千万级豪宅扎堆法拍，有标的价格翻倍拍出

总价千万起，“豪宅”正在成为法拍房市场的“香饽饽”。

近期，在多个城市的法拍房市场，千万级豪宅扎堆上新，且部分房源拍出了超高溢价率。在北京，有房源800万元起拍、最终1403万元成交；在深圳，有豪宅以1504万元起拍，最终3356.6万元成交、溢价率123%。

业内专家表示，豪宅房产本身就具备一定稀缺性，加上起拍价较市场价会有较大折扣，因此市场关注度较高。另外，近期有关市场触底企稳的信号增多，购房者入市意愿增强，这种积极情绪也传导至法拍市场，带动了对“优质标的”的争夺。

豪宅扎堆法拍

今年以来，多个核心城市的“豪宅”法拍热度升温。

在北京，瀚海数据研究院表示，4月17日，朝阳中央别墅区“首开琅樾7号楼7室（别墅）”以800万元的价格起拍，共吸引26人报名、高达161次出价，最终以1403万元成交，溢价超七成。不过相较1600万元的市场价，还是有一定“捡漏”空间。

深圳的豪宅法拍更为热闹。4月14日，阿里资产司法平台显示，深圳市福田区香蜜湖香域中央花园一套法拍房源，以1504万的总价起拍，当日开拍后便出现激烈竞价局面，18名参与者经过35轮竞价后，最终以3356万元成交，溢价率达到123%。

相关标的物介绍显示，该房源拍卖的依据文号为“（2026）粤0304执3416号”，建筑面积203.62平方米，现为“抵押查封”状态，共计2个案件进行查封，待司法拍卖成交后，过户时均予以涤除，另有自2025年1月至5月物业欠费3919.7元。

阿里拍卖平台另一宗法拍信息显示，4月7日，由深圳市南山区人民法院负责处置的南山区香山中街纯水岸（十四期）2栋1单元1102房，在经历45次出价、22次延时后完成拍卖，房源评估价1881万元、起拍价1505万元，最终成交价3500万元，较起拍价溢价超1995万元，溢价率达到132.52%，该房源同样位于深圳顶级高端居住区。

杭州也有热门豪宅房源上架拍出。4月20日，杭州市的“顶豪”小区凤起潮鸣一套住宅房源开拍，设定的起拍价格为2179万元，这场拍卖共吸引5人报名参拍，经过52轮竞价和多次延时交易后，最终该房源以2343.1万元成交，折合单价约8.62万元（含车位）。

不过，豪宅拍卖热闹频现之际，也有“顶豪”房源出现流拍。

4月17日，广州顶级豪宅小区汇悦台的一套法拍房流拍。该房源建筑面积308.69平方米，评估总价8642万元，以总价6049.55万元起拍，在阿里资产挂牌后有1人报名，吸引了1.7万人围观。不过正式拍卖时，一直无人应拍、最终宣告流拍。相关拍卖公告显示，该房源涉及共有物分割纠纷一案，当前无出租情况，但仍有人居住。

争夺“优质标的”

总价千万起的豪宅法拍，为何频繁出现“出圈”案例？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，相较于普通住宅，豪宅法拍之所以能吸引激烈竞拍甚至出现高溢价成交，背后有多个原因。一方面，二手豪宅往往位于城市的核心地段，因其土地资源的不可复制性和成熟的顶级配套，本身就具备极强的稀缺性。对很多买家来说，这些传统的地段和项目，是值得持有的稀缺资产。

另一方面，豪宅法拍往往有一定折价率，存在“捡漏”空间与价格吸引力。此外，近期有关市场触底企稳的信号很多，这种情绪也传导至法拍市场，带动了对“优质标的”的争夺。高成交率和溢价率的出现，反映出市场对核心区域房产价值的认可、信心逐步修复。

值得注意的是，在各大城市中，法拍房的清仓率和折价率差别很大。

中指研究院数据显示，2026年一季度，一线城市法拍住宅房源成交1963套。其中，北京成交276套，清仓率44.5%，成交折价率74.3%；上海成交407套，清仓率59.0%，成交折价率75.4%；广州成交809套，清仓率47.3%，成交折价率76.9%；深圳成交471套，清仓率64.9%，成交折价率91.5%。

李宇嘉表示，深圳法拍房清仓率较为领先，一方面因为深圳法院大力推行“包清场”和“各付各税”政策，从制度上解决了法拍房最大的痛点——交付难和税费不清的问题，大大降低了买家的风险和不确定性。在需求结构方面，深圳房产投资属性较为突出，当机构预测沪深市场有望触底反弹，可能会带动部分投资者入市。此外，深圳二手豪宅主要集中在香蜜湖、后海、深圳湾等区域，是各方认可的资产保值增值能力强的区域。

中指研究院也表示，2026年一季度全国法拍市场挂拍量、成交量双增长，法拍住宅成交活跃度提升，清仓率同比走高，一拍成交占比稳中有升。近年来，法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。

不过，尽管市场规则和透明度提升，价格存在“捡漏”空间，购房者参与豪宅法拍仍需注意潜在风险，通过法拍购买豪宅仍存在不少“暗礁”。

李宇嘉告诉第一财经，参拍者首要需注意的，便是产权与法律风险。“买卖不破租赁”，是最常见的陷阱之一。如果房屋存在合法有效的长期租约（甚至可能是原业主恶意伪造的），即使拍下房产，也无法要求租客搬离，可能导致“拍到房住不进”。此外，若房屋已为他人设立了居住权，新业主同样无权要求其搬离。

第二是隐性成本风险，原业主拖欠的物业费、水电燃气费、供暖费等，通常需要由买受人承担，对于豪宅而言，这笔费用可能不菲。同时，虽然“各付各税”已成趋势，但部分房产可能因性质特殊（如非普通住宅）而产生高额税费，且明确由买方承担。

第三是资金与交付风险。法拍房通常要求在很短时间内付清全款，虽然部分银行提供“法拍贷”，但必须提前完成预审，否则可能因资金不到位而违约，导致保证金被没收。此外，可能存在未告知的质量问题、违建或装修损坏等情况，后续维修成本需自行承担。