房地产出现积极变化，专家把脉城市更新未来走向

今年上半年房地产市场出现了积极变化。

国家统计局7月15日发布的数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，全国商品房待售面积连续4个月下降，二手房交易已成为住宅交易重要组成部分，市场预期有所改善。在同一天开幕的2026亚洲房地产学会（AsRES）、世界华人不动产学会联合国际房地产会议上，“面向未来的房地产创新与高质量可持续发展”成为核心议题。

回暖分化与长期转型

现场“房地产‘城市共建’新开发模式”圆桌讨论主持人、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉第一财经，新开发模式可概括为稳健开发模式，即告别“三高”转向“三健康”，从开发销售转向“开发+运营”，部分企业向轻资产代建转型等。

倪鹏飞提出，房地产市场调整是长期过程，多数城市仍处于二手房去化和出清阶段，调整时间取决于二手房供求变化和宏观经济走势。长期看，以AI为代表的智能经济将替代房地产成为新增长引擎，届时房地产也将呈现新形态新周期，房地产开发也将走向稳健开发模式。

就当前的房地产走势，浙江工业大学房地产研究院教授范建双对第一财经表示，北上广深已经在回暖，二三线城市会稍微滞后，这个滞后时间取决于各个城市自身的供需调整速度和宏观经济环境的变化。房价走势最终由供需关系决定。他强调，居民要敢消费，首先得有稳定的工作和收入预期。一线城市之所以能够率先回暖，根本原因在于这些城市的经济活力强、就业机会多，大家对未来有信心，周边地市的人口也愿意流入。

范建双参与了现场关于“好房子建设的理论与实践”的圆桌讨论。他提出，2025年5月国家出台的《住宅项目规范》对“好房子”有了明确的要求，开发商如今在看得见的地方确实花了心思。但真正决定居住品质的，往往是那些看不见的“隐蔽工程”——防水、隔音、过程管控，“不漏水、隔音好，这些居住体感比豪华的公共配套更重要，要先解决老百姓过去的痛点”。

范建双强调，“好房子”不能是新房的专利。老房子要改造成好房子，保障房也要建成好房子。在建造路径上，装配式建筑被视为行业转型的关键。他以农房改造为例，提出成片改造地区适合推广装配式农房。这背后是建筑业对“双碳”目标的回应——装配式和被动式超低能耗建筑是减碳必由之路，尽管初期成本增加，但从长期来看能够在节约能源的同时降低使用成本。

城市更新与估值重构

城市更新是“十五五”期间的新主线。国务院日前印发的《城市更新“十五五”规划》提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这意味着，通过城市更新来盘活存量土地和房产资源、提升现有物业品质，将成为行业新的核心逻辑。

浙江省房地产估价师与经纪人协会会长赵志菲告诉第一财经，城市更新不是简单的旧房改造或拆迁重建，而是一项涉及空间再造、利益重组、资产增值与城市治理的系统性工程，需要遵循价值逻辑、实施逻辑和社会逻辑。

据中指研究院数据，2026年上半年重点城市二手房成交同比增长6%，但百城二手房价格累计环比下跌2.9%。赵志菲认为，这种“量升价跌”并非简单的市场周期性调整，而是房地产估值体系正在发生深层重构——过去市场高度依赖上涨预期和金融属性，更关注“未来还能涨多少”而非“现在值多少钱”；而现在以价换量的成交放量，恰恰说明市场正在通过降价获得流动性、寻找新的价值中枢。

在赵志菲看来，定价逻辑从“预期上涨”转向“使用价值”，即更关注租金回报、居住成本和板块确定性，为此估价方法中的收益法权重也明显上升，市场从“普涨同跌”转向按资产质量极度分化。当前市场正在逐步建立更真实、更精细化的价格锚点。

范建双以杭州浙工新村为例说，老旧小区自主更新模式靠的是居民出资为主、政府部分让渡容积率指标。但他也坦言，浙工新村是教师楼，协调难度较小，普通小区人员复杂，推广难度提升。未来必须引入市场化企业，给予一定容积率或公共区域运营权作为利润空间，才能撬动社会资本。

今年4月，中央政治局会议提出加强“六张网”规划建设，包括水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网。这也将成为“十五五”期间的重大工程。范建双认为，这“六张网”更新是提升城市韧性的重要手段，将在拉动投资的同时解决大量就业。

上述会议由亚洲房地产学会、世界华人不动产学会、浙江工业大学主办，浙江工业大学中国住房和房地产研究院承办。