消费“向下”、地产“向上”：300个地级市人口流动与需求变迁

（本文作者芦哲为东吴证券首席经济学家）

消费和房地产存在长期背离，过去几年低线城市消费较强、地产偏弱，高线城市消费较弱、地产更强。人口流动是导致这一差异的重要因素。我们将通过300个地级市人口流动的研究，来探究人口因素将如何在空间层面上重新配置需求。

一、为何消费“向下”、地产“向上”？

近期我们看到了消费和房地产在两个层面的背离。

第一个是总量层面，消费增速回落，但房地产市场出现了量价改善，4月社零同比增速从1.7%降至0.2%，但70城二手房价环比降幅收窄至-0.2%，是2025年3月以来最低降幅。

第二个是地区层面，消费需求下沉和房地产需求“上移”同时存在，低线和农村消费强于一二线城市，但一二线城市房地产表现好于低线城市。2020年-2024年，一线、二线、三线及以下的社零复合增速分别为1.2%、3.8%、4.6%，但房价区间最大跌幅分别为-12.8%、-16.4%、-17.2%。但用同样的数据，当我们把时间改为2015-2019年，发现并没有这种背离，一线城市房价涨幅最大，同时消费增速最高。

消费和房地产都是居民部门的支出决策，面临的购买力和预期等约束因素是相似的，为何会在总量和地区两个维度上，都出现完全相反的结果？

总量层面的背离是短期的，主要受到价格和补贴政策等因素影响。4月消费增速回落、房地产市场改善，我们认为背后是同一个问题，即是否足够便宜。居民消费在去年上半年面临“以旧换新”补贴和低物价，这两个因素保障了消费品足够便宜，因此去年前4月社零同比增速达到4.7%。而今年4月，这两个因素都在减弱，加上部分耐用品需求提前至去年释放，使得消费增速回落。房地产是相反的故事，经过去年下半年的调整后，今年初房价在比较低的水平，潜在买家纷纷出手。因此，我们看到这轮二手房成交，刚需的热度更高。北京90平以下二手房价年初以来上涨1.6%，而90-144平、144平以上分别上涨0.5%、0.7%。价格和政策的影响使得消费和地产短期背离，长期来看还是趋于一致。

但地区层面的背离，即低线城市消费较强、地产偏弱，高线城市消费较弱、地产更强，是过去几年长期存在的现象，难以用短期支出决策或政策刺激所解释，并且是2020年后才有的问题，在2020年之前并没有，一定是这几年有什么因素发生了改变。

人口流动和渗透率是影响地区背离的重要因素。

2020年后，低线消费更强，是因为人口流动改变了不同消费品类的增长空间。一线城市人口流入放缓甚至转为净流出，二线成为人口流入主体，三线及以下出现一定回流导致净流出明显减少。对应到消费结构上，耐用品在一线已高度饱和，更多是更新需求，人口流入放缓后很难再靠新增家庭带动；非耐用品则主要由人口数量和消费频次决定，一线人口外溢，会直接压低高频消费增速。相反，低线虽然收入绝对水平不高，但人口状况较2020年之前有所改善，加上耐用品和非耐用品消费都未饱和，渗透率提高加上人口流出放缓，因此低线社零表现出更强的韧性。

但一线消费偏弱不等于一线居民消费需求不足，而是高线城市的商品消费成熟化与人口流入放缓叠加，使社零口径天然不占优，真正仍有增长空间的是服务消费。这里人口流动的影响更复杂：部分人口外溢会削弱一线基础消费，但高收入人口、专业服务人口、年轻中产和全国性客流仍然向高线城市集中，反而支撑高质量服务需求。问题在于，高线城市服务消费不是需求饱和，而是优质供给不足，所以往往会出现社零偏弱，但服务供不应求。如2025年北京社零同比下降2.9%，但服务消费同比增长5%。

房地产和消费不同。人口回流可以增加低线城市的消费频次，但短期未必形成购房需求。住房需求在上一轮城镇化、棚改和商品房扩张中已经提前满足，对于回流省内的人口而言，短期往往不缺住房。从2020年七普结果来看，超过八成（82.5%）的低线城市住房需求已饱和，人均住房间数超过1间，平均是1.24间，而一线城市平均只有0.91间。

因此，低线商品消费受益于人口回流和低渗透，高线商品消费受制于成熟化和人口流入放缓，使得社零出现分化；而低线地产受制于住房高饱和，高线地产则受益于核心资产稀缺和中高收入人口仍然集中，使得房价出现分化。最终出现了低线城市消费较强、地产偏弱，高线城市消费较弱、地产更强的局面。

二、300个地级市的人口流动：流动人口总量减少

2025年1%人口抽样调查数据显示，全国流动人口为3.578亿人，相比2020年七普的3.758亿，减少了1800万。

中国人口流动已经从高迁移阶段切换到低迁移阶段。31省净迁移总量从2015年前后的400万左右降至2019年以来的200万左右，跨省净迁移强度明显减弱。这说明人口仍在流动，但不再像过去那样大规模、远距离地向少数沿海城市单向集中。

农民工流动半径的收缩进一步印证了这一变化。2019-2025年，跨省流动农民工减少了743万，而省内流动增加了1324万。中部地区作为劳务输出地，变化最为明显，2019年中部地区外出农民工中约有六成是跨省流动，只有四成在省内；但到了2025年，这一比例已经接近5：5。这表明人口没有停止外出就业，只是更多留在省内、邻近城市和更短就业半径之内。

地级市层面的人口重心正在从一线转向二线省会和强区域中心。为了比较不同能级城市的人口变化，我们利用GDP总量、城区人口和行政等级三个指标，将有可比数据的296个地级市划分为一到五线：一线4个，二线37个，三线50个，四线72个，五线133个。

二线城市是2020年以来唯一实现常住人口净流入的城市能级。2020-2024年，二线城市净流入823万人，虽然比2015-2020年净流入量减少了约1600万，但二线是2020年后五个能级中唯一净流入的城市群体，2020-2024年二线城市常住人口比重提高了0.7个点至28.05%。

一线城市从净流入变为净流出。4个一线城市常住人口从2015-2020年的净流入435万人，转为2020-2024年的净流出20万人。从人口占比看，一线城市常住人口比重在2020年后仅提高0.05个百分点，明显低于上一阶段的0.38个百分点。

省会和计划单列市是2020年后人口流动的最大受益者。一线从净流入转为净流出、二线仍有净流入，这跟我们前面的结论是一致的，即人口流动半径缩短，从跨省转向省内，二线城市大多是省会、计划单列市、区域中心城市，也因此成为2020年后人口流动的最大受益者。从占本省常住人口的比重来看，2020-2024年，27个省级地区中，除西藏占比小幅下降0.01个百分点外，其余省份的省会和计划单列市占比全部提高；合计来看，省会和计划单列市占本省常住人口的比例从2020年的22.3%提高到2024年的23.0%。即跨省流动下降之后，人口并没有均匀回流，而是更多集中到省内行政、产业和公共服务资源最强的城市。

三线及以下城市的人口流出也有改善，存在一定的人口回流。2020-2024年，三线城市净流出从122万降至28万，四线城市从1083万降至399万，五线城市从1944万降至539万。由于人口净迁移量=迁入-迁出，净迁出量收窄，一方面意味着本地流出人口减少，另一方面也意味着人口有所回流。

总体看，人口仍在集中，只是集中方式已经变了。过去是跨省向一线和沿海集中，现在则更多表现为省内向二线、省会和区域中心集中，同时低线城市流出放缓甚至出现一定回流。

三、为何人口回流中西部、回流省内？

首先，中西部收入追赶，是人口回流省内的基础条件。中部和西部分别在2021年、2022年人均GDP超过1万美元，2025年进一步达到1.17万美元和1.11万美元。同时，从居民可支配收入增速来看，过去几年人均GDP更低的地区，收入增速更快。因此，地区间绝对差距仍然存在，但随着中西部地区的追赶，地区差距已经不像过去那样足以支撑大规模、远距离、长期性的单向转移。

其次，产业链向中西部扩散，直接带回来一部分制造业岗位。以出口比重为例，东部地区占全国出口的比重从2012年的85.6%降至2025年的79.0%，同期中部地区从5.5%升至9.5%，西部地区从5.6%升至9.2%。产业从东部沿海向中西部扩散后，就业机会也随之向省会城市、地级市和县域工业园区扩散。三是就业结构变化。农民工就业从建筑业转向制造业，前者更多跨省、后者更多省内；而大学生就业从市场化机构到“考公热”，公职岗位按行政体系铺开，各省市县比一线城市有更多机会。

最后，就业结构变化，也是人口流动趋势变化的重要原因。一方面，农民工就业从建筑业向制造业转移，随着产业转移而回流中西部和省内。另一方面，大学生就业偏好也出现从高线城市向低线地区变化。

四、人口流动如何影响消费和房地产需求？

人口流动对消费和房地产的作用机制并不相同，户籍人口对购房影响更大，常住人口对消费影响更大。房价更多受户籍人口影响，消费更多受常住人口影响。我们用2020-2024年常住人口和户籍人口的增减，将有数据的293个地级市分成4类。

常住户籍双流入城市从2015-2020年的128个减至2020-2024年的68个（其中二线城市27个，占37个二线城市的73%），双流出城市从89个增至161个（97.5%为三线及以下，面临消费与地产双重压力）；只增常住、户籍流出的城市从17增至32个（消费下沉的载体但购房承压）；只增户籍、常住流出的从59降至32个（房价更有韧性但消费承压）。

因此，人口变动对于消费和房地产需求而言，最重要的意义在于分层。能同时增加常住人口和户籍人口的城市，消费和房地产都有支撑；只能增加常住人口的城市，消费、租赁和服务业会更强，但商品房购买未必强；户籍人口仍增长但常住人口减少的城市，住房需求可能仍有韧性；两类人口都减少的城市，则会从增量市场转向存量市场，消费结构偏基础化、养老化，房地产继续承压。

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