高盛：四大核心因素将驱动沪深楼市率先复苏，但将呈现结构性分化

高盛此前预期上海和深圳的楼市可能率先实现复苏。在6月16日的媒体交流会上，该机构做出了进一步解释。

高盛中国房地产团队主管及大中华区股票研究联席主管王逸在媒体会上表示，之所以做出上述预测，是因为从房地产市场回暖的四大核心推动因素（人口、收入、负担能力、供应）来看，上海、深圳在全国城市中综合实力较强。

具体而言，人口方面，沪深两地通过优化户籍政策，促进了人才流入，为常住人口增长趋势提供了支持，并有望提振潜在购房需求；收入方面，两地的高附加值第三产业（软件和信息技术以及金融业）合计贡献了当地经济GDP的三成左右；负担能力方面，当前两地房贷利率均处于历史低位；住房供应方面，截至2025年，沪深新房供应和销售约占总供应/交易量的35%至40%。

高盛4月曾发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。该机构预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

但王逸也提到，房地产市场的复苏将呈现结构性分化特征，高端市场率先回暖，中心城区“老破小”紧随其后，而普通改善型住房的需求反弹延后。

究其原因，她认为，需求差异造成上述分化。以高端市场为例，2024年以来主要一线城市的高端市场已先行企稳，上海和深圳的豪宅房地产销售在市场深度调整期更具韧性，这主要受益于市场信心改善、股市反弹带来财富效应以及高科技行业的强劲表现。

反映到资本市场上，高盛认为，当前房地产板块表现已部分反映出复苏预期。根据王逸团队测算，随着一线城市房价出现企稳迹象，高盛覆盖范围内的地产股自今年3月底的低点平均上涨约6%，其中实力较强的国企开发商（股票）平均上涨17%。同时，该板块的企稳或对消费、互联网等板块产生传导作用。