米，成为北京今年以来首宗产生溢价率的宅地。

该地块自挂牌以来就广受关注，中建智地、保利发展均提前发布设计全流程招标公告，今日线下竞价共吸引了中建智地、保利发展、招商蛇口、金茂、建发等五家房企参与竞争。

经过激烈的竞拍后，最终该地块由中建智地以13.24亿元斩获，溢价率达到8.7%。

北京土拍市场冷静一个季度有余，这宗土地何以成为“另类选手”？

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块位于亦庄新城瀛海核心居住板块，最大优势是紧邻地铁8号线瀛海站、交通便利。地块容积率2.0，建筑限高60米，是该区域近三年内较为宽松的住宅用地指标，为打造改善型产品提供了空间。

更关键的是，该板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，且符合时代要求的“好房子”产品供给存在明显缺口，这些都为该项目切入市场提供了窗口期。

克而瑞房价北京表示，该地块位于亦庄新城扩区后的瀛海板块，定位为综合配套服务区，未来将聚集人口27.4万，优势在于成熟的交通和生活配套，地块周边还有瀛海环宇坊等大型商业综合体，靠近凉水河及南海子公园，居住环境较为宜人。

此外，该地块是瀛海片区首个“新规”后的住宅项目地块，区域内最近的次新盘是中海寰宇时代，系2019年入市、网签均价约5.2万元/平方米。相较于周边老盘，新规盘在户型设计、得房率、社区景观等方面有望显著提升，将吸引追求生活品质的刚改客群。

值得注意的是，在业内人士看来，这宗宅地也存在部分开发方面的挑战。

张凯认为，首要问题是地块曾被拆分，北侧为本轮出让的1401-1地块，南侧1401-2地块尚未入市，可能为后续整体规划与协同开发带来衔接复杂度。项目还需配建约4.1公顷绿地公园并无偿移交政府，将变相推高实际楼面价，对项目利润空间构成压力。此外，大兴发展·亦生共悦等大体量共有产权房五年后入市，可能会对该项目价格造成一定影响。

整体来讲，今日出让的地块是当前北京土地市场的缩影。张凯表示，在“控增量、去库存”的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的标的。市场并非缺乏流动性，而是对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。

今年北京楼市的“小阳春”行情，也为土地市场的回温“添了把火”。今年3月，北京新建商品住宅成交面积43.23万平方米，环比增长184%；3月二手商品住宅累计网签19886套，同比增长3.4%，价格端也出现“止跌企稳”的迹象。

克而瑞方面表示，新房、二手房市场的双重回暖，为后续土地市场提供了基本面支撑。一方面，销售端的改善有助于提振房企拿地信心；另一方面，市场整体活跃度的提升，也为政府适度加大优质地块供应，提供了更好的时机和窗口。