深圳土地市场再掀热潮，前海宅地单价超9万成交

紧接着上周南山科技园地块的热度，6月12日深圳出让的又一宗宅地再度引发房企热抢。

深圳前海合作区桂湾片区T201-0233宗地于12日正式出让，起始价为16.45亿元，采用“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式，包括中海、华润、招商蛇口、越秀、保利、华发、深业、绿城、建发等在内的9家房企参与竞买。

历经2小时、超290轮线下竞价，厦门国资建发旗下公司深圳兆悦最终摘得该宗地块，成交总价35.25亿元，溢价率约114.3%，成交楼面价约为9.59万元/平方米，创下前海片区楼面价新高，亦创下深圳涉宅用地成交楼面价第二高。

出让信息显示，该宗地块土地面积11856平方米、建筑面积36750平方米，容积率≤3.1，限高100米；周边交通便利，教育、商业、医疗等各项配套完善。

第三方研究机构普睿地产研究指出，作为深港现代服务业合作区的核心板块，前海桂湾产业实力突出，一直是深圳高端改善置业的热门选择；同时，片区写字楼、总部楼宇密集，集聚金融、贸易、专业服务、科创类企业，孕育大量高净值就业人群，是片区改善住房稳定客群来源。

稀缺性构成了该宗地块备受市场青睐的重要原因。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，桂湾是前海发展最成熟、定位最高的金融总部板块，近5年仅公开出让2宗纯商品宅地，核心居住用地稀缺性极强。

孙红梅分析，该地块无户型及保障房配建要求，主打高端住宅，其总建面大且容积率仅3.1，搭配100米限高，可实现舒适的低密社区布局；地块形状方正，易打造集中园林与合理楼栋排布，居住体验上限高，因此该地块的竞拍热度超越了去年的前海单价地王。

上述去年前海单价地王即是本次出让地块北侧的招商海晏府项目。2025年7月招商海晏府项目地块出让时，招商蛇口以总价21.55亿元、超86%的溢价率拿下，并以约8.42万元/平方米的成交楼面价成为当时深圳单价地王，直至6月5日被南山科技园地块打破该纪录。

值得一提的是，招商海晏府项目在今年以约14.2万元/平方米的备案均价开盘，两次开盘加推，平均去化率达到九成。普睿地产研究认为，这一市场认可度验证了桂湾核心地段高定价的接受度。

孙红梅续称，此次的前海地块楼面价已超越招商海晏府，将直接抬升桂湾板块的宅地价值基准，进一步巩固其深圳顶级豪宅板块的定位，对周边二手房价格形成正向托底。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，6月深圳土拍市场竞争异常激烈，南山科技园、前海桂湾两块地溢价率皆超100%，楼面价也连续创下新高，土拍市场的火热表明房企对于核心区域未来价值的认可。

“一方面，深圳作为一线城市，核心区域限购越来越宽松，将持续虹吸全国购买力，对于核心区域优质资产是大利好。”邹少伟表示，另一方面，目前豪宅市场已经出现初步企稳迹象，核心区域豪宅项目价格高企，成交依然火热，市场对于核心区域优质资产未来保值增值能力的认可度高，预计未来市场将保持分化，房企自然也将加大对核心区域地块的争夺。

孙红梅也认为，6月两宗地块的超高溢价出让，充分验证了深圳核心区优质宅地的稀缺价值，房企投资信心高度向核心地段集中，这也将稳定深圳楼市整体预期，尤其对高端改善市场信心形成明显提振。

截至目前，深圳在6月出让的两宗宅地已合计揽金近93亿元，加上将于本月下旬出让的起拍价超52亿元的宝安地块，深圳本月将收金超145亿元。