“828新政”后深圳首拍地块溢价率超100%

继北上广后，深圳也迎来了“828新政”后的首场宅地出让。

9月10日，深圳拿出了福田核心区香蜜湖板块的稀缺宅地。这宗地块位于福田区安托山四路与侨香三道交汇处西北侧，规划建筑面积约2.6万平方米，建筑限高100m，起拍价为11.31亿元，起始楼面价约4.35万元/平方米。竞价方式为“不设上限，竞地价，价高者得”。

值得一提的是，该地块挂牌时间为8月11日，早于8月28日国家五部门出台的现房销售改革新政，属于新政前挂牌项目，出让公告及全部出让条件中均未设置现房销售的硬性约束。有业内人士表示，“土地出让文件没规定现房销售的，就不用。”此外，记者也从某全国性房企内部人士处了解到，当前深圳的现房销售细则尚在酝酿中。

该地块吸引了包括中海、华润置地、招商蛇口、建发、越秀&深业、中铁、深振业在内的7个竞买人。经过257轮竞价，中海以总价25.5亿元、溢价率125.46%将该宗土地收入囊中，成交楼面价约9.81万元/平方米，剔除配建面积后，实际住宅楼面价达到10.31万元/平方米。

这一成交楼面价仅次于今年6月保利置业拿下南山粤海街道地块时的10.87万/平方米，使得该地块直接跻身深圳涉宅用地成交楼面价TOP2的位置。

该地块被各大房企热抢的背后是周边稀缺的供应。作为深圳传统的豪宅片区，香蜜湖板块已断供逾9年，上次公开出让宅地还要追溯到2017年12月底海德园地块，而海德园项目曾创下“四开四罄”的成绩。此外，近年来，片区内几乎无新增住宅供应。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，香蜜湖片区内新房供给长期吃紧，本次出让直接补上片区新房缺口。该地块规模小但无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限，中海未来可依托其高端豪宅产品线打造高定位改善产品。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也认为，安托山地块位置优越，配套相对完善，名校学区更是其核心卖点，而周边二手房的价格还明显高出6月拍出的多块地王周边价格。同时，海德园在2021-2024年市场低迷期入市，依然获得良好表现，足以见得市场对该板块的极大认可。

据深圳房地产业协会，该地块所处的安托山片区，是深圳中心城区罕见的连片高端住宅区，定位为“配套设施齐备、环境优美的大型居住社区”，周边汇聚了万科瑧山府、安峦公馆、天健公馆等豪宅。目前，万科瑧山府二手挂牌均价约18.4万元/平方米以上，安峦公馆约15.8万元/平方米，一二手价差显著。

“本次成交落地量级印证了深圳核心区‘价高者得’竞拍规则下的资金集中效应，”孙红梅提到，该地块按剔除配建后的实际住宅楼面价衡量，已站上“破10万”一线，与南山粤海的历史纪录基本比肩。

孙红梅续称，作为“828楼市新政”后深圳首宗核心区宅地出让，本次高溢价成交，印证了企业对香蜜湖-安托山这一十年断供高能级板块的价值认可，也向市场清晰传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。